地暖配套運(yùn)維：未用業(yè)主亦需擔(dān)責(zé)，基礎(chǔ)熱費(fèi)收取的法理與實(shí)踐

龍成集團(tuán)開發(fā)的小區(qū)作為全縣唯一實(shí)現(xiàn)地暖集中供暖的住宅小區(qū)，地暖管道作為購房時(shí)既定的公共配套設(shè)施，其建設(shè)成本已納入房價(jià)，產(chǎn)權(quán)歸屬全體業(yè)主共同所有。然而當(dāng)前部分業(yè)主因生活習(xí)慣等原因未開通地暖，卻拒絕承擔(dān)相關(guān)維護(hù)費(fèi)用，導(dǎo)致供暖單位（物業(yè)）背負(fù)巨額固定運(yùn)營成本卻無對(duì)應(yīng)收益，陷入嚴(yán)重虧損困境。更值得關(guān)注的是，受熱傳導(dǎo)特性及系統(tǒng)負(fù)荷失衡影響，未用業(yè)主的“零成本占用”還直接導(dǎo)致其他正常繳費(fèi)業(yè)主無法享受達(dá)標(biāo)供暖服務(wù)，引發(fā)鄰里矛盾與權(quán)益糾紛。事實(shí)上，地暖配套的維護(hù)責(zé)任理應(yīng)由全體業(yè)主共同承擔(dān)，向未使用業(yè)主收取基礎(chǔ)供暖費(fèi)，既是保障設(shè)施長效運(yùn)轉(zhuǎn)的必然選擇，更是有充分法理依據(jù)與實(shí)踐支撐的合理舉措。
從法律層面來看，基礎(chǔ)熱費(fèi)的收取有著明確的法規(guī)支撐。《民法典》明確規(guī)定，供用電、水、氣、熱力合同的內(nèi)容包含費(fèi)用支付等核心條款，業(yè)主與供暖單位雖可能無書面合同，但已形成事實(shí)上的供用熱力法律關(guān)系，雙方均需履行對(duì)應(yīng)義務(wù)。同時(shí)，物業(yè)服務(wù)人按照約定提供服務(wù)后，業(yè)主不得以未接受相關(guān)服務(wù)為由拒絕支付費(fèi)用，這一原則同樣適用于地暖配套的基礎(chǔ)運(yùn)維。國家層面的《城市供熱價(jià)格管理暫行辦法》更是直接確立了“基本熱價(jià)+計(jì)量熱價(jià)”的兩部制熱價(jià)模式，明確基本熱價(jià)可按總熱價(jià)30%~60%確定，專門用于彌補(bǔ)管網(wǎng)建設(shè)、設(shè)備維護(hù)、人工成本等固定支出，為基礎(chǔ)熱費(fèi)的收取提供了直接政策依據(jù)。在地方實(shí)踐中，河南省內(nèi)多地及西安市、洛陽市等周邊城市均已出臺(tái)相關(guān)規(guī)定，如西安要求停止用熱用戶交納總熱費(fèi)30%的基本熱費(fèi)，洛陽曾按熱價(jià)25%收取基礎(chǔ)熱費(fèi)，這些成熟經(jīng)驗(yàn)為本地執(zhí)行提供了可借鑒的范式。
司法實(shí)踐中的典型案例進(jìn)一步印證了基礎(chǔ)熱費(fèi)收取的合理性。吉林白山某業(yè)主以已關(guān)栓停熱、未享受服務(wù)為由拒繳基礎(chǔ)熱費(fèi)，法院審理認(rèn)為，熱能具有傳導(dǎo)屬性，停供業(yè)主會(huì)通過墻體、樓板獲取相鄰用熱業(yè)主的熱量，且供暖單位的固定運(yùn)營成本并未因單戶停供減少，反而需提高供熱參數(shù)以保障其他用戶室溫達(dá)標(biāo)，最終判決業(yè)主按供熱價(jià)格20%繳納基礎(chǔ)熱費(fèi)。西安蓮湖區(qū)千余業(yè)主欠繳供暖費(fèi)糾紛案中，法院通過“示范判決”模式，認(rèn)定業(yè)主不能以服務(wù)感知差異為由拒絕繳費(fèi)，既保障了供暖單位合法權(quán)益，也推動(dòng)了服務(wù)改進(jìn)。這些案例均明確，未使用地暖并不意味著可以免除共有設(shè)施的維護(hù)責(zé)任，收取基礎(chǔ)熱費(fèi)是平衡各方利益的司法共識(shí)。
從實(shí)際運(yùn)營邏輯出發(fā)，基礎(chǔ)熱費(fèi)的收取是保障供暖系統(tǒng)可持續(xù)運(yùn)行的關(guān)鍵。地暖管道作為隱蔽工程，其老化、堵塞、破損的維修需要投入大量人力物力，且維修行為往往涉及全小區(qū)管道系統(tǒng)的停運(yùn)與調(diào)試，這些成本與單戶是否用熱無關(guān)。即便部分業(yè)主未開通地暖，供暖單位仍需定期進(jìn)行打壓檢測、管道保養(yǎng)、故障排查，否則極易因長期失修導(dǎo)致設(shè)施報(bào)廢，最終損害全體業(yè)主的房產(chǎn)價(jià)值。同時(shí)，停供業(yè)主通過熱傳導(dǎo)獲取免費(fèi)熱量，客觀上增加了用熱業(yè)主的能耗與供暖單位的運(yùn)營成本，若僅由用熱業(yè)主承擔(dān)全部費(fèi)用，既違背了“權(quán)責(zé)對(duì)等”原則，也可能引發(fā)“用者退出”的惡性循環(huán)，最終導(dǎo)致供暖系統(tǒng)癱瘓。收取基礎(chǔ)熱費(fèi)，本質(zhì)是將大額集中維修成本轉(zhuǎn)化為小額分散分?jǐn)偅屓w業(yè)主共同承擔(dān)共有資產(chǎn)的維護(hù)責(zé)任，符合“風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)、利益共享”的社區(qū)治理邏輯。
當(dāng)然，基礎(chǔ)熱費(fèi)的收取需堅(jiān)守合規(guī)、透明、人性化的原則。首先應(yīng)制定明確的費(fèi)用繳納細(xì)則，依據(jù)國家法規(guī)及地方參考標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合小區(qū)實(shí)際成本核算，合理確定基礎(chǔ)熱費(fèi)收取比例（建議按當(dāng)?shù)責(zé)醿r(jià)30%~50%執(zhí)行），明確停暖辦理流程、欠費(fèi)追繳方式等，通過小區(qū)公告、業(yè)主群、書面通知等形式全覆蓋告知業(yè)主。其次要精準(zhǔn)分類核算，對(duì)未使用地暖的業(yè)主區(qū)分“未辦理停暖手續(xù)（需全額繳費(fèi)）”“合規(guī)辦理停暖手續(xù)（需繳基礎(chǔ)熱費(fèi)）”“違規(guī)自行停暖（需全額繳費(fèi)并承擔(dān)維修責(zé)任）”三類情形，保障費(fèi)用收取的公平性。同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)服務(wù)質(zhì)量管控，定期公示供暖設(shè)備運(yùn)行狀況、成本支出明細(xì)，暢通業(yè)主反饋渠道，及時(shí)處理供暖溫度不達(dá)標(biāo)等問題，以優(yōu)質(zhì)服務(wù)提升業(yè)主繳費(fèi)意愿。對(duì)于經(jīng)濟(jì)困難業(yè)主，可協(xié)商制定分期繳費(fèi)方案；對(duì)于確有特殊情況的，可通過業(yè)主大會(huì)協(xié)商設(shè)置合理減免機(jī)制，平衡各方利益。
小區(qū)地暖配套的運(yùn)維困境，本質(zhì)是社區(qū)治理中“個(gè)體自由”與“集體責(zé)任”的平衡命題。地暖管道作為全體業(yè)主的共有資產(chǎn)，其維護(hù)責(zé)任不應(yīng)由少數(shù)用熱業(yè)主獨(dú)自承擔(dān)，未使用業(yè)主繳納基礎(chǔ)熱費(fèi)，不是對(duì)選擇權(quán)的剝奪，而是對(duì)共有權(quán)益的保障；不是“強(qiáng)買強(qiáng)賣”的強(qiáng)制消費(fèi)，而是“權(quán)責(zé)對(duì)等”的法治踐行。唯有通過政策公示、分類核算、協(xié)商催告、法律追繳的分步實(shí)施路徑，讓全體業(yè)主共同承擔(dān)維護(hù)責(zé)任，才能破解供暖單位運(yùn)營困境，保障用熱業(yè)主合法權(quán)益，讓地暖配套設(shè)施持續(xù)發(fā)揮價(jià)值，最終實(shí)現(xiàn)社區(qū)供暖服務(wù)的良性發(fā)展，共筑宜居家園。（李治）