深圳39.52億土拍落錘：中海溢價(jià)奪深超總宅地 龍湖底價(jià)落子光明

觀點(diǎn)網(wǎng) 12月8日，深圳土拍場(chǎng)上順利落槌，兩宗地塊以39.52億元總價(jià)成交。

其中，南山深圳灣超級(jí)總部基地T207-0068地塊經(jīng)過95輪競(jìng)價(jià)，由深圳市中海啟明房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（中海）以31.86億元奪得，成交樓面價(jià)7.74萬元/平方米，溢價(jià)42.49%，躋身深圳宅地樓面價(jià)前三。

另外，光明區(qū)馬田街道A627-0268地塊則由深圳市恒龍盛祥投資發(fā)展有限公司（龍湖）以7.66億元底價(jià)成交，成交樓面價(jià)1.2萬元/平方米，該地塊也是龍湖第二次落子光明馬田板塊。

中海溢價(jià)搶地

具體來看，T207-0068地塊位于南山深圳灣超級(jí)總部基地白石二道與深灣二路的東南側(cè)，占地1.18萬平方米，建筑面積4.12萬平方米，容積率3.48，出讓起始價(jià)22.36億元。

該宗地為該區(qū)域繼中海深灣玖序后，時(shí)隔兩年再次出讓的純居住用地。

地塊開拍前，便吸引了包括中海、招商、華潤、保利、建發(fā)、華發(fā)等多家房企參與競(jìng)標(biāo)。最終中海以31.86億元摘得該地塊，溢價(jià)率43%，樓面價(jià)約7.74萬元/平方米。

觀點(diǎn)新媒體獲悉，此次中海拿下的宅地，由商業(yè)用地調(diào)改而來。

今年4月份，深圳市規(guī)劃和自然資源局南山管理局對(duì)[紅樹灣地區(qū)]法定圖則DY09單元進(jìn)行規(guī)劃調(diào)整，調(diào)出了一塊二類居住用地03-16。

彼時(shí)公告顯示，DY09單元用地面積為11.77公頃，原主導(dǎo)功能為商業(yè)服務(wù)業(yè)用地，擬調(diào)整為“商業(yè)服務(wù)業(yè)用地+二類居住用地”。

二類居住用地編號(hào)為03-16，用地面積為11835平方米，容積率為4.4，配套設(shè)施包括社區(qū)體育活動(dòng)場(chǎng)地、社區(qū)兒童游戲場(chǎng)地等。

調(diào)規(guī)時(shí)03-16地塊規(guī)定容積率4.4，而后深圳住宅新規(guī)落地執(zhí)行，到地塊掛牌時(shí)，容積率已調(diào)至3.48。

根據(jù)出讓文件，該出讓宗地包含住宅3.66萬平方米、商業(yè)1000平方米，允許分割轉(zhuǎn)讓；物業(yè)服務(wù)用房100平方米產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主共有，不允許轉(zhuǎn)讓；文化、體育或其他設(shè)施3000平方米、托育機(jī)構(gòu)500平方米，由競(jìng)得人建成后，無償移交政府。

另外值得一提的是，與地塊一路之隔的，便是中海此前拿下的深灣玖序項(xiàng)目地塊，該項(xiàng)目亦是由“商改住”調(diào)規(guī)而來。

2023年6月30日，深圳土拍場(chǎng)上，位于南山深圳灣超級(jí)總部基地的T207-0060宗地，掛牌起始價(jià)達(dá)到108.98億元。彼時(shí)地塊亦吸引了包括華潤、招商、保利、中海等6家房企輪番參拍。

而后地塊在經(jīng)歷112輪的舉牌后，由中海以125.32億拿下，地塊面積超3.86萬平方米，總建面26.3萬平方米，其中僅住宅用地便有17.69萬平方米。

項(xiàng)目于一年后以“中海深灣玖序”入市，彼時(shí)項(xiàng)目毛坯備案均價(jià)13.3萬元/平方米，精裝均價(jià)14.3萬/平方米，創(chuàng)下深圳新建商品房最高價(jià)。而后項(xiàng)目先后取證三次，截至目前已接近清盤狀態(tài)。

如今，T207-0068地塊正好接棒深超總片區(qū)的住宅供應(yīng)，而中海再次成為深灣超總第二個(gè)住宅新盤操盤手，有市場(chǎng)人士指出，地塊項(xiàng)目大概率沿用深灣玖序的設(shè)計(jì)，打造第二個(gè)“中海深灣玖序”。

龍湖底價(jià)補(bǔ)倉

相對(duì)深灣超總地塊而言，同日出讓的光明馬田宅地?zé)岫容^小，僅龍湖一家報(bào)價(jià)，最終由龍湖以7.66億元底價(jià)成交，樓面價(jià)1.20萬元/平方米。

觀點(diǎn)新媒體了解到，與深灣超總宅地條件不同，龍湖此次拿下的地塊條件更為“苛刻”。

具體來看，出讓地塊A627-0268位于光明區(qū)馬田街道興發(fā)路與振明路交匯處東側(cè)，土地面積2.05萬平方米，建筑面積6.36萬平方米，掛牌起始價(jià)7.66億元，容積率3.1，限高100米。

從地塊規(guī)劃來看，該宗地包括住宅5.64萬平方米、商業(yè)1400平方米、9班幼兒園3800平方米，以及托育機(jī)構(gòu)600平方米、長者服務(wù)站750平方米和社區(qū)菜市場(chǎng)500平方米。

根據(jù)規(guī)劃要求，項(xiàng)目需設(shè)置600平方米的社區(qū)兒童游戲場(chǎng)地和800平方米的社區(qū)體育活動(dòng)場(chǎng)地，并配建不少于1030平方米的24小時(shí)公共開放空間。另外，項(xiàng)目須在1年內(nèi)開工建設(shè)，4年內(nèi)竣工，并編制噪聲污染防治專篇。

不過，該地塊雖有“附加條件”纏身，但綜合來看，該地塊更強(qiáng)調(diào)社區(qū)內(nèi)部的日常服務(wù)閉環(huán)，匹配較大體量的居住屬性。

作為今年年內(nèi)光明區(qū)出讓的第二宗宅地，相較于6月份出讓的振業(yè)天境云璽項(xiàng)目地塊1.94萬元/平方米的樓面價(jià)，該地塊地價(jià)下降近29%。

且從地塊周邊項(xiàng)目來看，目前周邊在售二手房住宅小區(qū)為2008年建成的宏發(fā)美域，該小區(qū)近3個(gè)月成交均價(jià)在3.43萬/平方米；而年內(nèi)首宗出讓的宅地，即6月27日深業(yè)、天健、光明建發(fā)聯(lián)合體競(jìng)得的光明A509-0074地塊項(xiàng)目備案為天境云璽，目前該項(xiàng)目仍未入市。

不難看出，目前該區(qū)域內(nèi)新盤供應(yīng)較為稀少。有房企營銷人士指出，重點(diǎn)城市新推出的住宅地塊容積率普遍較低，更具備完善的交通和公共配套，特別是低容積率意味著地塊能夠做出更高端的產(chǎn)品，房企也有機(jī)會(huì)做出更出彩的產(chǎn)品，從而實(shí)現(xiàn)溢價(jià)。

此前龍湖已在光明區(qū)內(nèi)打造有高端住宅項(xiàng)目深圳龍湖·御湖境，彼時(shí)項(xiàng)目地塊總占地面積約2.2萬平方米，總建筑面積約15.3萬平方米，計(jì)容建筑面積約11.4萬平方米，容積率5.0，綠化率30%，項(xiàng)目于2024年6月開盤，預(yù)計(jì)今年12月份交房，目前在售均價(jià)3.5萬元/平方米。

雖然此次底價(jià)拿下的地塊體量不足以與御湖鏡相提并論，不過，從地塊本身?xiàng)l件來看，3.1的容積率疊加“高配套”，或能為開發(fā)高端產(chǎn)品預(yù)留空間。

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