誰在悄悄抄底？11月中山樓市：止跌企穩，分化加劇

2025年11月，中山樓市延續了下半年“止跌企穩”的主旋律。

雖然市場沒有迎來爆發式增長，但已基本構筑底部，成交量從年內低點溫和回升。

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市場整體：低位企穩，成交溫和修復

根據克而瑞數據顯示，11月全市新房成交建面為16.78萬平方米，成交套數1552套。盡管環比、同比仍呈下降趨勢，但這更多是受高基數影響，市場情緒已不再恐慌。

對于購房者而言，這或許是個信號：最壞的時刻可能已經過去，市場正進入一個更理性、更健康的盤整期。你是選擇繼續觀望，還是準備出手？

11月供求比1.34，供應建面顯著高于成交建面，顯示開發商推盤積極性較高，但去化壓力依然存在。成交均價維持在1.15萬元/㎡左右，價格相對穩定。

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區域分化：熱點板塊一枝獨秀，外圍鎮區以價換量

如果說中山樓市是一盤棋，那么不同區域的走勢可謂天壤之別。11月的市場，完美詮釋了什么叫“冰火兩重天”。

火炬-翠亨片區憑借交通利好和產業支撐，成為絕對的成交熱點，本月成交302套穩居榜首。南部片區（坦洲、三鄉等臨珠區域）也表現不俗，成交建面占比高達62.7%。

反觀中心片區（石岐、東區等傳統核心區），雖然配套成熟，但供應量過大導致供求比高達5.79，去化壓力巨大。西部和北部部分片區則處于“無人問津”的尷尬境地。

這張餅圖直觀揭示了區域分化的殘酷現實。南部片區和火炬-翠亨片區合計占據了近85%的成交份額，成為市場絕對主力。中心片區雖然成交建面排名第二，但巨大的供應量讓其去化前景堪憂。

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成交情況：名義穩定，實際折扣加深

NO.1 樓盤成交TOP10

11月按樓盤成交情況，火炬開發區健康花城·璞悅成交110套，穩居榜首，海倫堡玖玖悅府和雅居樂凱茵云頂分別以74套和62套位居成交第二和第三名。

從樓盤成交金額來看，健康花城·璞悅、保利瑯悅和招商臻灣府位居前三。健康花城項目清盤在即，此次11月吸金近1.5億，而保利瑯悅憑借本身不俗的配套以及4.0住宅的吸引了眾多關注，招商臻灣府更是從十月份開始成交加速，有不少港客選擇入手，現與渠道深度合作，樓王加推年終大沖刺13XXX元/平！

值得注意的是雅居樂凱茵云頂在此次排行進入前三，得益于在金九銀十期間曾打出了一波超低價，吸引了不少關注。

NO.2 房企成交TOP10

房企成交量排名來看，中山宏宇（健康花城項目）、雅居樂和敏捷集團位列前三；從成交金額來看保利發展則以接近1.6億元穩居第一。

NO.3 樓市價格分化

縱觀市場成交，熱點區域如火炬-翠亨，成交均價看似不高，但這是在大量優惠促銷后的實際成交價。開發商普遍采用“總價優惠+贈送裝修/車位”的方式去化，名義單價波動不大，但真實折扣深度加大。

外圍鎮區則直接通過大幅降價吸引客戶，部分項目甚至出現明顯價格回調。這種“中心區價格相對堅挺、外圍鎮區以價換量”的分化格局，已成為中山樓市的新常態。

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購房建議：自住看配套，投資看人口流入

面對這樣的市場格局，不同需求的購房者應該如何選擇？

如果你是自住需求，優先關注通勤時間、學校和醫院配套。熱點板塊中配套成熟、體量較大的大盤，抗風險能力通常更強。比如小欖鎮，從2021-2023年中山市各鎮街人口凈流入數據看出小欖遠遠領先，除此之外還有火炬開發區、三鄉鎮等，既要有大型社區，又要有產業支撐，更要有完善配套。

（圖片來源中山市城市更新研究社）

如果你偏投資或兼顧保值，盡量選擇人口持續流入、產業基礎較好、軌道或高速出入口附近的板塊。中心城區來說火炬-翠亨片區無疑是首選，其次是臨珠、臨深區域。要避免選擇成交長期低迷、掛牌量明顯大于成交量的冷門鎮區項目。

記住，在當前的市場環境下，地段選擇比時機選擇更重要。優質地段的房子，即使短期價格波動，長期來看依然具有保值潛力。

可以關注中山12月拍地情況，對于2026年還是有很多項目值得期待，敬請關注中山樂居，帶你了解更多中山樓市。

文章來源:樂居買房