非本村村民買農(nóng)村房，拆遷后能分補(bǔ)償款嗎？法院：不能｜北京房產(chǎn)律師

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2006年，周建國(guó)（非前辛莊村集體經(jīng)濟(jì)組織成員）從前辛莊村村民處購(gòu)得一處宅基地院落（后稱一號(hào)院落），并出資翻建。2018年5月，周建國(guó)與吳強(qiáng)（亦非本村村民）簽訂《買賣協(xié)議》，約定以450萬(wàn)元將一號(hào)院落出售給吳強(qiáng)，吳強(qiáng)支付部分款項(xiàng)后實(shí)際占有使用。

2021年4月，在周建國(guó)多次催款未果、且已就尾款提起訴訟期間，吳強(qiáng)與鄭偉（同樣非本村村民）簽訂第二份《房屋買賣合同》，約定以1000萬(wàn)元將一號(hào)院落轉(zhuǎn)售，并聲稱已付首付300萬(wàn)元。但該交易無(wú)直接付款憑證，僅有案外人轉(zhuǎn)賬記錄，且部分備注為“借款”。

2024年，一號(hào)院落納入城中村改造項(xiàng)目。甲公司與鄭偉及其女兒鄭浩簽訂搬遷補(bǔ)償協(xié)議，確認(rèn)其為被搬遷人，共獲得兩套回遷房（224平方米）及現(xiàn)金補(bǔ)償超600萬(wàn)元。

周建國(guó)認(rèn)為：兩份買賣合同均因違反宅基地禁止向非集體成員轉(zhuǎn)讓的強(qiáng)制性規(guī)定而無(wú)效；自己是實(shí)際建造人，應(yīng)分得50%拆遷利益。遂起訴請(qǐng)求：

確認(rèn)兩份買賣合同無(wú)效；

判令四被告向其支付拆遷補(bǔ)償款的50%（約591萬(wàn)元）。

吳強(qiáng)、鄭偉等人認(rèn)可合同無(wú)效，但辯稱：周建國(guó)非本村村民，無(wú)權(quán)取得宅基地上房屋的拆遷權(quán)益。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

確認(rèn)周建國(guó)與吳強(qiáng)簽訂的《買賣協(xié)議》無(wú)效；

確認(rèn)吳強(qiáng)與鄭偉簽訂的《房屋買賣合同》無(wú)效；

駁回周建國(guó)要求分割拆遷補(bǔ)償款的全部訴訟請(qǐng)求。

三、法院說(shuō)理

兩份買賣合同均違反法律強(qiáng)制性規(guī)定

根據(jù)《土地管理法》及國(guó)家政策，宅基地使用權(quán)不得向本集體經(jīng)濟(jì)組織以外人員轉(zhuǎn)讓。周建國(guó)、吳強(qiáng)、鄭偉均非前辛莊村集體成員，故兩份合同因違反法律效力性強(qiáng)制性規(guī)定，依法無(wú)效。

合同無(wú)效不等于可分拆遷利益

雖然周建國(guó)系房屋實(shí)際建造人，但其既非宅基地合法使用權(quán)人，也非拆遷時(shí)的實(shí)際權(quán)利人。在連環(huán)買賣中，其既非出賣人（原始村民），也非最終被認(rèn)定的被搬遷人，對(duì)拆遷補(bǔ)償款不享有法定或約定權(quán)利。

拆遷權(quán)益歸屬以政策及協(xié)議為準(zhǔn)

甲公司依據(jù)搬遷政策，將鄭偉家庭確認(rèn)為被搬遷人并簽訂補(bǔ)償協(xié)議。周建國(guó)雖曾占有使用，但未被納入拆遷安置對(duì)象，亦未通過(guò)有效法律行為保有權(quán)益，故無(wú)權(quán)主張分割。

過(guò)錯(cuò)不等于賠償請(qǐng)求權(quán)

即便吳強(qiáng)、鄭偉存在惡意串通嫌疑，但周建國(guó)自身作為非集體成員購(gòu)買宅基地，本身具有重大過(guò)錯(cuò)，不能因此獲得超出法律保護(hù)范圍的利益。

四、律師提示

非本村村民購(gòu)買農(nóng)村房屋，合同自始無(wú)效

無(wú)論是否付款、是否居住多年，只要買受人非本村集體成員，買賣宅基地房屋的行為即違反法律強(qiáng)制性規(guī)定，不受法律保護(hù)。

“我是建房人”≠“我能分拆遷款”

拆遷補(bǔ)償對(duì)象由地方政府政策確定，通常限于宅基地合法使用權(quán)人或戶籍在冊(cè)人員。出資建房的事實(shí)，不能突破身份限制獲得補(bǔ)償資格。

連環(huán)買賣中，中間買家風(fēng)險(xiǎn)最大

像本案中的周建國(guó)，既失去房屋，又無(wú)法追回全部房款，更無(wú)權(quán)分拆遷利益——“錢房?jī)煽铡笔浅B(tài)。

即使合同無(wú)效，也不必然返還房屋

若房屋已被拆除或已由他人作為被搬遷人簽約，法院通常不再判返還原物，僅處理購(gòu)房款返還問(wèn)題（如有）。

想靠農(nóng)村房產(chǎn)投資？法律風(fēng)險(xiǎn)極高

近年來(lái)北京、上海等地大量類似案件表明：非集體成員購(gòu)買農(nóng)村房屋，99%以上無(wú)法獲得拆遷利益。切勿輕信“私下協(xié)議”“村委會(huì)同意”等承諾。

本文由北京房產(chǎn)糾紛律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)整理。提醒：宅基地不是普通商品房，身份門檻是紅線。若已陷入類似糾紛，應(yīng)盡快通過(guò)訴訟固定損失，而非寄望于分拆遷款——法律只保護(hù)合法利益，不保護(hù)投機(jī)行為。