五華區(qū)在下一盤大棋，昆明又一個坡地洋房別墅板塊漸行漸近

上周末（12月12日），五華區(qū)昭宗片區(qū)的5宗安置房建設(shè)用地，都被五華區(qū)綠色城市更新改造有限責(zé)任公司以底價競得。如今安置房基本都是各區(qū)國企在開發(fā)，五華區(qū)綠色城市更新改造公司此前已負責(zé)開發(fā)好幾個安置房項目，所以這次拿地本身并沒什么驚奇的地方。

12月12日五華區(qū)綠色城市更新改造公司取得的昭宗片區(qū)5宗安置房地塊

值得注意的是昭宗片區(qū)安置房開發(fā)的規(guī)模。昭宗片區(qū)的改造很早就開始了，起初是由俊發(fā)等公司負責(zé)一級開發(fā)。按照過去的開發(fā)模式，此類城改項目在土地拆遷后，一般都是一部分土地建設(shè)安置房，剩余土地開發(fā)商品房，商品房和安置房的開發(fā)占比取決于被改造片區(qū)的拆遷規(guī)模。

俊發(fā)最早負責(zé)昭宗片區(qū)城改一級開發(fā)時，采取的正是這種模式。當(dāng)然也只有這種模式，即拿出一部分土地開發(fā)商品房，才會有房地產(chǎn)企業(yè)愿意參與。

但12月12日出讓的5宗土地卻全部是安置房建設(shè)用地，土地總面積達到106.8畝，總建面差不多有20萬平米，作為安置房項目來說，這已經(jīng)是很大的規(guī)模了。

更關(guān)鍵的是，上周末出讓的5宗土地并不是昭宗片區(qū)安置房建設(shè)用地的全部。去年8月，昭宗片區(qū)已經(jīng)出讓了兩宗安置房用地，分別是下圖中的A2-2地塊和A3-2地塊，拿地的同樣是五華區(qū)綠色城市更新改造公司。

昭宗片區(qū)上圖中地塊幾乎全部用于安置房建設(shè)

但已經(jīng)公開的昭宗片區(qū)安置房并不止已經(jīng)出讓的7個地塊，因為在今年5月，建投五公司宣布與十四冶、云南省建筑工程設(shè)計院組成聯(lián)合體，中標(biāo)昭宗片區(qū)城改項目安置房項目01地塊和02地塊設(shè)計施工總承包，其中的01地塊就是圖中最上面的A4地塊，而02地塊正是上周拍賣的KCWH2024-2-A1地塊。

昭宗片區(qū)已初步完成拆遷主要建設(shè)安置房的地塊（紅線內(nèi)區(qū)域）

綜合上述信息，加上剛剛拍賣的5宗安置房建設(shè)用地，以及已經(jīng)明確要建設(shè)安置房的A4地塊、A2-2地塊以及A3-2地塊，昭宗片區(qū)的安置房地塊就將至少有8宗，總面積有211.6畝之多，建筑面積超過40萬平米。

昭宗片區(qū)難道需要建設(shè)如此之多的安置房嗎？

按昭宗片區(qū)已拆遷區(qū)域的規(guī)模來看，似乎用不著開發(fā)如此之多的安置房，但如今已完成出讓的安置房土地就已經(jīng)有7宗，數(shù)十萬平米的建設(shè)規(guī)模，這只能有一個解釋，那就是昭宗片區(qū)接下來還要進行大規(guī)模征遷，建設(shè)如此之多的安置房有利于后續(xù)土地征收。

昭宗片區(qū)還有大面積城中村尚待拆遷

昭宗片區(qū)的改造范圍很大，接近有3000畝，昭宗路兩側(cè)的城中村都在改造拆遷之列，前幾年拆遷的是昭宗路北段兩側(cè)，靠近西三環(huán)的區(qū)域，從衛(wèi)星地圖可以看出，昭宗路南段兩側(cè)的昭宗大村、昭宗河底彝村以及靠近眠山公園的工業(yè)廠房、昆明制藥廠生活區(qū)還沒有開始拆遷，待改造面積還很大。

昭宗片區(qū)的待拆遷區(qū)域還很大

根據(jù)去年公示的昭宗片區(qū)控詳規(guī)調(diào)整方案，昭宗片區(qū)的拆遷如果全部完成，在扣除已經(jīng)已經(jīng)確定建設(shè)安置房的土地，以及早年開發(fā)的商品房項目森林湖、林語堂等項目，昆明平板玻璃處生活區(qū)外，還有接近400畝的住宅與商住開發(fā)用地，另有多宗商業(yè)地塊、教育用地，建設(shè)規(guī)模不小，其中靠近眠山森林公園的多個住宅地塊，最大容積率只有1.6；還有好幾宗毗鄰昭宗水庫的地塊，容積率只有1.9，都可以開發(fā)高品質(zhì)坡地洋房、疊墅項目。

昭宗片區(qū)的規(guī)劃范圍（紅線內(nèi)區(qū)域）

昭宗片區(qū)用地規(guī)劃

按照昭宗片區(qū)控詳規(guī)粗略估算，在后續(xù)拆遷完成后，容積率在2.0以下（含2.0）低容優(yōu)質(zhì)住宅開發(fā)用地，面積超過300畝，將成為昆明又一個坡地洋房聚集區(qū)。

為了這四五百畝商品房開發(fā)用地，尤其是 300多畝低容積率坡地洋房地塊，五華區(qū)將已經(jīng)完成征遷的地塊幾乎全部拿出來建蓋安置房，以便加快后續(xù)征遷進度，也就不難理解了。

昭宗片區(qū)雖然地處三環(huán)以外，但地理位置并不算偏僻，整個地塊正好正對昆明東西軸線人民西路，進出三環(huán)很方便。因為背靠棋盤山，片區(qū)內(nèi)有昭宗水庫和眠山公園，生態(tài)環(huán)境也不錯，很早就有高端別墅項目在此落地，區(qū)域內(nèi)最大的項目的森林湖，就是由云南城投開發(fā)的別墅洋房樓盤。另一個同期開發(fā)的項目林與堂，也是一個聯(lián)排別墅項目。

云南城投開發(fā)的森林湖小區(qū)

林與堂別墅