樓市年度點評之政策篇：政策力挺股市樓市

年初《提振消費專項行動方案》中涉及“更好滿足住房消費需求”“持續用力推動房地產市場止跌回穩”，到《政府工作報告》定調要“穩住樓市股市”。房地產及相關政策延續去年寬松之勢。

房地產及相關政策從供需兩端以及長效機制上共同發力，推出比如降LPR，各地公積金支持樓市消費等舉措，以舊改、好房子等抓手促進消費升級，房地產行業轉型。

在“穩中求進”的總基調下，2025年的中國房地產政策呈現出清晰的“雙軌并行”格局：一手以強力的短期措施“穩市場、去庫存”，為行業托底；另一手則以“好房子”為標桿，著力構建高質量發展的“新模式”，為行業指明長遠方向。

Point 1

政策特點：“好房子”力著長遠發展

2025年促進樓市止跌的政策不斷，降LPR、各城市推出地方公積金工具，釋放消費力等。一線城市則進一步放松限購，且配合金融工具，釋放剛需和改善需求。“好房子”的提法則貫穿全年，著力于行業的長遠發展。

2025年政策關鍵詞：

1

好房子

從兩會寫入報告，到新國標《住宅項目規范》發布，將重塑居住標準：3米層高突破傳統壓抑，4層以上強制電梯保障便利，50dB隔音墻守護靜謐，智能管線預埋未來生活。“好房子”已成為政策發力的核心關鍵詞和產業轉型方向。將會以更高質量的供給，激發和匹配居民對美好居住生活的升級需求。

2

穩股市樓市

股市、樓市是經濟重要構成部分，市場的穩定可以對沖外部經濟帶來的波動。各城市繼續釋放消費力，比如上海放松限購，降低首付等等，均是為此目標服務。

3

去庫存

10年輪回，2014年首次提出“去庫存”，2025年再度提到相關字眼，是穩市場的核心抓手。當前重點通過政府收購存量商品房，用于保障房、安置房等，以打通市場與保障。

4

新模式

雖然不是新詞，但透露出行業中長期發展的制度框架。旨在建立“人、房、地、錢”聯動的新機制，完善開發、融資、銷售等基礎制度。值得關注的是，“現房銷售”將是未來探索的方向。

Point 2

上海再迎寬松政策

承接2024年末的利好政策，上海樓市一季度運行平穩，樓市出現短期止跌跡象。

但5月開始，樓市又出現反復，市場觀望情緒有所回升。一系列政策也給與市場足夠提振，短期也看到積極反饋，成交反彈顯著。政策精準發力，持續釋放剛需以及改善需求，平衡好結構性差異。

上海樓市表現總體穩定，但是結構性分化難以避免。市區不一定全是熱盤，郊區也有去化不錯的板塊。下半年市場有進一步下跌跡象，“8.25”政策的及時落地既兌現當時市場的焦慮期盼，又促進需求釋放，為金九出現做了鋪墊。

8月25日上海市發布《關于優化調整本市房地產政策措施的通知》，核心內容是外環外購房不再限制套數，商業貸款利率不再區分首套和二套，公積金甚至可以“又提又貸”。 這意味著，只要你符合基本購房條件，就可以在外環外想買幾套就買幾套；改善型家庭申請二套房貸款，利率將直接下調，月供最多能省下幾百元。

政策的導向性明確，幫助外環外區域新盤去化。事實上，短期內看到積極成效，限購的松綁使得外環外項目去化有明顯提升。不管是新房還是二手房，連續數周的外環外交易套數占比均比政策出臺前一周有顯著增長。

Point 3

“好房子”熱銷

今年2月份北京市規劃和自然資源委員會印發了《北京市平原多點地區“好房子”規劃管理相關技術要點（試行）》，推動“好房子”規劃建設相關工作。其中有不少內容契合當前消費對品質提升的要求，比如陽臺、架空層、風雨連廊、共享公共空間等設計。因此，上海也加大對“好房子”具體內容的期待。

9月上海市住房和城鄉建設管理委員會等多部門聯合發布《上海市提升城市居住品質推進好房子建設實施要點》。為上海新建住宅的品質提升制定了詳細的路線圖。包括核心標準提升，比如明確室內環境（噪音、隔聲、空氣品質）、層高（最低不低于3米）、日照標準；多高層住宅底層設置架空層、風雨連廊用作通道、布置景觀小品、居民休閑設施等公共用途的，其建筑面積不計入容積率等。

上海不缺消費力，但改善產品必須有吸引力。開發商打造的好房子是成為改善型買家釋放需求的重要因素之一。作為全國總價地王，安瀾上海是建筑新規后第一個采用新標準的項目，開盤認籌率達到159%，觸發“積分制”，在年末豪宅市場銷售感受到一些去化壓力的背景下，足以證明“好房子”的競爭優勢非常顯著。

未來展望：托底與轉型并行

2026

明年是“十五五”開局，房地產市場的穩定發展對經濟推動作用相當重要。年末的重要會議也給出方向，“穩”為當務之急，以“去庫存”為核心抓手，通過“收購存量房作保障房”等創新工具平衡供需，同時堅定不移地推動行業向以“好房子”為代表的高質量發展新模式轉型。

十五五規劃中也提到清理汽車、住房等消費不合理限制性措施。前幾天北京再度出臺穩樓市舉措，放松限購、限貸等舉措釋放剛需和改善需求。給一線城市帶來新的期望。上海本土市場來看，上海政策也有一定回旋余地，依然有寬松可能。當前結構性不平衡還是比較明顯，郊區依舊有壓力。同時，高端改善市場經過長時間高速奔跑，市場出現一些遇冷的跡象。外環內雖然有限購，但也可以進一步細化，比如按照不同產品進行限購松綁。

此外，上海舊改也保持一定速度，也穩定釋放改善型需求，給市場提供新的消費力。“房票”給新房去化帶來一定作用。因此，明年的舊改預計還會保持相應力度。

當然，LPR雖然已經是歷史最低，但是從上海本身而言是全國較高的城市之一，當前已經有不少城市的貸款利率跌破了3%。明年房貸利率向“2字頭”邁進可能性進一步增強。