產權70年還能落戶，這座公寓取暖為啥無法享受民用價？

轉自：北京日報客戶端

近日，多位家住朝陽區建外街道梵悅108小區的業主反映，小區開發商發布公告稱，從今年供暖季起啟用管井卡式熱表，要求業主按照每平方米35元的價格，預交本季供暖費，如果不交供暖費，將不會供暖。小區產權明明是70年，且可以落戶，不允許辦公，但由于房本上的房屋用途登記為公寓，業主多年來都被要求按照非居民供熱價格交費。這讓業主困惑不解:為什么我們無法享受民用供暖價？

小區大堂內此前曾張貼了收取供暖費的相關通知。

遭遇

供暖費有爭議 未交費業主不供暖

據小區居民介紹，梵悅108小區前身是雅詩閣公寓，2015年前后被改造為商品房銷售，小區只有一棟25層住宅樓，約140套房屋，均為70年產權公寓。很多業主認為，該小區可以落戶，而且小區用電和燃氣均按居民價格收取，所以小區的住宅屬性是明確的。唯有供暖費存在爭議，開發商一直要求業主按照非居民價格交費。

居民李先生告訴記者，一直以來大家對于供暖費按非居民價格收取就存在爭議。為此有些居民拒絕交供暖費，有些則按照居民采暖價算出總價后給小區物業轉賬。今年供暖季開始前，小區業主收到了一封由小區開發商——翰林閣房地產（北京）有限公司發布的《梵悅108供暖事宜公告》。公告顯示，從2025-2026供暖季開始，啟用管井卡式熱表，要求業主按照每平方米35元的價格，預交本季供暖費，如果業主不交供暖費，將不會供暖。小區業主這才發現，樓道暖氣井內不知何時被安裝上了卡式熱表。

在咨詢物業和開發商工作人員后，業主得知這種卡式熱表有一個計數裝置，交錢后表內會被充入相應的熱量數值，當這一數值歸零時便會停止供暖。然而，部分業主已按照居民供暖價格交了本季的供暖費，他們擔心：“居民供暖價格低于每平方米35元，如果我們不按開發商所說的價格交，卡式熱表里充入的熱量肯定撐不到明年3月供暖季結束，屆時家中隨時都有可能停暖。”

11月23日記者在現場看到，這棟公寓的每個樓道都有兩處暖氣管井，每個管井內都安裝著各家各戶的管井卡式熱表，也就是俗稱的熱計量表。記者看到有的卡式熱表屏幕上顯示閥門狀態為“關閥”，流量和功率均顯示為零。而有的卡式熱表屏幕上則顯示為“開閥”，估計是這些家的業主已交供暖費。

樓道暖氣井內的供暖管線上被安裝了卡式熱表，未交費居民家的表屏幕顯示“關閥”狀態。

記者走訪了幾戶尚未交供暖費的業主，他們使用的是電暖器和暖風機等設備取暖。12月初記者再次聯系這些居民時被告知：“前段時間靠電取暖還能勉強湊合，這幾天大風降溫后屋里明顯冷了。等到降雪來臨氣溫驟降后，屋里估計會更冷。到時候怎么扛過去，還是個未知數。”

質疑

70年產權卻屬公寓 供暖費到底怎么算

在該小區的公告中，開發商對每平方米35元的取暖費單價進行了拆解，其中18元為本市非居民熱計量取暖的基本熱價，另外17元則是按照0.36元/千瓦時的計量熱價預收的流量熱價。

根據本市現行收費標準，在同為市熱力集團城市熱網提供熱源的情況下，按熱計量方式計費時，居民的基本熱價為12元/平方米·采暖季，在此基礎上計量熱價則為0.16元/千瓦時；非居民價格則為基本熱價18元/平方米·采暖季，在此基礎上計量熱價0.36元/千瓦時。這意味著是否按居民價格收費，基本熱價每平方米相差6元，計量熱價每千瓦時相差0.2元。

按照開發商的公告，這個供暖季將按照熱計量的方式來核算供暖費，并且按非居民價格收取供暖費。對于這兩個問題，不少業主并不認同。

業主曹先生表示，如果按照熱計量方式供暖，居民是有權調節家中供熱流量和室溫的。但是如今開發商只在暖氣井內安了一個無法調節流量的卡式熱表，家中也沒有任何調節裝置。也就是說，業主根本無法實現節能降耗、減少能源浪費的目的，也不能享受“多用多付、少用少付”的計費公平。

當談到按照非居民價格收費時，業主更是一肚子委屈。業主王先生告訴記者，買完房后有不少業主已經在這兒落了戶，還有業主專門咨詢過市場監管等部門，被告知樓內公寓不能辦理營業執照注冊登記，這意味著他們的公寓不能進行商業經營。因此業主們認為：“我們的房子是70年產權，而且不能像其他商住兩用房一樣申請營業執照，那我們的房子就應該屬于住宅。但現在的實際情況是，房屋既無法商用，還要按非居民標準來收供暖費，真是不能理解。”

土地出讓合同中明確“公寓用地為70年”/受訪者供圖

居民還向記者展示了一份當年開發商簽訂的整個地塊的國有土地使用權出讓合同。在土地使用權出讓年限一欄中，明確寫著該地塊“辦公用地50年、公寓用地70年、商業用地40年”。而居民房產證房屋用途一欄登記為“公寓”。業主王先生等人表示，根據相關法規，居住用地土地使用權最高出讓年限為70年，除此之外其他類型用地（如：工業、教育、商業、體育）的最高出讓年限最高不超過50年。“現在說我的房子不屬于住宅，那70年的居住用地土地使用權出讓年限當年又是怎么批下來的呢？”

反饋

70年公寓屬性尚不明確 供暖還得按非居民價格

關于梵悅108小區供暖相關問題，開發商翰林閣房地產（北京）有限公司工作人員答復稱，雖然小區屬于市政供暖，但是由于熱力公司是跟整個地塊“大物業”對接，熱力與居民間并沒有簽訂供暖合同，所以只能由小區物業公司代收采暖費后轉交“大物業”，而“大物業”是按照非居民價格交供暖費的。往年之所以沒出現過停暖的情況，是因為開發商這邊一直都在墊付資金，而今年開發商因為資金問題已無力墊付。該工作人員還表示，因為公寓屬于非住宅，所以目前只能按照非居民的標準收取。

針對梵悅108小區業主能否按居民價格標準直接向北京熱力集團交費等問題，屬地建外街道大北家園社區居委會曾回復稱，街道和社區方面已就相關問題與各方召開過協調會，目前熱力集團正在推進對梵悅108小區直接收費的工作。熱力方面也提出需要查看樓內全部居民的房本，確定各戶房產性質，才能進一步確定收費標準。

記者還就相關問題咨詢了朝陽區城管委供熱辦、朝陽區發改委等相關部門。朝陽區城管委供熱辦工作人員表示：“房產證內用途一欄如果是住宅，就按居民收費，如果不是住宅，則只能按非居民收費。”朝陽區發改委工作人員則表示：“就這一問題我們之前也咨詢過市發改委，按照目前的規定只有房本用途是住宅的才能享受居民取暖價，目前70年公寓這一屬性在政策上確實沒有特別明確的說法。根據目前規定還是得按非居民價格收費。”

律師建議

“模糊地帶”尤需明晰規則

記者梳理12345市民熱線相關投訴發現，70年產權的公寓樓在本市還有不少，由于定位模糊，它們面臨水電氣熱收費標準不一、更換電梯無法享受國家補貼等問題。

海潤天睿律師事務所律師包華認為，現行的《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》于1990年出臺，并于2020年進行了修訂。其中對于不同用途的土地使用權出讓最高年限分別規定為七十年、五十年和四十年，但在現有的用途中并無公寓這一分類。過去在進行土地使用權出讓過程中，并沒有那么多類型的不動產，所以政策劃分也比較簡單。如今隨著房地產市場的產品不斷豐富、需求日漸多元化，之前一些“模糊地帶”的相關規則尤其需要明確和清晰。

包華建議，如果想要徹底解決70年產權公寓在認定中的相關問題，就要進一步統一政策，協調打通各部門之間的管理障礙，從而讓相關單位對房屋屬性的認定有更清晰明確的依據。

來源：北京日報客戶端