公證贈與后又公證遺囑，房產到底歸誰？

老人與孫子簽訂贈與合同，約定將房屋贈與孫子，且該贈與合同經過公證。后老人又立下公證遺囑，載明去世后房屋由三個兒子共同繼承。老人去世后，因房屋歸屬發生糾紛，孫子訴至法院，要求確認房屋產權歸其所有，會獲得法院的支持嗎？

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基本案情

老陳系陳甲、陳乙、陳丙、陳丁之父。陳戊系陳丁之子。2014年2月，老陳與孫子陳戊簽訂贈與合同，約定老陳將其所有的系爭房屋贈與陳戊，后該贈與合同經過公證。2015年2月，老陳起訴要求撤銷上述贈與合同，未獲法院支持。2015年9月，老陳立下公證遺囑，遺囑載明：“去世后，系爭房屋由陳甲、陳乙、陳丙共同繼承。”

老陳去世后，后人因房屋歸屬發生糾紛。2019年7月，陳戊起訴要求確認系爭房屋產權歸其所有，認為老陳與陳戊于2014年2月簽訂贈與合同，約定老陳將系爭房屋產權贈與陳戊，陳戊表示接受贈與，并辦理了贈與合同公證。因贈與人老陳已去世，陳戊作為受贈人，有權要求其法定繼承人即陳甲、陳乙、陳丙、陳丁配合辦理過戶手續。

陳甲、陳乙、陳丙辯稱，不同意陳戊的訴訟請求，認為雖然老陳與陳戊簽訂贈與合同，但是系爭房屋的產權仍登記在老陳名下，未辦理房屋過戶手續，贈與關系尚未成立，系爭房屋應該按照老陳2015年9月的遺囑進行繼承。

法院裁判

法院經審理認為，本案主要爭議在于老陳在向法院起訴，要求撤銷與陳戊簽訂的經公證的贈與合同未獲支持的情況下，又于2015年9月至上海市XX公證處立公證遺囑將其在系爭房屋的產權份額留給陳甲、陳乙、陳丙繼承，該遺囑能不能對抗老陳與陳戊簽訂的公證贈與合同的效力。

首先，贈與合同是贈與人將自己的財產無償給予受贈人，受贈人表示接受贈與的合同，是一種典型的債權合同，贈與人負有向受贈人無償轉移財產的義務。贈與合同是諾成性合同，該案中的贈與合同法律并未要求辦理批準等手續，因此贈與合同自贈與人同受贈人達成一致意見時就已生效。該贈與出于當事人真實意思表示，合同內容真實有效，合同本身效力沒有爭議，老陳負有履行該贈與合同的義務。系爭房屋的所有權轉移需辦理所有權變更登記，否則不發生所有權轉移的效力。因系爭房屋未進行所有權轉移登記，所以受贈人陳戊還不能擁有老陳的所有權份額。《中華人民共和國民法典》第二百一十五條規定，當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。上述規定實際上確定了合同效力和物權變動效力的區分原則，即“物權行為獨立原則”，合同生效與合同所指不動產物權轉移登記生效是兩個不同概念。本案中，贈與合同是否生效與贈與財產所有權是否轉移是兩個不同的概念，系爭房屋雖未辦理所有權變更登記，但不影響本案中的贈與合同生效。

其次，《中華人民共和國民法典》第六百五十八條規定，贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。經過公證的贈與合同或者依法不得撤銷的具有救災、扶貧、助殘等公益、道德義務性質的贈與合同，不適用前款規定。經過公證的贈與合同不可任意撤銷，但贈與人和贈與人的繼承人或者法定代理人在出現法定的情形時，方可依法定程序行使撤銷權或者不再履行贈與義務。本案中，老陳與陳戊簽訂的贈與合同經過公證，雖然陳甲等提出陳丁、陳戊對老陳不履行贍養義務等，但未提供證據加以證明，侵權行為需要達到一定的嚴重程度，該案中并未出現可行使法定撤銷權或不再履行贈與義務的情形，該合同屬于不可撤銷的贈與合同，老陳負有履行該贈與合同的義務。老陳雖有要求撤銷贈與合同的意思表示，但未獲支持，又立公證遺囑，在該種情形下，此后立公證遺囑時贈與人對所處分的財產不具有處分權，該遺囑不能對抗經公證的贈與合同的效力。故判決陳戊可依贈與合同取得系爭房屋產權。

法官建議

贈與合同是諾成性合同，因此贈與合同自贈與人同受贈人達成一致意見時就已生效，房屋贈與合同不以辦理產權過戶手續為生效要件，故未辦理房屋產權過戶手續不影響贈與合同的效力。贈與人的任意撤銷權并不是無限制的，為維護合同的嚴肅性，鼓勵贈與合同訂立雙方審慎訂立、誠信履行贈與合同，法律規定贈與人撤銷贈與合同需滿足相關條件。經過公證的贈與合同，應該說是贈與人經過慎重考慮的，不存在一時沖動的問題，如果允許贈與人任意撤銷公證贈與，則違背誠實信用原則，也明顯違背市場經濟社會的效益價值，所以經過經過公證的贈與合同，贈與人不得行使任意撤銷權。贈與人和贈與人的繼承人或者法定代理人在出現《中華人民共和國民法典》第六百六十三條、第六百六十四條、第六百六十六條規定的情形時，方可依法定程序行使撤銷權或者不再履行贈與義務。這些情形是：“受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：（一）嚴重侵害贈與人或者贈與人的近親屬；（二）對贈與人有扶養義務而不履行；（三）不履行贈與合同約定的義務。”“因受贈人的違法行為致使贈與人死亡或者喪失民事行為能力的，贈與人的繼承人或者法定代理人可以撤銷贈與。贈與人的繼承人或者法定代理人的撤銷權，自知道或者應當知道撤銷事由之日起六個月內行使。”“贈與人的經濟狀況顯著惡化，嚴重影響其生產經營或者家庭生活的，可以不再履行贈與義務。”法律賦予贈與人在上述法定情形下可行使撤銷權或不再履行贈與義務，實際上是對任意撤銷權的補充和完善，平衡雙方權利和義務。

因此，具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同，贈與人不得行使任意撤銷權，在沒有證據證明受贈人有可行使法定撤銷權或不再履行贈與義務的情形，贈與人負有履行贈與合同的義務，在該種情形下，此后立公證遺囑時贈與人對所處分的財產不具有處分權，在后的公證遺囑不具有對抗在前的公證贈與合同的效力。

贈與公證是一種常見的公證事項，辦理贈與公證有利于穩定財產關系，但人的思想和情勢總是在不斷發展變化之中，贈與合同一旦經過公證確定下來，如果沒有特別的事由很難變更或者撤銷，因此如果想要對贈與進行公證，一定要謹慎。尤其對老年人來說，一份不可撤銷的公證贈與并非益事，可能會引發子女無故揮霍父母財產或不履行贍養義務的結果。

對此，建議如下：

1.老年朋友即便是關愛子女，也不宜過早將全部財產贈與子女，應當深思熟慮，尤其是公證贈與，如果沒有附相應義務或所附義務未清晰約定的話，贈與人將會失去對財產的掌控，難以約束受贈人的行為。而遺囑是在立遺囑人死亡后生效，立遺囑人可以隨時修改或者撤銷遺囑。

2.公證人員辦理公證時應當仔細詢問贈與人的真意，向當事人釋明遺囑公證與贈與公證的區別及相應的法律后果。這樣做有利于確保贈與人明白自己的權利和義務，作出更加符合內心真實期待的決定。

法條鏈接

《中華人民共和國民法典》

第二百零九條 不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。

依法屬于國家所有的自然資源，所有權可以不登記。

第二百一十五條 當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者當事人另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力。

第五百零二條 依法成立的合同，自成立時生效，但是法律另有規定或者當事人另有約定的除外。

依照法律、行政法規的規定，合同應當辦理批準等手續的，依照其規定。未辦理批準等手續影響合同生效的，不影響合同中履行報批等義務條款以及相關條款的效力。應當辦理申請批準等手續的當事人未履行義務的，對方可以請求其承擔違反該義務的責任。

依照法律、行政法規的規定，合同的變更、轉讓、解除等情形應當辦理批準等手續的，適用前款規定。

第六百五十八條 贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。

經過公證的贈與合同或者依法不得撤銷的具有救災、扶貧、助殘等公益、道德義務性質的贈與合同，不適用前款規定。

第六百五十九條 贈與的財產依法需要辦理登記或者其他手續的，應當辦理有關手續。

第六百六十三條 受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：

（一）嚴重侵害贈與人或者贈與人近親屬的合法權益；

（二）對贈與人有扶養義務而不履行；

（三）不履行贈與合同約定的義務。

贈與人的撤銷權，自知道或者應當知道撤銷事由之日起一年內行使。

第六百六十四條 因受贈人的違法行為致使贈與人死亡或者喪失民事行為能力的，贈與人的繼承人或者法定代理人可以撤銷贈與。

贈與人的繼承人或者法定代理人的撤銷權，自知道或者應當知道撤銷事由之日起六個月內行使。

第六百六十六條 贈與人的經濟狀況顯著惡化，嚴重影響其生產經營或者家庭生活的，可以不再履行贈與義務。