別再被物業(yè)拿捏！內(nèi)部人透底：用<民法典>這5招，懟到他們服軟

（注：本文依據(jù)《民法典》《物業(yè)管理條例》2025年最新執(zhí)行細(xì)則整理，具體維權(quán)需結(jié)合小區(qū)實際情況，建議優(yōu)先協(xié)商）

一、先搞懂：物業(yè)是“服務(wù)者”，不是“管理者”——你才是小區(qū)的主人

你是不是覺得“物業(yè)說啥就是啥，不交物業(yè)費就停水停電”？錯了！

《民法典》第937條明確：“物業(yè)服務(wù)合同是物業(yè)服務(wù)人在物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)，為業(yè)主提供建筑物及其附屬設(shè)施的維修養(yǎng)護、環(huán)境衛(wèi)生和相關(guān)秩序的管理維護等物業(yè)服務(wù)，業(yè)主支付物業(yè)費的合同。”

翻譯成人話：你是“甲方”，物業(yè)是“乙方”——你花錢買服務(wù)，他沒干好活，你有權(quán)提要求，甚至換了他。

物業(yè)拿捏你的底氣，不過是“你不懂法”——只要把《民法典》的5個條款用對，物業(yè)再橫也得乖乖服軟。

二、第1招：物業(yè)敢停水停電？直接懟《民法典》第944條

這是物業(yè)最常用的“拿捏手段”：“不交物業(yè)費，我就停你家水/電/燃?xì)狻！?/p>

但《民法典》第944條明確：“物業(yè)服務(wù)人不得采取停止供電、供水、供熱、供燃?xì)獾确绞酱呓晃飿I(yè)費。”

哪怕你真的欠物業(yè)費，物業(yè)也沒資格斷你生活必需的水電——這是違法的。

實操步驟：

1. 物業(yè)要是威脅停水停電，直接錄視頻/錄音（留證據(jù)）；

2. 當(dāng)場懟：“《民法典》944條規(guī)定你不能停水電，你要是停了，我直接打12345投訴，還要起訴你賠償我的損失（比如冰箱里的菜壞了、家里老人沒水喝）。”

3. 要是真停了，打12345（政務(wù)熱線）+12319（住建委物業(yè)投訴專線），要求恢復(fù)水電，同時向法院申請“行為保全”——按2025年案例，物業(yè)停水電的，除了恢復(fù)供應(yīng)，還得賠業(yè)主每天200-500元的損失。

三、第2招：物業(yè)收“冤枉錢”？用《民法典》第943條查賬

你是不是從沒見過物業(yè)的“收支明細(xì)”？物業(yè)費、公共區(qū)域廣告費、車位出租費，錢花哪了全是物業(yè)說了算？

《民法典》第943條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)定期將服務(wù)的事項、負(fù)責(zé)人員、質(zhì)量要求、收費項目、收費標(biāo)準(zhǔn)、履行情況，以及維修資金使用情況、業(yè)主共有部分的經(jīng)營與收益情況等以合理方式向業(yè)主公開并向業(yè)主大會、業(yè)主委員會報告。”

小區(qū)公共區(qū)域（電梯廣告、快遞柜場地、地面車位）的收益，歸全體業(yè)主所有，物業(yè)只是“代管”，必須公開明細(xì)，年底要分給業(yè)主。

實操步驟：

1. 先找業(yè)委會（沒業(yè)委會就找社區(qū)居委會），讓他們向物業(yè)發(fā)《公開請求函》，要求公開：

? 近1年物業(yè)費的“收入+支出”（比如保潔花了多少、維修花了多少）；

? 公共區(qū)域收益的“收入+支出”（比如電梯廣告收了5萬，花在哪了）；

2. 物業(yè)要是30天內(nèi)不公開，直接打12319投訴，住建委會責(zé)令物業(yè)7天內(nèi)公開；

3. 要是發(fā)現(xiàn)物業(yè)私吞公共收益（比如廣告收了5萬只報3萬），直接聯(lián)合業(yè)主起訴——2025年北京某小區(qū)業(yè)主勝訴，物業(yè)不僅退還私吞的28萬，還按銀行利息賠了2萬。

四、第3招：物業(yè)“啥活都不干”？用《民法典》第942條拒交物業(yè)費

物業(yè)收了錢，卻不干活：垃圾堆在樓下3天沒人清、電梯壞了1周不修、小區(qū)大門敞開誰都能進——這時候你不用“忍氣吞聲交物業(yè)費”。

《民法典》第942條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)人應(yīng)當(dāng)按照約定和物業(yè)的使用性質(zhì)，妥善維修、養(yǎng)護、清潔、綠化和經(jīng)營管理物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的業(yè)主共有部分，維護物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)的基本秩序，采取合理措施保護業(yè)主的人身、財產(chǎn)安全。”

物業(yè)沒干好“約定的活”，你有權(quán)“減交/拒交物業(yè)費”——不是“不交”，是“按服務(wù)質(zhì)量交”。

實操步驟：

1. 先固定證據(jù)：拍垃圾堆積的照片、電梯壞了的視頻、和物業(yè)反映問題的聊天記錄；

2. 寫《物業(yè)費異議函》，說明“物業(yè)沒干XX活，按《民法典》942條，我只交XX%的物業(yè)費”，簽字后交給物業(yè)（留簽收證據(jù)）；

3. 要是物業(yè)起訴你交物業(yè)費，直接把證據(jù)提交給法院——2025年上海某小區(qū)業(yè)主，因為物業(yè)保潔不到位，法院判他只交70%的物業(yè)費。

五、第4招：物業(yè)“亂漲物業(yè)費”？用《民法典》第938條否決

物業(yè)沒和業(yè)主商量，直接貼個通知“物業(yè)費從2塊漲到3塊”——這是違法的。

《民法典》第938條規(guī)定：“物業(yè)服務(wù)合同的內(nèi)容一般包括服務(wù)事項、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)費用的標(biāo)準(zhǔn)和收取辦法、維修資金的使用、服務(wù)用房的管理和使用、服務(wù)期限、服務(wù)交接等條款。物業(yè)服務(wù)人公開作出的有利于業(yè)主的服務(wù)承諾，為物業(yè)服務(wù)合同的組成部分。”

物業(yè)費的標(biāo)準(zhǔn)，得業(yè)主大會（或業(yè)主委員會）和物業(yè)協(xié)商確定，物業(yè)單方面漲錢，業(yè)主可以不承認(rèn)。

實操步驟：

1. 物業(yè)要是貼漲價通知，直接找業(yè)委會（沒業(yè)委會找社區(qū)），要求召開業(yè)主大會投票；

2. 要是沒開業(yè)主大會就漲價，直接拒絕交漲的部分，同時打12319投訴；

3. 物業(yè)要是強制收漲價后的物業(yè)費，聯(lián)合業(yè)主起訴——按規(guī)定，單方面漲價的條款“無效”，物業(yè)得按原標(biāo)準(zhǔn)收費。

六、第5招：物業(yè)“賴著不走”？用《民法典》第946條換物業(yè)

物業(yè)合同到期了，業(yè)主大會投票選了新物業(yè)，但老物業(yè)賴著不走，還說“沒收到通知”——這時候不用和他扯皮。

《民法典》第946條規(guī)定：“業(yè)主依照法定程序共同決定解聘物業(yè)服務(wù)人的，可以解除物業(yè)服務(wù)合同。決定解聘的，應(yīng)當(dāng)提前六十日書面通知物業(yè)服務(wù)人，但是合同對通知期限另有約定的除外。依據(jù)前款規(guī)定解除合同造成物業(yè)服務(wù)人損失的，除不可歸責(zé)于業(yè)主的事由外，業(yè)主應(yīng)當(dāng)賠償損失。”

只要業(yè)主大會2/3以上的人同意換物業(yè)，老物業(yè)必須走，不走就報警+起訴。

實操步驟：

1. 業(yè)委會（或社區(qū)）提前60天給老物業(yè)發(fā)《解聘通知書》（用EMS快遞，留底單）；

2. 到期后老物業(yè)不走，直接聯(lián)系新物業(yè)進場，同時打110報警（說“有人非法侵占小區(qū)物業(yè)用房”）；

3. 要是老物業(yè)還賴著，起訴到法院，要求他“立即撤離+賠償損失”（比如新物業(yè)進場晚了，業(yè)主多花的錢）——2025年廣州某小區(qū)，法院判老物業(yè)3天內(nèi)撤離，還賠了業(yè)主1.2萬的進場延誤費。

七、核心準(zhǔn)備：這3樣?xùn)|西，是你懟物業(yè)的“底氣”

不管用哪招，都得先把這3樣?xùn)|西攥在手里：

1. 物業(yè)服務(wù)合同：找業(yè)委會要（沒業(yè)委會找社區(qū)），看清楚“物業(yè)該干哪些活、物業(yè)費多少、公共收益怎么分”；

2. 證據(jù)：拍照片、錄視頻、存聊天記錄——物業(yè)沒干活、亂收費，都得有證據(jù)；

3. 業(yè)主身份：拿好房產(chǎn)證或購房合同，證明你是小區(qū)業(yè)主，有權(quán)利提要求。

八、避坑指南：這3個錯別犯，犯了有理變沒理

1. 別“暴力維權(quán)”：和物業(yè)吵架、堵物業(yè)辦公室，不僅沒用，還可能被拘留——合法維權(quán)才是正道；

2. 別“不交物業(yè)費還不舉證”：你說物業(yè)沒干活，得有證據(jù)，空口說白話法院不支持；

3. 別“繞過業(yè)委會”：單個業(yè)主的力量小，聯(lián)合業(yè)委會或社區(qū)，維權(quán)效率能高10倍。

九、寫在最后：物業(yè)是“服務(wù)者”，不是“土皇帝”

《民法典》給業(yè)主的權(quán)利，不是“找茬”，是“讓物業(yè)好好干活”——你花錢買服務(wù)，沒理由看物業(yè)的臉色。

要是物業(yè)敢拿捏你，直接把這5招甩給他——法律站在你這邊，不用怕。