虞曉芬：賦予地方更大自主權，精準調整政策，穩定樓市預期

浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長虞曉芬

全國住建工作報告政治站位高、為民情懷深、工作部署實，既是一份求真務實的“成績單”，也是一份引領航向的“任務書”。

中房報記者 苗野 北京報道

“整個報告政治站位高，為民情懷深，工作部署實。”虞曉芬表示，全國住建工作報告為房地產行業在關鍵時期的平穩過渡與轉型升級指明了方向。

虞曉芬是浙江工業大學中國住房和房地產研究院院長，今年是她第3次應邀參加全國住房城鄉建設工作會議。

全國住房城鄉建設工作會議于12月22日至23日在北京召開，會議指出，2026年要著力穩定房地產市場，因城施策控增量、去庫存、優供給；優化和精準實施保障性住房供應，實施房屋品質提升工程，有序推進“好房子”建設；城市政府要用足用好房地產調控自主權，適時調整優化房地產政策，支持居民剛性和改善性住房需求，推動房地產市場平穩運行；加快構建房地產發展新模式等方面工作。

會后，虞曉芬在接受中國房地產報記者采訪時表示，這些部署是對中央經濟工作會議關于房地產工作決策部署的具體落實，在“控增量、去庫存、優供給”方面，要堅持因城施策，精準控源和分類施策去庫存；面向“十五五”，將“好房子”建設作為高質量發展的核心抓手，從“造房子”到“造好房子”，以高質量供給激發需求潛力。供給體系則轉向保障與市場雙軌協同，精準對接共同富裕需求，此外，風險防控與可持續發展將成為底線要求。

“2026年作為‘十五五’規劃開局之年，房地產市場將在政策托底與市場出清中并行發展。”虞曉芬說。

引領航向的“任務書”

中國房地產報：聽完倪部長的全國住建工作會議報告后，有什么感觸？

虞曉芬：現場聆聽倪部長的工作報告備受鼓舞，感觸良多。報告立足于“十四五”收官、“十五五”謀篇的宏闊背景，系統總結了過去5年的非凡成就，深刻剖析了“十五五”時期的發展，以清晰有力的筆觸勾勒出新一年的發展藍圖。

整個報告政治站位高、為民情懷深、工作部署實，既是一份求真務實的“成績單”，也是一份引領航向的“任務書”。報告為房地產行業在關鍵時期的平穩過渡與轉型升級指明了方向。

報告提出要鞏固政策“組合拳”，持續打好“保交房”攻堅戰，并發揮房地產融資協調機制，支持合理融資需求，旨在鞏固當前來之不易的止跌回穩勢頭，為穩定市場奠定基礎。

優化存量，供給側改革精準發力。針對市場核心矛盾，報告提出了“控增量、去庫存、優供給”的清晰路徑。一方面，通過收購存量商品房，轉化為保障房、安置房等多渠道供給，直接消化庫存。另一方面，結合城中村改造并推進貨幣化安置以及實施房屋品質提升工程，既能改善民生，又能創造新的市場需求，這體現了“盤活存量”的系統思維。

謀劃長遠，構建房地產發展新模式。面向“十五五”，報告將建設“好房子”作為高質量發展的核心抓手，并著力構建新模式的基礎性制度，如探索現房銷售、推行項目公司制與主辦銀行制等，這標志著行業正從根源上重塑規則，邁向以品質和服務取勝的新階段。

總之，這份工作報告傳遞出在穩中求進的總基調下，通過供給側精準改革推動行業轉型的決心，它不僅是穩定當前市場的“定心丸”，更是引領房地產邁向高質量發展新周期的一個綱領。

中國房地產報：您怎么評判這一年來房地產行業的發展？如果要用一個詞來概括，您會用什么？

虞曉芬：2025年房地產行業處于周期性調整的深化階段，市場敏感性極高。

去年“9·26”房地產新政帶動今年一季度房地產回暖，二季度受中美關稅摩擦因素影響，新房市場動能轉弱，二手房持續“以價換量”，市場總體仍處調整期。1～11月全國新建商品房銷售面積7.87億平方米，同比下降7.8%；新建商品房銷售額75130億元，同比下降11.1%。但市場韌性明顯增強，新建商品房銷售面積與銷售額降幅較2024年同期分別收窄6.5和8.1個百分點，“好房子”持續熱銷，現房銷售量逆勢增長，二手房成交量保持基本穩定，核心地塊競拍激烈，地價創新高。與此同時，非核心區域、三四線城市普遍承壓。

如果要用一個詞來概括，可以用“韌困交織”，一方面房地產業抗波動的韌性在增強，同時又面臨預期不穩、去化不快、高庫存等現實困境。

分類施策去庫存

中國房地產報：全國住房城鄉建設工作會議明確將“因城施策控增量、去庫存、優供給”作為2026年房地產工作的首要任務，在“控增量、去庫存、優供給”方面，需要注意什么？

虞曉芬：堅持因城施策，是因為我國城市間房地產市場差異大，同一城市不同行政區、不同板塊市場供求情況差異相當大，需要各地在精準掌握人口動態、一手房庫存、二手房掛牌量等基礎上，精準施策。

堅持精準控源。核心是從供地源頭約束低效無效供給，適配城市庫存與需求節奏，建立土地出讓與庫存、去化率掛鉤機制，庫存超長的城市嚴格限新推地，庫存合理的城市控節奏，庫存不足的熱點城市適度補供。嚴控同質化、低品質新增項目，提高供地質量，優先布局TOD綜合項目、改善型社區等重點區域，滿足市場對優質土地的需求。

堅持分類施策去庫存。對適合用作保障性住房的存量商品房，收購轉做保障性住房、人才房；推廣房票安置、“以舊購新”，有力有序消化存量房產；聯動需求端發力，如優化公積金貸款、發放購房補貼，針對新市民堅持優化供給結構，構建“人房地錢”要素聯動機制，以需定建、以需定購，增加“好房子”供給；優化保障性住房供給結構，滿足城鎮工薪群體和各類困難家庭基本住房需求，培育市場化、專業化住房租賃運營機構，擴大高品質租賃住房供給。

中國房地產報：“十五五”規劃建議，將“推動房地產高質量發展”放在“加大保障和改善民生力度，扎實推進全體人民共同富裕”的重要位置，這釋放了什么信號？

虞曉芬：在過去20多年城鎮化快速推進期，房地產承擔了過多的“擴大投資、拉動增長”經濟功能，甚至一度成為短期刺激工具。此次規劃將其納入“民生與共同富裕”框架，意味著行業價值導向的轉型。

住房不再是單純的“資產標的”，而是“共同富裕的基礎單元”，通過改善性住房滿足品質需求、保障房覆蓋工薪群體與困難家庭、存量改造惠及廣大居民，讓不同收入群體共享居住品質提升的紅利。

需政企協同發力

中國房地產報：您怎么看房地產行業在未來5年的高質量發展？

虞曉芬：房地產定位從“經濟引擎”回歸“民生基石”，推動產業發展從“增量擴張”轉向“存量提質+內涵升級”，行業從“高負債、高杠桿、高周轉”轉向穩健經營、高品質開發。

一是從“造房子”到“造好房子”，以高質量供給激發需求潛力。聚焦“安全、舒適、綠色、智慧”的“好房子”，引導行業轉向“產品力、科技力、服務力”的比拼，將新房子建設成“好房子”、把老房子改造成好房子”，滿足人民群體美好居住需求。

二是供給體系轉向保障與市場雙軌協同，精準對接共同富裕需求。保障端“補短板”，從“十四五”的“有效增加”轉向“十五五”的“優化”，意味著保障房更注重“結構優化”，如人口流入城市增加保障性租賃住房供給、三四線城市盤活存量商品房作保障房等。市場端“提品質”，“因城施策增加改善性住房供給”是首次明確寫入五年規劃，針對老齡家庭（適老化設計）、小型家庭（功能型小戶型）、多孩多代家庭（大戶型、低密度）等需求分化趨勢，精準開發，避免“一刀切”。

三是風險防控與可持續發展將成為底線要求。推進現房銷售、項目公司制、主辦銀行制等基礎制度的改革，增強行業自身的抗風險能力。建立房屋全生命周期安全管理制度，破解存量住房（尤其老房）的安全隱患。

中國房地產報：具體要怎么做？

虞曉芬：房地產高質量發展不是“單一主體的獨角戲”，需政府、企業協同發力。

政府筑牢“制度基石”，以“因城施策+長效機制”引導行業轉型，堅定不移地推進開發、融資、銷售制度改革，從制度根源上防范風險。堅持因城施策，賦予地方政府更大自主權，根據人口、產業、庫存等情況，精準調整政策，穩定市場預期；落實“人、房、地、錢”聯動機制、房屋全生命周期安全管理制度等長效機制。

此外，需加速培育新增長極，減輕經濟對房地產的過度依賴，為房地產行業轉向高質量發展創造寬松的宏觀環境。金融資源要從支持土地囤積和規模擴張，轉向支持現房銷售、租賃住房、老舊小區改造、建筑節能等符合新模式的領域。

企業要轉變發展觀念，聚焦核心能力。企業必須徹底放棄對規模擴張和杠桿游戲的幻想，將戰略重心轉移到產品力、服務力和運營效率上。積極響應“房屋品質提升工程”，在安全、舒適、綠色、智慧上下功夫，以高品質供給引領和創造有效需求。在龐大的市場中找到自己的細分賽道，如租賃運營、城市更新、特定人群住房等，做深做透，形成品牌護城河，積極應用智能建造、數字化管理等技術提升效率。

托底與出清并行

中國房地產報：目前來看，房地產行業前行中存在的主要問題是什么？

虞曉芬：一是結構性失衡，房地產供需關系發生根本性轉變，但供給調整滯后。當前房地產主要矛盾已從“總量短缺”轉向“總量過剩”與“結構短缺”并存，非核心區域和三四線城市傳統房產品供給明顯過剩，空置率高；同時，大城市在保障性住房、高品質改善型住房上仍存在供給缺口。

二是市場預期不穩，高負債模式遺留問題突出，市場信心偏弱。部分房企的債務風險尚未完全出清，“保交房”任務依然艱巨。購房者持幣觀望情緒濃，進一步加劇了房企銷售困難、資金鏈緊張的惡性循環。

三是發展模式轉型陣痛，舊模式難以為繼，新模式尚未完全確立。行業正處于從“規模擴張”向“質量提升”的艱難轉型中，許多房企習慣于粗放式開發，缺乏打造“好房子”、提供“好服務”的核心能力和經營策略。在市場需求收縮背景下，一些企業為求生存往往選擇犧牲品質來壓縮成本，而非通過提升價值來開拓市場，在競爭中陷入“降質量、打價格戰”的內卷。

四是保障與市場關系有待進一步厘清。國家已明確要形成保障和市場兩個體系定位清晰、功能互補的供應格局。在實踐中，保障性住房的供給規模、效率、準入退出機制等仍需完善，如何確保保障房精準覆蓋目標人群而不影響商品房市場的正常定價機制，需要精細化的政策設計。

五是與宏觀經濟協同的挑戰。當前，房地產調整與宏觀經濟增速換擋、新舊動能轉換期相互交織，造成房地產問題更趨復雜。

中國房地產報：對2026年房地產市場有何預判？

虞曉芬：2026年作為“十五五”規劃開局之年，房地產市場將在政策托底與市場出清中并行發展。

主要體現在，新增供應縮量。市場整體仍處于“去庫存”階段，受近年新開工及土地成交面積整體明顯縮量影響，除部分核心城市新房供應保持一定規模外，多數城市新樓盤供應有限，市場以消化存量項目為主，有利于促進供求平衡。

市場分化延續。核心大城市重點是“優供給”，改善型需求占主導；低能級城市重點是“去庫存+控增量”，主要依賴政策托底。

此外，房價局部企穩與整體承壓并存。一線城市及二線核心城市因經濟基本面修復，人口凈流入及改善型需求支撐，房價或率先止跌，但三四線城市因庫存高企，房價仍有下行壓力。

“好房子”成市場主流，逐步覆蓋全品類，從“新建商品房”延伸至保障房、租賃房、存量改造房，標準將進一步細化。