付清165萬買底商9年未交付，法院判村集體全額退款＋利息｜北京房產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2016年10月25日，周明與某村集體經濟組織簽訂《底商買賣合同》，約定周明以總價165萬余元購買其開發的一號底商（建筑面積206.43平方米，單價8000元/㎡）。合同明確：周明付清全款后，對方應交付商鋪。

次日，周明一次性支付全部購房款，對方開具收據。但截至起訴時（近9年），商鋪始終未交付，且一直由其他村民占用。周明多次催促無果，遂訴至法院，請求：

解除《底商買賣合同》；

返還購房款1651440元及利息（自付款日起按同期貸款利率計算）。

某村集體經濟組織同意解除合同，但對返還利息提出異議。

經查，該底商屬于舊村改造一期工程，已取得規劃、施工等許可，土地性質為國有劃撥用地。簽約時，周明已知商鋪被占用，對方承諾“村民搬離后即交付”，但至今未兌現，也未支付任何占用補償。

二、裁判結果

法院判決：

雙方于2016年10月25日簽訂的《底商買賣合同》于2025年1月16日解除；

某村集體經濟組織于判決生效后7日內返還周明購房款1651440元，并支付利息（2016年10月26日至2019年8月19日按同期貸款基準利率；此后按LPR計算至實際付清之日）。

三、法院說理

合同合法有效，但目的已無法實現

雖然涉案土地為劃撥性質，但法律并未禁止此類房產交易。雙方意思表示真實，合同有效。然而，近9年未交付房屋，且商鋪仍被他人占用，導致周明無法使用或收益，合同目的落空，符合《民法典》第563條“遲延履行致使不能實現合同目的”的法定解除條件。

賣方明知風險卻未解決，存在明顯過錯

簽約時，賣方清楚商鋪被占用，承諾后續交付，但多年未采取有效措施騰退或協調。其怠于履行交付義務，直接導致合同解除，應承擔全部資金占用損失。

利息屬于法定損失賠償，應予支持

購房款長期被占用，周明遭受利息損失。法院認為，該損失與賣方違約行為有直接因果關系，按同期貸款利率/LPR標準計算利息，屬于合理賠償范圍。

四、律師提示

購買村集體或劃撥土地上的商鋪，風險極高！

此類房產往往無法辦理獨立產權證，交付依賴村集體內部協調。一旦被他人占用，維權難度極大。建議：優先選擇已取得大產證、可分割登記的商業項目。

“先付款后交付”是重大陷阱，務必設置履約保障

本案中，買方一次性付清全款，卻無任何擔保機制。正確做法應為：

約定“交付后再付尾款”；

或要求將房款提存至共管賬戶；

或設定逾期交付的高額違約金。

即使賣方同意解約，也要主動主張利息損失

很多購房者以為“拿回本金就行”，但資金被占用多年的機會成本巨大。依法可主張自付款日起的利息（LPR標準），這是法定權利，不應放棄。

簽約前必須實地查驗房屋占有狀態

本案買方雖知房屋被占，但輕信“很快騰退”?，F實中，村民占用一旦形成，極難清退。凡未實際清空、未通水通電、未設物理隔離的商鋪，一律視為“不具備交付條件”。

保留所有付款憑證和溝通記錄

周明勝訴的關鍵在于：有合同、有轉賬記錄、有收據、有長期催告證據。若僅有現金支付或口頭約定，可能因舉證不能而敗訴。

本文由北京房產律師靳雙權團隊整理。提醒廣大購房者：農村集體土地上的“底商”“回遷鋪”看似便宜，實則暗藏交付難、辦證難、轉手難三大雷區。如已陷入類似糾紛，請立即收集合同、付款憑證、催告記錄，通過法律程序及時止損。拖延越久，對方資產轉移風險越高，回款越難。