復星一周兩次落子漢正街 補缺“外灘中心”

觀點網 12月18日，武漢又一輪土地拍賣落槌。

開拍前，原定出讓的P（2025）204號地塊終止出讓，剩余13宗地全部以底價成交，總成交價39.7億元。

本次出讓地塊分布廣泛，涵蓋地塊新洲區、黃陂區、東西湖區等多個區域，用地性質以宅地為主，容積率跨度大，從低密1.4到高強度8.92不等。

一眾底價成交名單中，兩家知名企業尤為引人注目：復星集團與大華集團。

其中，復星集團以總價10.93億元拿下全場單價最高地塊，大華集團則以7530萬元摘得次高地塊。

值得注意的是，復星集團繼6天前拿地后再次出手，兩場土拍合計投入約26億元，完成了對漢正街東片核心資產的進一步整合。

本次土拍最受關注的焦點，無疑是復星集團在漢正街的再度加碼。

12月18日，復星集團以10.93億元底價競得P（2025）209號地塊（即漢正街東片A3地塊），樓面價11677.35元/平方米，成為本場土拍樓面單價最高地塊。

就在此前不到一周的12月12日，復星以15.45億元、樓面價13868.57元/平方米競得P（2025）195號地塊（即漢正街東片A2地塊）。

從具體規劃指標來看，P（2025）195號地塊位于武漢硚口區沿河大道以北，規劃道路（上河街）以西漢正街東片A2地塊；規劃總用地面積為17429平方米，為城鎮住宅用地；最大計容建筑面積控制在111403平方米以內；最高容積率折合約6.40；建筑高度不超過150米。

P（2025）209號地塊位于武漢硚口區規劃漢水街以南，規劃寶慶街以西漢正街東片A3地塊；規劃總用地面積為10494平方米，為城鎮住宅及商業混合用地；最大計容建筑面積控制在93600平方米以內；最高容積率折合約8.91；建筑高度不超過150米。

至此，一周之內，兩場落槌，復星在漢正街約投入26億元。

據市場分析，復星并非簡單的規模擴張，而是基于“復星外灘中心”項目整體規劃調整后的資產確權。這兩宗地塊原本就是復星外灘中心百萬方規劃版圖一部分，但此前受制于規劃、拆遷及市場周期等影響，長期處于待開發狀態。

此次拿地，本質上是漢正街東片在經歷2024年控規調整后，土地使用權的重新出讓。

在新規劃條件下，A2地塊（P(2025)195號）調整為“居住+教育配套”用地，將建設高端住宅及一所12班幼兒園；A3地塊（P(2025)209號）調整為“居住+商業混合”用地，側重于社區商業服務與居住功能的結合。

通過“商改住”調整，復星將原本去化難度較大的純商業體量轉化為市場需求更明確的住宅及配套資源，也標志著該項目將進入實質性的開發階段。

早在2014年，復星便以42.7億元底價拿下銀豐地塊打造“復地漢正街”，彼時5349萬元/畝單價曾創下紀錄，初步確立了在漢正街的立足點。

三年后的2017年1月，復星進一步擴大版圖，斥資130.1億元競得漢正街東片核心地塊（含A1商務地塊），正式確立了“復星外灘中心”百萬方大盤格局，并計劃在此引入金融蜂巢產業。

進入2019年至2025年，隨著C2地塊豪宅開發完成，以及此次2025年12月A2、A3地塊成功摘牌，復星外灘中心剩余規劃地塊得以落地，項目開發至此形成完整閉環。

在建的A1地塊規劃365米超高層雙子塔，承載全球金融總部與高端商務功能，屬于長期持有型物業，負責提升區域能級；新獲取的A2、A3地塊則提供居住產品與教育、生活配套，屬于銷售型與服務型物業。

這種“產業+居住+配套”組合，不僅能通過住宅銷售平衡超高層建設帶來的巨大資金沉淀，更能完善區域職住平衡，構建“金融蜂巢”的完整生態。

觀點新媒體整理資料顯示，復星外灘中心計劃于2026年12月竣工，屆時將形成包含超高層地標、藝術中心、景觀住宅在內的完整城市綜合體。

除復星外，上海大華集團在本次土拍中的表現同樣受到關注。

大華集團以底價7530萬元競得P（2025）210號地塊，成交樓面價為10275.66元/平方米。

出讓文件顯示，該地塊位于青山區武昌生態文化長廊與建二測路交匯處，在本次土拍中面積最小，規劃總用地面積僅4456平方米，規劃建筑面積約7307.84平方米，容積率約為1.64，屬于低密住宅用地，緊鄰武昌生態文化長廊，周邊分布有和平公園、印象城等成熟配套，生活氛圍濃厚。

從地理位置上看，該地塊與大華先前所開發的大華·錦繡時代、大華·鉑金悅府幾乎連成一片，不僅能通過共享成熟的社區配套降低開發成本，更能利用已形成的品牌溢價實現“老帶新”的快速去化。

當前房企普遍收縮投資戰線的背景下，大華集團選擇拿下這一塊純宅地，應是深耕青山濱江板塊多年后的一次“小小補倉”。

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