前11個月一線城市二手房累計成交51.9萬套，創4年新高

4個一線城市二手房市場大力度復蘇了。

上海易居房地產研究院（以下簡稱易居）近日公布的數據顯示，截至11月，4個一線城市二手房累計成交51.9萬套，超越2024年同期水平（496532套），近4年首次突破51萬套大關。

上海中原地產市場分析師盧文曦通過微信對《每日經濟新聞》記者（以下簡稱每經記者）分析：“2026年延續這種趨勢的可能性比較大。從政策層面來看，降息降準等寬松的貨幣政策可期，市場會越來越向好。目前置換鏈條較為順暢，從交易情況可以發現，仍然有一部分房東出售舊房后購買新房，盡管短期有一些拉鋸、置換周期稍長，但置換鏈條始終能夠維系。”

市場需求大量釋放

根據易居的統計結果，4個一線城市的二手房成交規模，2017年為488241套，2018年426619套，2020年為607074套（歷史最高），2021年回落至589640套，而2025年1～11月成交規模已經達到519021套。

5月份以來一線城市二手住宅月度成交套數

單月成交也打破了過往的淡旺季規律。

2025年11月，一線城市二手住宅共成交49033套，環比10月的40714套大幅增長20%，11月單月的成交表現甚至超過了旺季9月（47176套）。市場在經歷了傳統“金九銀十”階段后，年末仍然展現出積極趨勢。

“最近區域內不斷有成交。”上海黃浦區陸家浜路中原地產門店的余莎告訴每經記者，市場整體還是偏積極的，有些誠意出售的業主積極調整價格，不過買家大多還是抱有撿漏心理。

二手房大規模成交對于新房市場的影響，盧文曦分析，在賣舊買新的置換層面，二手房價格調整充分之后，難免與新房價格區間重疊，會有一些客戶上的爭奪。但需求得以大量釋放，市場交易就盤活了。

“市場最擔心沒有流動性，所以目前這個‘第一步’完成得不錯。”盧文曦說。

跌出“性價比”？

目前，二手房市場“以價換量”已成共識。

據中指研究院統計，11月北京二手房均價64984元/平方米，同比下跌6.08%；深圳均價64946元/平方米，同比下跌4.10%；上海為56708元/平方米，同比下跌5.56%；廣州34163元/平方米，同比跌幅7.60%。

“部分二手房的確是跌出性價比了。”盧文曦提醒，“從租金回報來看的確比較劃算，但也要考慮到老破小往往房齡比較長，下一輪行情起來的時候，是否還能跟大盤保持同步增值幅度”。

市場的另一個風向，是二手房深度調整之后，房屋的租金收益反而成了“香餑餑”。

據每經記者粗略計算，按照某四大國有銀行3年期個人大額存單年利率1.55%計算，200萬元本金的3年利息約93000元，而上海內環內一套200萬元的老破小，月租金約4500元，3年內即便預留6個月空置期，房租總價仍有135000元。相比之下，持有收租的性價比遠超賣房存銀行。

對于轉售為租的操作，盧文曦認為，事實上，這類動作在市場調整初期比較多見，現在已經在調整末期，反而是市場上不誠心賣的房東，因為租金價格高了才由租轉售，更多的是一種暫時的妥協。市場一旦有變動，或者有購置新房的需求，房東還是會選擇出售。

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