侄子持叔叔贈與賣房，侄女起訴分錢失?。本┓慨a(chǎn)律師分析

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

老周與妻子育有兩子：長子周大山、次子周小川。老周夫婦早年去世。

周小川與妻子李女士婚后育有一子一女：兒子周明、女兒周華。周小川于2009年去世，李女士于2024年去世。

周大山終身未婚，無子女，于2012年去世。

周大山生前在順義區(qū)擁有一處宅院（以下簡稱一號房屋），集體土地使用證登記在其弟弟周小川名下（歷史原因所致，實際由周大山居住使用）。

2019年，周明與案外人簽訂《宅基地轉讓協(xié)議》，將一號房屋以110萬元出售，并已收訖全部房款。

周華認為：叔叔周大山去世時無第一順序繼承人，其父周小川作為兄弟本可繼承遺產(chǎn)；因周小川先于周大山去世，自己作為子女有權代位繼承叔叔的遺產(chǎn)。現(xiàn)房屋已被哥哥周明出售，故起訴要求分得售房款55萬元。

周明辯稱：叔叔周大山早在2011年就已將一號房屋贈與自己，并交付了房屋及證件，自己是合法所有權人，有權處分，周華無權主張。

為證明贈與事實，周明提交了一份2011年10月8日的《遺囑》及四位村民證言。該文件載明：“本人周大山，孤身一人，自愿將名下全部房產(chǎn)贈與侄子周明，由其料理我生養(yǎng)死葬，其他人無權干涉?！蔽募纱迕耜惸炒P，周大山捺印（未簽字），四位村民作為見證人簽字。

周華則質疑：該文件名為“遺囑”，實為代書遺囑，但形式不合法——周明作為利害關系人參與現(xiàn)場，且周大山未簽字，僅捺印不能證明其真實意愿；且13年后才出示，不合常理。

二、裁判結果

法院經(jīng)審理認為：

該《遺囑》雖名為遺囑，但實質是生前贈與；

結合證人證言，可認定周大山已于2011年將一號房屋實際交付給周明；

因此，房屋在周大山去世時已不屬于其遺產(chǎn)；

周華主張代位繼承，缺乏事實與法律依據(jù)。

判決：駁回周華的全部訴訟請求。

三、法院說理

法院指出：

“遺囑”性質認定：

根據(jù)《民法典》，遺囑是死后處分財產(chǎn)的行為。但本案文件明確表示“現(xiàn)在就把房子給周明”，且當日完成房屋交付，符合贈與合同特征，屬于附義務的生前贈與（義務為照料老人、料理后事）。

交付即完成所有權轉移：

農村宅院雖不能自由買賣，但在親屬間基于扶養(yǎng)關系的贈與，若已實際交付使用，可視為財產(chǎn)權利轉移。多位證人證實房屋及證件已交予周明，周大山生前未提出異議。

代位繼承前提不成立：

代位繼承僅適用于遺產(chǎn)未被處分的情形。因房屋在周大山去世前已贈與周明，不再屬于遺產(chǎn)，故周華無權代位繼承。

形式瑕疵不影響贈與效力：

雖無周大山簽字，但其因病無法書寫，捺印+代讀+多人見證，足以證明系其真實意思表示。

四、律師提示（北京遺產(chǎn)繼承律師靳雙權團隊）

“遺囑”未必是遺囑：

若文件內容體現(xiàn)“生前給”，且已交付財產(chǎn)，法院可能認定為贈與，而非遺囑。

農村房屋贈與有效嗎？

在親屬間、基于扶養(yǎng)關系、已完成交付的宅院贈與，司法實踐中常被認可，尤其受贈人已長期占有使用。

代位繼承有前提：

必須是遺產(chǎn)未被繼承或處分。若長輩生前已將財產(chǎn)贈出，后代無權再主張。

證據(jù)要趁早固定：

贈與、遺囑等重大安排，建議通過村委會見證、錄像、書面確認等方式留存證據(jù)，避免多年后真?zhèn)坞y辨。

不要混淆“登記人”與“實際權利人”：

農村宅基地證登記在弟弟名下，不代表房屋就是弟弟的——誰出資、誰建造、誰使用、誰處分，才是關鍵。

如您面臨類似家庭房產(chǎn)糾紛，建議盡早咨詢專業(yè)律師，厘清法律關系，避免因誤解“繼承權”而錯失維權時機。