港資房企沉浮四十年

01

一記擦邊球，打開“黃金”門

1979年的深圳，空氣中混雜著海風的咸澀與泥土翻墾后的腥潮。在簡陋的辦公室里，深圳市房管局副局長駱錦星反復翻動著《列寧選集》，目光久久停駐在一行字上：

“消滅土地私有制并不要求消滅地租，而是要求把地租……雖然是用改變過的形式……轉交給社會。”

一個石破天驚的構想，在此找到了合法性支點：進行“補償貿易”。深圳出地，港商出錢，建成后的房子按比例分成。

三個月后，深圳河邊劃出一塊土地。香港商人劉天就的妙麗集團帶著資金北上，與深圳簽署了一份開創性的“補償貿易”合同。一場撬動歷史的試驗，就此破土。

圖紙剛剛繪就，房子就在香港開售了——每平方米2730元，不足香港樓價一半，還承諾可落深圳戶口。

消息引爆香江，五千多人通宵排隊，隊伍蜿蜒曲折，最終只能抽簽定奪。幾天之內，一期房源全部售罄。

幾乎與此同時，廣州東湖新村的工地上，打樁機已然轟鳴。

香港寶江公司運來的新型建材堆在路邊，工人們研讀著陌生的圖紙——這里規劃的不只是住宅，更有商店、學校和花園。

兩年后，當住戶搬入時，他們驚喜地發現有了穿制服的管理員，樓道每日有人清掃。他們并不知道，自己入住的是中國第一個擁有專業化物業管理的小區。

這些成功的訊息如同羽翼，迅速飛越南嶺。九十年代初，嗅到機遇的香港地產巨頭們，懷揣著厚厚的藍圖集體北上：

恒隆地產陳啟宗站在上海靜安區的舊廠房前，這里將崛起未來的恒隆廣場；

湯臣集團的工人在浦東的泥灘上打下第一根樁基，那里將矗立起陸家嘴的首棟摩天大樓；

和記黃埔獲準投資深圳鹽田港，共同投入60億元建設集裝箱碼頭；同年簽約的北京東方廣場，則成為李嘉誠在內地房地產業的標志性起點。

02

移植“港式算法”，運轉黃金時代

當港資的樓宇在一線城市扎根生長，內地的開發商心中，一種新的渴望破土而出：他們不再滿足于扮演合作中的配角，而是渴望學得精髓，成為舞臺中央真正的主角。

深圳的金地公司，是最大膽的學徒之一。

為了打造首個商品房項目，創始團隊做了一個決定：直接前往香港，尋找最成功的范本“臨摹”。他們鎖定了香港觀塘的超級大盤——由長江實業開發的麗港城。這個項目，是香港新市鎮開發的典范。

不久，麗港城的精髓被完整“移植”到了深圳：

規劃布局摒棄了呆板的行列式，采用“圍合式布局”，樓棟巧妙環繞出一個巨大的中央花園。

戶型設計奉行“大廳小臥”的實用主義，每一寸空間都被精打細算。

生活配套方面，樓下不再是空地，而是配備了商場、會所與學校。

住宅販賣的，不再僅僅是四面墻，更是一種全新的、現代化的生活方式。

1996年，“金地海景花園”開盤。當人們走進那個擁有超大花園、設計精巧的社區時，仿佛步入了未來。其售價高出周邊三成，卻依然被搶購一空，被譽為深圳第一個真正意義上的高品質社區。

金地一炮而紅。它所引入的“圍合式布局+中央花園”模式，幾乎一夜之間成為全國開發商效仿的藍本，在此后數十年里，定義了中國人居住小區的標準范式。

金地并非孤例。這是一個全面臨摹“港式算法”的時代。

萬科的創始人王石，從香港同行那里悟到了專業的物業服務與透明的公司治理兩大法寶；龍湖的吳亞軍，則看中了港資“長期持有核心地段的商業資產”這一更持久、更穩健的路徑，開始打造屬于自己的“天街”商業帝國。

03

地王席卷牌桌，聰明錢隱退

“誰買‘地王’誰傻瓜。”

2009年，海南博鰲，當恒隆地產董事長陳啟宗在論壇上擲出這句直言時，臺下坐著的，正是剛從土地拍賣的狂歡盛宴中歸來、腎上腺素尚未消退的內地開發商們。

陳啟宗這番直白的告誡，源自植根于香港樓市1997年崩盤的慘痛記憶——那場危機烙印下一則鐵律：當所有人都在不顧代價爭搶時，最危險的不是錯過機會，而是失去理智。

可2009年的內地，完全是另一番景象。

“四萬億”計劃釋放出前所未有的流動性，土地市場迅速從全球金融危機的寒意中反彈，并轉向過熱。土地成交紀錄開始以令人咋舌的頻率被刷新。

6月25日，北京通州一地塊以17.4億元落槌。僅隔一日，朝陽區一地塊便被推至19.6億元。但這只是序曲。

真正的鏖戰在四天后上演。6月30日，北京土地拍賣大廳，萬科、保利、SOHO中國等11家巨頭舉牌97輪。最終，中化方興地產以40.6億元的天價，砸下廣渠路15號地。

算盤一響，滿場愕然：樓面價已達每平方米1.6萬元，而周邊新房售價不過如此。“面粉”貴過“面包”。親歷全場的SOHO中國董事長潘石屹慨嘆：“市場又瘋了。”

這陣狂風旋即席卷上海。9月，中海地產以70.06億元奪得長風地塊，加冕全國新“地王”。僅僅20天后，這個王座便被綠地集團以72.45億元的更高價碼奪走。

資本角逐的速度與力度，令人目眩。

而就在這片彌漫著樂觀與激進的漫天喧囂中，港資卻悄然退出了拍賣場。作風審慎的港資顯得格格不入，甚至“落伍”。一時間，“被超越”、“邊緣角色”、“大撤退”成為描述他們的高頻詞。

這些曾經的“老師傅”們，放棄內地了嗎？

04

徐家匯時刻，快慢錢分野

2013年9月，上海土地交易中心。一場重量級的拍賣會上，主角并非當時高歌猛進的內地巨頭，而是幾位從香港來的“老面孔”。

標的物是徐家匯中心地塊——這片在上海市中心靜臥近二十年的土地，被視為“最后的鉆石寶地”。175億元的起拍價，已注定這是一場屬于頂尖掠食者的游戲。

最終的角逐，在新鴻基地產與九龍倉、恒基地產組成的聯合體之間展開。數十輪競價，每次舉牌都意味著數千萬元的加碼。當總價突破200億大關時，現場空氣近乎凝固。最終，九龍倉聯合體偃旗息鼓，新鴻基以創紀錄的217.7億元將地塊鎖定。

市場一片嘩然：一貫審慎的港資，為何重金押注“地王”？

這背后，是兩套截然不同的生意邏輯。

彼時，以恒大、碧桂園領銜的內地房企，正醉心于“高周轉”的魔法：拿地、開工、銷售，資金如陀螺般高速旋轉，一切為了規模與排名。土地于他們而言，是必須快速加工、及時變現的“原料”。

而新鴻基則完全不同，他們將其視為可以長期持有甚至傳承的“核心資產”。計算的不是一兩年的銷售利潤，而是未來十年、二十年，這座頂級商業綜合體所能帶來的、持續穩定的租金流。

也就是說，那個令外界瞠目的“天價”，在其基于永續經營的算式中，或許只是一個公允的現值。這不是追高，而是基于另一種價值尺度的冷靜決策。

2015年棚改貨幣化啟動后，市場的分化更是被加速推至臺前：

一端，是內地房企在規模紅海中生死競速。

中梁、祥生、新力等黑馬憑借極致的高周轉，如閃電般闖入千億陣營，共同將行業推向了萬億規模的狂想。即便是較早嗅到風險、在2018年喊出“活下去”的萬科，在行動上也難逃規模慣性，當年銷售額突破6000億元。

排行榜單月月刷新，戰火熾烈。

另一端，多數港資卻從榜單上集體隱身，甚至開始果斷“做減法”。

李嘉誠的長實集團自2013年起便持續出售內地資產；2015年，新世界發展將京滬等地九個項目打包售予如日中天的恒大，一舉回籠339億元；同年，新鴻基也轉讓了2009年在佛山獲取的大型項目。

這些動作被外界倉促地貼上“大撤退”的標簽，但在港資的敘事里，這更是一次冷靜的“戰略換倉”——于市場高位，將那些不符合長期持有標準的資產置換為流動性，儲備彈藥，靜候真正屬于他們的、下一個周期的“徐家匯時刻”。

05

冬春歧路，江湖再見

2020年，“三道紅線”政策如急剎車驟然落下，內地樓市高歌猛進的“快周轉”戛然而止。整個行業從狂飆突進，急速切換到了應對債務、力保交樓的生存模式，空氣中彌漫著收縮與求存的凝重。

當2025年的塵埃漸落，隔岸的港資房企卻呈現出另一番從容圖景：正因數十年如一日地恪守財務紀律、始終為未知留有余地，此刻他們反而手持充裕現金，擁有了為下個周期冷靜選擇的權利。

有的，徹底“收攤離場”。

動作最決絕的當屬香港置地，直接解散了整個內地住宅開發團隊，徹底告別“蓋樓賣樓”的生意。而李嘉誠的長實集團，則將其持續十年的資產變現邏輯執行到底，于今年開啟了“清倉式”操作：5月，將北京東四環的豪宅項目御翠園以約七折價格拋售，單價從近10萬/㎡驟降至7萬/㎡；7月，又以低至40萬元/套的價格，一次性出清大灣區數百套房源。

有的，重倉核心，做“時間的朋友”。

與新鴻基當年豪擲217億拿下徐家匯地塊的邏輯一脈相承，這批港資選擇在風暴眼中繼續加注。他們不再廣撒網，而是將全部火力集中于一線城市最核心的寸金之地，專攻能穿越周期的頂奢商業與豪宅。

比如，新世界中國明確表示從未“撤離”，而是將布局從全國收縮，更聚焦于粵港澳大灣區和長三角的一線及成熟城市，業務模式也從住宅開發轉向城市綜合體的運營；

新鴻基地產同樣深耕加碼高能級城市，持續在長三角和大灣區加碼。今年5月，其在蘇州金雞湖畔推出全新的ICC環貿匯豪宅項目，后續又補充了約180平和230平的大平層戶型；

而退出住宅業務后的香港置地，反手便在南京斥資120億元打造了總體量達34萬平方米的商業項目“金陵中環”。

還有的則靈巧轉身，憑借輕資產運營的模式，走出一條更輕盈、也更可持續的道路。

典型代表是瑞安房地產。它不再獨自承擔重資產投入，而是通過引入天安中國等企業合作拿地，或將成熟物業出售給機構資本來實現“輕身上陣”。

關鍵一招在于，項目賣出后，運營管理權仍牢牢握在自己手中。如在6月的佛山項目中引入險資，總對價約34.9億元，但瑞安在交易后依然保留項目的管理權，穩賺運營管理費，實現了真正的“旱澇保收”。

四十多年潮起潮落，昔日的“師生”早已在市場的路口分道而行，走向了周期的兩端：一邊仍在凜冬中跋涉求生，另一邊則為將至的春日，悄然埋下了形態各異的種子。

往日的鑼鼓漸次沉寂，新的幕布正在揭開。

那個屬于房地產的狂飆時代，已然落幕。但關于城市、財富與未來的故事，卻從未停止——新的篇章正在展開，不同的角色，正帶著各自的腳本，走向臺前。

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