購房貼息討論升溫，多地實踐已顯效！能否全國推行？

近日，有關買房貼息的討論再度引發市場廣泛關注。

業內認為，從當下行情來看，該政策有一定可能性出臺。通過財政資金對購房貸款利息進行補貼，可在不直接壓縮銀行凈息差的前提下，實現類似降息的效果，緩解當前銀行凈息差持續收窄的經營壓力。借鑒此前財政貼息消費貸的成功模式，有望實現財政、銀行與購房者的“三方共贏”。

事實上，自2023年末以來，多地已試點“購房貼息”政策，通過階梯式補貼或按貸款比例貼息降低購房成本。短期數據顯示，部分城市政策落地后新房成交環比增長超15%。

多地實踐已有初步效果

為激活房地產市場，自2023年末以來，杭州、南京、長春、運城、武漢等多地相繼推出購房貼息政策，通過財政補貼部分貸款利息的方式降低購房成本。

第一財經注意到，目前主要有兩類操作模式：

一是按貸款金額比例給予固定貼息。例如，長春、武漢按照初始貸款金額1%發放貸款利息補貼；南京則實行分級政策，對于購買不同面積新房給予不同貼息政策，對購買面積小于90平方米、90~120平方米、大于120平方米的購房人分別給予2%、1.5%、1%的財政貼息。

第二，采用貸款利息的百分比進行貼息。例如，運城面向高層次人才，正高或博士后/副高或博士/碩士或本科生層次人員分別可以借款30萬、20萬、10萬元，按照購房貸款利息的50%、40%、30%給予貼息支持。

貼息期限普遍在1至3年，發放形式包括一次性、按年或按月兌付。

（圖片來源：中指研究院）

政策效果已初步顯現。中指研究院在研報中稱，南京市雨花臺區2024年6月政策落地，次月新房成交套數、成交面積環比分別增長17.5%、15.0%；武漢今年9月末政策落地，次月新房成交套數、成交面積環比分別增長18.7%、5.7%。

此類實踐在境外亦有先例。中國香港出臺居所貸款利息扣除政策，每年基礎扣除限額為10萬港元，為鼓勵生育，自2024年4月1日起，滿足條件的家庭可額外扣除2萬港元，即扣除限額提高至12萬港元。美國在金融危機期間，為解決居民房屋止贖問題緊急出臺住房可負擔修訂計劃（HAMP）、住房可負擔再融資計劃（HARP），前者通過貸款機構下調存量房貸利率至居民可承擔的水平，來降低居民房貸負擔過重的風險，后者則是調整再融資發起條件，使房價過快下跌的業主重新獲得再融資貸款資格，申請更低利率貸款，有效降低房貸壓力。

200萬貸款年利息或少1.26萬元

在政策效果方面，機構普遍認為貼息有助于提振市場信心、穩定預期。

中指研究院在研報中表示，對于房地產市場來說，貸款貼息降低了購房門檻，有助于帶動住房交易活躍度提升，穩定市場預期，促進房地產市場修復；對于金融機構來說，貸款貼息有利于減少居民提前還款，緩解銀行經營壓力。

“房貸貼息政策既可降低購房成本，又對預期產生正向作用，將一定程度促進市場筑底回穩。”華泰證券分析師戚康旭認為，后續可以關注更大范圍推出的可能性。

房貸貼息政策能為購房者節省多少成本？中指研究院以一筆200萬元、期限30年、利率3.1%的貸款為例測算，若獲得1%的貼息支持，購房者月供可減少約1048元，全年預計節省利息1.26萬元。

亦有業內人士持謹慎態度。廣東省城規院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示，地產止跌回穩，這是一個多措并舉、久久為功的事情，不太可能有“一招鮮”“一招靈”的措施。近期，一方面在修復經濟基本面，比如對于就業、生育、養育、教育的保障和補貼，靈活就業人員參保等；另一方面在修復房屋的使用價值，比如城市更新、不動產REITs、好房子、全生命周期安全管理等。這兩方面都有很多的事情要做，合力才能夯實止跌回穩的基礎。

關于政策規模與推進路徑，機構也給出了具體預測。根據中指研究院預測，2025年全國新建住宅和二手住宅總銷售額或在14萬億元左右，假設首付比例50%（當前商貸首付比例最低15%，實際水平會偏高），貸款金額約7萬億元，若按1%貼息，增量貸款的貼息金額將在700億元左右。

方正證券在研報中稱，該政策可能會分步推進，優先覆蓋新增首套房貸，試點一線及核心二線城市（利率倒掛更顯著），后續逐步延伸至存量高風險房貸；年貼息資金需求（僅新增）約300億~450億元，對應年新增房貸3萬億~4.5萬億元規模。

落地的可能性高嗎？

隨著市場對此的討論持續升溫，政策預期也反映在資本市場上。

12月10日，港股內房股一度沖高，萬科企業漲超17%，融信中國、融創中國漲超12%，世茂集團漲11%，中國金茂漲逾9%，碧桂園漲超5%。

從政策邏輯看，業內普遍對貼息落地持積極預期。

方正證券地產首席分析師王嵩表示，房價需要內在利率平衡。2025年重點50城租金回報率為2.08%（一線城市中，北京1.61%、上海1.89%、深圳1.76%），而全國三季度新增房貸平均利率為3.06%，房屋潛在收益低于資金成本。而參考香港經驗，只有當房貸利率低于租金回報率時，市場預期才會顯著企穩。

銀行凈息差持續承壓制約了房貸利率的進一步下調。國家金融監管總局數據顯示，商業銀行凈息差持續收窄，2025年三季度末平均值已降至1.42%，其中國有大型銀行更是低至1.31%。直接降LPR（貸款市場報價利率）會加劇利差下行，財政對房貸貼息，或可在不損害銀行凈息差的背景下，達到類似降息的“穩房價”效果。

貼息政策也有助于優化銀行資產質量。根據國家統計局地產開發資金來源數據，使用定金及預收款/（個人按揭+定金及預收款）來測算新房銷售中的首付比例。經測算，2025年1~10月，新房銷售中房貸首付比例達到68.22%。

王嵩認為，當下新購房群體，對于按揭采取了較高的首付比例，相應風險承受能力有所提升，貼息政策能吸引這類優質客戶入市。對于銀行來說，當下的新購房群體也是信用風險更小的客戶。

消費貼息模式的成功同樣為房貸貼息提供了實踐參照。王嵩稱，2025年8月以來財政貼息消費貸的成功實踐，驗證了“財政補息差、銀行擴投放、需求享紅利”的三方共贏模式，為地產需求端支持提供了范本。隱性降息重建了底部支撐，同時兼顧金融安全。

李宇嘉也認同這一政策方向。他表示，政策出發點并不是直接或主要針對樓市，而要站在整個內需大盤、激活國內循環的角度。

“樓市已置于內需、消費和國內大循環之中。動態看，當居民就業、收入預期轉弱，月供對消費的制約就很明顯。”李宇嘉補充稱，對于大多數家庭，按揭月供是最大的支出，特別是在2017~2023年高房價時期買房的人。而熱點城市月供中位區間，目前達到5000~8000元。