長租公寓包租模式之“殤”

近期，多家長租公寓頭部企業被曝出強制清退租客的消息，并且這些公寓是集體性清退多家門店，雖然品牌方回應，公司處于正常運營狀態，只是進行房源結構戰略性優化，但是這樣的說法顯然不能平息租戶的擔心，臨近年底，難道長租公寓暴雷潮又要“重演”了嗎？

▲某品牌公寓清退門店的通知

而這些清退門店的長串名單背后，我們發現幾乎都有一個共性：采用的包租模式。

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包租模式的風險從未像今天這么大

長租公寓機構化模式主要劃分為重資產自持、中資產包租、輕資產托管三類經營模式。中資產包租模式是業主與企業簽訂長期合約，企業負責裝修和出租，賺取租金差，也是俗稱的二房東模式。此前包租模式基本是穩賺不賠的買賣，主要由于二房東收房合規性沒有現在這么嚴格、租客對房屋品質要求不高、房東處于強勢地位、競爭不激烈等等原因。而如今頻頻“暴雷”主要有兩個方面的原因造成的：

1、市場下行期，原先高價拿房的企業扛不住了。近期爆雷的門店多數是企業拖欠房東租金或者續約條件沒談攏造成的。包租模式核心利潤來源于不確定的租金差，市場上行期，其利潤可觀，比如2019-2022年魔方公寓90%以上的盈利來自于直營模式，但是當前住房租賃正處于明確的下行階段，租金收入持續下降，成本卻是剛性兌付（拿房成本）+持續上升的（獲客成本），項目實際運營中“容空置空間”不斷被壓縮，對出租率非常敏感，一旦跌破對應的安全值，項目即面臨虧損的局面，而當初那批高價拿房的公寓首當其沖地陷入”收房越多、虧損越重“的困境。

2、公寓方運營得好，物業方解約拿來自己做。這一種情況較少，但也實際發生過，即業主方看到公寓運營商運營回報率高，于是解約拿來自己運營。白領公寓市場內部差異大，不同運營商的條件背景和運營能力差異巨大，所以這里存在“以小換大”和“以大換小”的操作空間。“以小換大”就是指遵從成本邏輯，品牌方因拿房或運營成本高退場，物業方拿過來自己做，成本明顯下降后利潤也可以做的不錯。（）比如嘉定某長租公寓項目，就是在坪效顯著提升周邊項目的情況下，被物業方清場。

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包租模式數量收縮，輕資產托管成主流

隨著中資產包租模式頻頻暴雷，長租公寓商業模式逐漸向輕、重兩端轉移，采用包租模式的機構數量顯著收縮，采用輕資產托管和重資產自持模式的市場占比逐漸提升，但是由于重資產門檻較高，包租模式消失的份額逐漸被輕資產托管取代，成為當前市場的主流選擇。比如今年4月份泊寓向全行業發布招募加盟商的消息，釋放出房企系公寓也開放加盟的信號。泊寓最為行業頭部規模運營商以重資產入局，借中資產擴張，最終向極輕資產轉型；而以包租模式起家的魔方公寓，招股說明書中資產規模占比達66%，完成D輪融資后，便宣布開啟輕資產戰略計劃，加速其輕資產戰略布局。

當前市場，輕資產托管模式能夠脫穎而出，是因為最好的承接了公寓市場與金融環境的變化：

第一、規避中資產包租模式的固有痛點與致命傷：資金壓力與租金風險。雖然包租模式的運營商已經從高歌猛進變為極其謹慎，一方面向業主方大幅壓價，降低資金壓力；一方面將租金風險變得可控，比如將未來的租金收益按照悲觀、中觀、樂觀模型測算，得出一個風險可控的投資回報率。但是未來市場租金錨在哪兒并不清晰，再加各種渠道入場的房源競爭越來越激烈，未來包租模式的風險仍然較大。

第二、長租公寓不動產金融化的推進，行業內部分工、合作越來越精細化。由于長租公寓金融證券化的打通，多方資本（險資、不動產基金）普遍看好投資長租公寓行業，導致市場上對專業運營服務商需求日益增多，這些長錢進入給予公寓運營商穩定、可持續的收入來源，比如有的資方只收有限的投資回報率，運營方賺取托管費、租金差價及增值服務；有的運營方收取管理服務費，收入相對穩定；有的運營方與資方共同出資，共攤利潤和風險，享受資產增值及租金收益。不管哪種模式，運營方都只需專注于提高運營效率，回歸服務本質上來，這是在當下不確定的市場中能拿到的確定性機會。

3、長租公寓運營模式越來越成熟，早期走輕資產托管的主要是酒店系（成熟的加盟體系和房源獲取優勢）和中介系（資金有限），如今各大長租公寓運營商能力短板基本都已補齊，不管是從品牌效應、產品設計、運營管理體系、供應鏈系統等都走向成熟，隨著整體效率的提高，走向輕資產擴張是市場必然的選擇。

最后，長租公寓包租模式之“殤”，實則是市場機制對不可持續商業模式的出清與校準。而輕資產托管的崛起，不僅是企業在不確定環境中的生存策略，更是行業回歸服務本質、構建健康生態的積極信號。未來，具備專業運營能力、品牌價值和金融合作經驗的機構，將更有可能穿越周期，在更規范、更透明的市場中，與業主、租戶及資方共同實現長期價值的共贏。

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