越南緊急修正土地法！農轉非費用直降70%，已交錢的還能退

自2026年起，越南民眾將土地由農業用地轉為住宅用地（在規定限額內）時，只需繳納地價差額的30%，而不再像現行規定那樣需全額繳納100%。

根據越南國會于2024年12月11日通過的《關于若干機制以解決〈土地法〉實施困難的決議》，家庭戶和個人在將農用地轉為宅基地時，可享受土地使用費減免政策。

胡志明市東部地區的房地產

具體而言：

• 若轉換面積在宅基地限額以內，僅需繳納住宅用地與農用地價格差額的30%；

• 若超出限額但未超過限額一倍的部分，繳納差額的50%；

• 若超出限額一倍以上，則仍按現行規定，全額繳納差額。

此項優惠政策每戶家庭或個人僅限享受一次。此后再次申請用途變更，須全額繳納全部差額。

對于在2024年8月1日（2024年《土地法》生效之日）至2026年1月1日（本決議生效前）期間已完成土地用途變更的民眾，稅務機關將重新核算應繳土地使用費。若新計算金額低于已繳數額，差額可用于抵扣其他財政義務，或予以退還。

新政策旨在減輕民眾經濟負擔，保障社會民生，并滿足居民對宅基地的實際需求。

此前的規定曾允許按比例繳納差額：限額內繳30%，超限部分繳50%。得益于此，許多農村或城鄉結合部家庭得以將緊鄰住房的菜園、魚塘等農用地低成本轉為宅基地。

然而，自2024年《土地法》實施后，該優惠被取消，民眾無論是否已在土地上建房多年，均須全額補繳住宅與農用地之間的全部差價，引發廣泛不滿。

此外，本次決議還進一步放寬了土地分戶（tách th?a）和合戶（h?p th?a）條件。

關于分戶，新規明確：擬分出的地塊必須有通道連接公共道路，或經相鄰土地所有者同意，可通過其地塊通行以連接公共道路。而此前2024年《土地法》僅籠統要求“有通道連接公共道路”，未明確允許借用相鄰地塊通行。

關于合戶，新規允許用途不同、土地租金支付方式不同或使用期限不同的地塊進行合并。此前，除少數例外情況外，合并地塊必須在用途、租金形式和使用年限三項上完全一致，手續繁瑣。新規定顯著簡化了行政流程，降低了成本，更貼合民眾實際需求。