最高院：違建房出租合同有效嗎？能收房屋占有使用費嗎？

作者：周軍律師.

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在房屋租賃市場中，違建房出租引發(fā)的糾紛屢見不鮮。

那么，違建房出租合同有效嗎？能收房屋占有使用費嗎？

最高人民法院案例庫入選案例《熊某琴與王某明、唐某豹等房屋租賃合同糾紛案》中明確：

1.出租人就未取得建設(shè)工程規(guī)劃許可證或者未按照建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定建設(shè)的房屋，與承租人訂立的租賃合同無效。

2.房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費用的，人民法院一般應(yīng)予支持。但是，因出租人原因?qū)е聦Τ凶馊私?jīng)營造成一定影響的，可酌情減付房屋占有使用費用。

本案爭議焦點是：1.本案房屋租賃合同是否有效；2.唐某豹、熊某琴能否免除租金，并要求王某明、城建公司賠償損失。

1.關(guān)于本案房屋租賃合同是否有效。

王某明、城建公司雖提交了南昌市政府辦公廳會議紀(jì)要、青云譜區(qū)人民政府會議紀(jì)要、青云譜區(qū)發(fā)展和改革委員會相關(guān)文 件，但未能提交涉案房屋的建設(shè)規(guī)劃許可證或經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)的文件。再審中，熊某琴提交的南昌市青云譜區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局出具的證明材料，證明涉案房屋未在該局辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證。該院在再審審查期間，向青云譜區(qū)發(fā)展和改革委員會、江西省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳調(diào)查了解到，涉案出租房屋所屬建設(shè)項目未向有關(guān)主管部門報批可行性研究報告，即未經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)。

綜上，可以認(rèn)定本案涉案房屋未辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證或經(jīng)主管部門批準(zhǔn)建設(shè)。根據(jù)《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》）第二條規(guī)定，唐某豹與王某明簽訂的房屋租賃合同無效。

2.關(guān)于唐某豹、熊某琴能否免除租金，并要求王某明、城建公司賠償損失。

根據(jù)《城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件司法解釋》第五條規(guī)定，“房屋租賃合同無效，當(dāng)事人請求參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)支付房屋占有使用費用的，人民法院一般應(yīng)予支持?！币虼?，對唐某豹、熊某琴要求免除租金的請求，不予支持。

但是，因唐某豹、熊某琴經(jīng)營的海都網(wǎng)吧未能辦理《網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營許可證》，對其經(jīng)營造成了一定的影響，可酌情減付房屋占有使用費用。唐某豹還應(yīng)向王某明支付房屋占有使用費，熊某琴承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

周軍律師提醒，違建房出租合同無效，但出租人仍有權(quán)參照合同約定的租金標(biāo)準(zhǔn)主張房屋占有使用費，承租人有權(quán)要求返還押金并按過錯比例獲得損失賠償。遇到相關(guān)問題，建議及時咨詢專業(yè)律師，尋求有效的法律幫助，以免錯失維權(quán)良機。

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