萬科官宣“歷史性剛兌”：行業(yè)“定心丸”已至，市場拐點信號？

萬科官宣“歷史性剛兌”：行業(yè)“定心丸”已至，市場拐點信號？
小區(qū)里的新房工地終于恢復(fù)了往日的忙碌，售樓處里咨詢的人漸漸多了起來，但身邊還是有人犯嘀咕：“現(xiàn)在買房，能按時交房嗎？”“房企債務(wù)壓力這么大，會不會又出違約問題？” 過去幾年，房地產(chǎn)行業(yè)的波動讓購房者懸著心，投資者也捏著汗。
2025年11月，萬科一則“220億股東借款專項償債”的官宣，像一顆石子投入行業(yè)池塘，引發(fā)全網(wǎng)關(guān)注——這波“歷史性剛兌”不僅讓萬科暫時化解了債務(wù)危機，更被視作給行業(yè)遞上的“定心丸”。在保交房攻堅戰(zhàn)取得決定性進展、金融政策持續(xù)托底的背景下，這是不是房地產(chǎn)市場的拐點信號？

萬科“剛兌”細節(jié)：220億股東借款，專項護盤債務(wù)
萬科這波“剛兌”可不是空口說說，而是有實打?qū)嵉馁Y金和協(xié)議支撐。2025年11月2日晚間，萬科發(fā)布公告，與第一大股東深鐵集團簽署《股東借款及資產(chǎn)擔保框架協(xié)議》，深鐵將提供不超過220億元的專項借款，全部用于償還公司公開市場債券本息及指定借款利息 。這筆錢的“含金量”十足：截至公告披露日，深鐵已實際提供197.1億元借款，加上后續(xù)額度，本息總額預(yù)計不超過236.91億元，借款期限最長可達3年，利率遵循市場化原則且不劣于金融機構(gòu)借款水平 。
為了讓這筆借款更有保障，萬科還拿出了經(jīng)營性房地產(chǎn)、固定資產(chǎn)、股權(quán)等資產(chǎn)作為擔保，抵質(zhì)押率控制在50%-70%之間，完全符合市場慣例 。要知道，當時萬科正面臨不小的債務(wù)壓力——截至2025年6月底，公司有息負債合計3642.6億元，一年內(nèi)到期的占比達42.7%，還有多只中票即將到期 。這220億專項借款精準“輸血”償債端，相當于給市場吃了一顆“定心丸”，也讓萬科成為行業(yè)調(diào)整期內(nèi)少有的能全額保障公開市場債務(wù)兌付的頭部房企。
以上政策及數(shù)據(jù)可檢索來源：萬科《關(guān)于股東借款及資產(chǎn)擔保的框架協(xié)議公告》（2025年11月2日 深交所披露）、華創(chuàng)證券《2025年二季度信用觀察季報》（2025年7月28日）。
政策托底：從保交房到融資松綁，2025年樓市政策組合拳發(fā)力
萬科的“剛兌”能順利落地，背后離不開2025年國家層面的政策支持。這一年，穩(wěn)樓市的政策組合拳持續(xù)加碼，從保交房到融資支持，全方位為行業(yè)“紓困”。首先是保交房攻堅戰(zhàn)取得決定性勝利，截至2025年11月，全國396萬套保交房任務(wù)已交付391.8萬套，交付率達99%，切實穩(wěn)住了購房者信心 。
融資端更是利好不斷。2025年2月，國家金融監(jiān)管總局明確房地產(chǎn)“白名單”項目貸款金額已達5.6萬億元，后續(xù)還在持續(xù)擴圍，合規(guī)項目實現(xiàn)“應(yīng)進盡進” 。5月，金融監(jiān)管總局又推出八項增量政策，包括修訂并購貸款管理辦法、擴大保險資金投資試點、下調(diào)保障性住房再貸款利率至1.5%等，進一步降低房企融資成本 。到11月，全國“白名單”項目貸款審批金額已超7萬億元，為房企項目建設(shè)和債務(wù)償還提供了強有力的資金支持 。萬科作為優(yōu)質(zhì)房企，不僅能享受“白名單”融資便利，大股東深鐵的國資背景加持，更是政策鼓勵“國資支持優(yōu)質(zhì)房企”的直接體現(xiàn)。
以上政策及數(shù)據(jù)可檢索來源：國家金融監(jiān)督管理總局《2025年房地產(chǎn)金融工作部署》（2025年2月）、住建部《保交房工作進展通報》（2025年11月26日）、央行《2025年第一季度貨幣政策執(zhí)行報告》。
行業(yè)對比：債務(wù)壓力仍存，萬科剛兌的“示范效應(yīng)”有多強？
萬科的“剛兌”之所以被稱作“歷史性”，是因為當前房地產(chǎn)行業(yè)的債務(wù)壓力依然不小。2025年房企全年到期債務(wù)達5342億元，較2024年增加513億元，三季度更是迎來1600億元的到期高峰 。雖然行業(yè)違約情況有所好轉(zhuǎn)——2025年三季度境內(nèi)債實質(zhì)違約僅2只，涉及金額38.35億元，但中小房企資金鏈緊張、融資難的問題仍未根本解決，前三季度房企整體融資規(guī)模同比下降30%，分化格局十分明顯 。
在這樣的背景下，萬科的“剛兌”起到了極強的示范作用。一方面，它證明了優(yōu)質(zhì)房企在政策支持和股東賦能下，完全有能力化解債務(wù)風險；另一方面，也打破了“頭部房企必違約”的市場恐慌情緒。數(shù)據(jù)顯示，2025年1-9月，TOP100房企銷售總額同比降幅收窄至12.2%，其中72家房企9月單月業(yè)績環(huán)比增長，保利、華潤、萬科等財務(wù)穩(wěn)健的頭部企業(yè)市場占有率持續(xù)提升 。這種“強者恒強”的格局，正是政策引導(dǎo)下行業(yè)風險出清、資源向優(yōu)質(zhì)企業(yè)集中的體現(xiàn)。
以上政策及數(shù)據(jù)可檢索來源：克而瑞研究中心《2025年前三季度房企融資報告》（2025年10月）、中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會《2025年第三季度房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信用狀況報告》（2025年11月21日）、中指研究院《2025年1-9月中國房地產(chǎn)企業(yè)銷售業(yè)績排行榜》（2025年10月8日）。
拐點已至？信心修復(fù)是信號，轉(zhuǎn)型才是長期關(guān)鍵
萬科的“歷史性剛兌”，加上政策持續(xù)托底、銷售端邊際回暖，是不是意味著房地產(chǎn)市場的拐點已經(jīng)到來？答案是：信心拐點已現(xiàn)，但行業(yè)轉(zhuǎn)型仍需時間。從積極信號來看，保交房率達99%、“白名單”融資超7萬億元，這些硬數(shù)據(jù)讓購房者和投資者的信心持續(xù)修復(fù)，2025年二季度以來，70個大中城市商品住宅價格同比降幅持續(xù)收窄，一線城市新建住宅價格環(huán)比上漲 。
但也要看到，行業(yè)深層次調(diào)整還在繼續(xù)：房企融資規(guī)模仍處歷史低位，中小房企收縮態(tài)勢明顯，TOP100房企銷售門檻同比下降21.6% ；同時，行業(yè)正加速向“租購并舉”“輕重并舉”的新模式轉(zhuǎn)型，萬科等頭部企業(yè)也在深耕代建、住房租賃等輕資產(chǎn)業(yè)務(wù)，這才是長期發(fā)展的核心競爭力 。萬科的剛兌，更像是行業(yè)信心修復(fù)的“催化劑”，而非全面復(fù)蘇的“終點站”。
對于普通人來說，買房更不用盲目跟風，優(yōu)先選擇財務(wù)穩(wěn)健、交付有保障的頭部房企和“白名單”項目；對于投資者而言，優(yōu)質(zhì)房企的信用修復(fù)值得關(guān)注，但仍需警惕行業(yè)分化帶來的風險。