城鎮(zhèn)居民購買農(nóng)村房屋，協(xié)議無效且拆遷補(bǔ)償落空丨最高法案例

01 農(nóng)村房屋買賣的法律紅線

根據(jù)我國土地管理法明確規(guī)定，農(nóng)村宅基地使用權(quán)具有極強(qiáng)的福利和保障性質(zhì)，只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得購買農(nóng)村宅基地、農(nóng)民住宅或“小產(chǎn)權(quán)房”。

最高人民法院在2019年審理的一起案件中明確裁判要點(diǎn)：農(nóng)民將其宅基地上的房屋出售給本集體經(jīng)濟(jì)組織以外的個(gè)人，該房屋買賣合同一般應(yīng)認(rèn)定為無效。

四川某縣城鎮(zhèn)居民李芳與村民張大山簽訂《房屋抵償借款協(xié)議》，購得一處農(nóng)村宅院。當(dāng)她憧憬著田園生活時(shí)，卻不知這份協(xié)議埋下了隱患。

直到2017年，當(dāng)?shù)貑?dòng)棚改項(xiàng)目，李芳與征收部門簽訂的補(bǔ)償協(xié)議被法院認(rèn)定為無效，她才恍然大悟：自己投入的購房款和裝修費(fèi)用可能血本無歸。這場(chǎng)官司一直打到最高人民法院，最終敗訴收?qǐng)觥?/p>

這一規(guī)則，是基于農(nóng)村土地集體所有的性質(zhì)。宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員享有的權(quán)利，與享有者特定的身份相聯(lián)系，非本集體經(jīng)濟(jì)組織成員無權(quán)取得或變相取得。

02 為何買賣協(xié)議必然無效？

法律為何對(duì)農(nóng)村房屋買賣設(shè)置如此嚴(yán)格限制？這背后有著深層次的法律邏輯和社會(huì)考量。

宅基地使用權(quán)具有身份屬性，只有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員才能依法取得。這就好比單位團(tuán)購房，只有本單位員工才有資格購買，外人無法享有這一待遇。

農(nóng)村宅基地的分配具有無償性，是本集體經(jīng)濟(jì)組織成員享受的基本福利。若允許自由買賣，相當(dāng)于讓少數(shù)人通過非正當(dāng)途徑侵占集體資源。

03 征收補(bǔ)償協(xié)議為何隨之無效？

實(shí)踐中，許多購買農(nóng)村房屋的城鎮(zhèn)居民存在僥幸心理：即使買賣協(xié)議有瑕疵，但與政府簽訂的征收補(bǔ)償協(xié)議應(yīng)該是有效的。這種想法在法律上是錯(cuò)誤的。

最高人民法院明確認(rèn)定：基于無效買賣協(xié)議簽訂的征收補(bǔ)償協(xié)議也歸于無效。因?yàn)橘I方缺乏合法的前提基礎(chǔ)，不具備拆遷安置中的主體資格。

基礎(chǔ)權(quán)利存在瑕疵，后續(xù)的一切協(xié)議都難以成立。征收補(bǔ)償?shù)膶?duì)象應(yīng)當(dāng)是合法的宅基地使用權(quán)人，而非通過無效協(xié)議獲得房屋的城鎮(zhèn)居民。”

04 合同無效后的責(zé)任劃分

當(dāng)房屋買賣合同被確認(rèn)為無效后，隨之而來的問題是：已經(jīng)支付的房款怎么辦？裝修投入的損失由誰承擔(dān)？

根據(jù)《合同法》規(guī)定，合同無效后，因該合同取得的財(cái)產(chǎn)應(yīng)當(dāng)予以返還。不能返還或者沒有必要返還的，應(yīng)當(dāng)折價(jià)補(bǔ)償。有過錯(cuò)的一方應(yīng)當(dāng)賠償對(duì)方因此所受到的損失，雙方都有過錯(cuò)的，應(yīng)當(dāng)各自承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

在司法實(shí)踐中，法院通常會(huì)認(rèn)定買賣雙方均有過錯(cuò)。賣方明知房屋不能賣給外村人卻仍然出售，買方作為完全民事行為能力人，也應(yīng)知曉農(nóng)村房屋不能買賣的規(guī)定。

過錯(cuò)比例一般按照“三七開”處理，即賣方承擔(dān)主要責(zé)任（70%），買方承擔(dān)次要責(zé)任（30%）。

值得注意的是，如果買方已經(jīng)實(shí)際居住使用房屋，賣方還可以主張買方支付居住期間的房屋使用費(fèi)，與購房款返還相互抵銷。

05 拆遷補(bǔ)償?shù)摹吧矸菀鐑r(jià)”難題

當(dāng)農(nóng)村房屋買賣遭遇拆遷，補(bǔ)償款的分配問題變得尤為復(fù)雜。近年來，司法實(shí)踐中出現(xiàn)了新的解決方案。

北京市通州區(qū)人民法院在審理類似案件時(shí)，首創(chuàng)了“虛擬搬遷協(xié)議”裁判標(biāo)準(zhǔn)。法院通過假設(shè)買方為搬遷協(xié)議簽訂主體，生成一份“虛擬”搬遷補(bǔ)償協(xié)議，與賣方實(shí)際簽訂的真實(shí)補(bǔ)償協(xié)議對(duì)比。

補(bǔ)償款被分為三類：完全歸屬項(xiàng)（如提前搬家獎(jiǎng)勵(lì)）、過錯(cuò)分配項(xiàng)（如宅基地區(qū)位補(bǔ)償價(jià)）和身份專屬項(xiàng)（如安置補(bǔ)助）。只有與實(shí)際居住和投入相關(guān)的補(bǔ)償項(xiàng)目，非本村居民的買方才有權(quán)分配。

這種方法既遏制了“見利忘義”的毀約行為，也使買方能夠拿到應(yīng)得的賠償金另覓居所，避免陷入居住困境，體現(xiàn)了司法的公平正義。

對(duì)于農(nóng)民而言，隨意出售房屋可能面臨拆遷時(shí)無法獲得全額補(bǔ)償；對(duì)于城鎮(zhèn)居民而言，購買農(nóng)村房屋可能面臨“房財(cái)兩空”的困境。

（注：文中當(dāng)事人姓名均為化名）
本文案號(hào)來源：最高人民法院（2019）最高法行申368號(hào)