URI城市租住年終盤點 | 2025中國住房租賃行業發展?企業篇

2025年，中國住房租賃行業在政策持續賦能與市場需求升級的雙重驅動下，邁入高質量發展的關鍵轉型期。回顧2025年住房租賃行業玩家們的發展邏輯發生深刻變革：國企從“重資產建設”向“輕資產輸出”轉型，企業將社會責任與服務升級作為核心競爭力，細分賽道成跨界爭奪的新賽道，青年夜校變國企成服務新風口...

本期，URI基于行業研究，盤點2025年住房租賃企業發展動態“共性”，全面剖析其企業的轉型路徑與發展趨勢，以七大總結，為參與者標定前行航向。

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政策重塑

法治元年 雙輪驅動行業新平衡

2025年中國住房租賃行業頂層設計實現了歷史性跨越。政策體系從原則性的框架搭建邁入精細化的規則實施階段，形成了剛性法規劃定底線與柔性政策激勵發展的雙輪驅動新框架。這一根本性轉變，不僅為行業設定了清晰的合規航道，也通過差異化支持加速了市場格局的重塑與優化。

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條例定綱：

首部全國性法規樹立行業法治里程碑

2025年9月，我國首部住房租賃全國性行政法規——《住房租賃條例》正式施行，這部共7章50條的條例，從居住安全、租金監管、資金賬戶等方面構建了全鏈條保障體系，顯著提升了行業的合規門檻與專業化要求，標志著行業野蠻生長時代的終結。法規的出臺加速了不合規中小機構的出清，為堅守長期主義的規范企業創造了穩定、可預期的發展環境，是行業走向成熟與規范的分水嶺。

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保租強基：

中央地方協同推進保障體系提質增效

在租購并舉戰略的深化下，保障性租賃住房的發展重點在2025年從增量籌集全面轉向提質增效。中央財政補助資金同比顯著增長，并重點支持建設智慧化、綠色化高品質項目；住建部同步出臺建設運營標準，推動全裝修交付與社區服務配套。地方層面創新實踐精彩紛呈，形成中央統籌、地方創新的高效供給體系。

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角色重塑

國企角色升級 品牌輸出加速規模擴張

2025年，國資系住房租賃企業徹底打破“自建自營”的單一模式，以品牌授權、運營托管為核心的輕資產輸出模式加速落地，從行業“規模壓艙石”轉變為“能力輸出標桿”。這一轉型不僅盤活了大量存量資產，更通過標準化運營體系的復制，推動行業整體運營效率提升，成為2025年行業最顯著的格局變化。

從實踐來看，國企輕資產輸出具備三大核心優勢：一是品牌背書強，依托國資信譽獲得項目方與租戶雙重認可；二是運營經驗足，在保租房建設運營中積累的標準化體系可直接復制；三是資源整合能力突出，能高效對接供應鏈、政企資源。

這一趨勢與行業整體輕資產化轉型浪潮相契合，預計到2030年，行業內采用輕資產模式的企業占比將超過70%。

03

市場重塑

國企深耕品質 民企突圍創新

在政策綱領下，2025年頭部長租公寓運營商的擴張勢頭開始放緩，住房租賃市場告別單一敘事，形成國資保民生、民企創特色的差異化共生格局。

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國企深耕：

成為品質與民生保障的壓艙石

地方國央企繼續扮演保租房供應與品質升級的主力軍，根據URI數據顯示，截至2025年底，全國國資系住房租賃項目占比約64%，標桿國資系項目占比55%，且項目普遍向智慧化、綠色化、社區化的4.0時代升級。

以上海城投寬庭為代表，其項目不僅嚴格遵循綠色建筑標準，更在社區規劃中深度融合全屋智能系統、共享書房、社區食堂及豐富的公共服務配套，以低于同地段市場的租金，實現了超過90%的出租率與極高的租客滿意度，重新定義了保障性住房的品質標桿；此外，杭州安居寧巢、浦發有家等品牌，通過統一運營標準、整合供應鏈，顯著降低了單店運營成本，并將服務滿意度提升至行業領先水平，展現了國企在市場化運營與精細化服務上的強大執行力。

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民企創新：

細分賽道鍛造專業化壁壘

面對綜合性競爭壓力，民企果斷放棄大而全的規模競賽，轉向小而美、專而精的垂直深耕，在三大核心賽道表現強勁活力：

【藍領公寓】

如爾家、中富旅居、途羚等在該領域持續深耕，專注于服務制造業、物流業等基礎城市建設者。通過與企業簽訂長期團購協議、提供24小時安保、智能消防及平價超市等精準配套，其項目出租率長期穩定在95%以上，并與職業培訓機構合作，為租客提供技能培訓，實現安居與樂業的閉環。

【青年文創公寓】

以萬科泊寓青年產品為代表，部分項目通過模塊化設計、藝術公區打造以及定期舉辦脫口秀等社群活動，精準吸引了文創從業者等年輕客群，實現了可觀的租金溢價與超過90%的出租率。

【本土的服務式公寓】

城家依托其華住酒店管理基因，在服務式公寓領域增長速度居同類首位；而由雅詩閣與錦江酒店集團合資打造的錦詩庭也在2025年加速布局，憑借國際化的品牌標準、酒店式的尊享服務與靈活的租期選擇，成為管、外籍人士等高端客群的優選，客戶復租率表現突出；2025年8月，上海城投控股官宣落地“寬嵐”，定位市場化高端產品線，首作“寬嵐·大境”落地黃浦豫園核心板塊，以“稀缺區位+極致產品+情緒價值”為核心競爭力，打造“居住+社交+生活方式”復合載體，填補上海核心區域高端服務公寓供給缺口...

URI觀察到，2025年高端服務式公寓市場打破外資品牌壟斷格局，國企、酒店系企業、傳統長租公寓企業紛紛入局，成為行業增長最快的細分賽道。不同類型企業依托自身優勢差異化布局，推動高端租賃市場從“小眾定制”走向“規模化供給”。

從競爭邏輯來看，國企系憑借核心區位資源與政策支持，主打“品質+性價比”；酒店系依托成熟的服務體系與會員流量，聚焦“專業服務+場景體驗”；傳統長租公寓則發揮社群運營優勢，打造“年輕化+靈活性”產品。

三類主體的共同入局，不僅豐富了高端租賃產品供給，更推動行業服務標準升級。預計到2030年，中高端服務式公寓將占據整體市場55%以上的份額。

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資源整合：

“國企資產+專業機構運營”合作生態加速

面對資金壓力與資源壁壘，各類企業尤其是頭部品牌，紛紛主動對接地方國企、城投公司，形成“國企供資產+專業機構供運營”的合作模式，實現輕資產快速擴張。這一模式下，國企提供閑置樓宇、存量地塊等核心資產，專業機構輸出運營管理體系與客戶資源，雙方共享收益。

2025年此類合作項目占行業新增項目總量的比例超55%。

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產品升級：

從“一張床”到“一個家”的價值躍遷

行業競爭從價格戰轉向價值戰，企業在產品端精準細分客群，強化空間體驗與社區服務，提升租金溢價與租客粘性。

產品升級呈現兩大方向：一是針對年輕家庭、單身白領、創業青年等群體設計差異化產品，如親子戶型、共享辦公空間；二是延伸服務場景，覆蓋社區社交、生活服務、職業賦能等領域。

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觸角聚焦：

收縮戰線穩守基本盤

面對區域市場分化，企業放棄“全國撒網”策略，暫停三四線城市布局，將資源集中投向一線及新一線城市（杭州、成都、合肥等），確保穩定入住率與現金流。2025年上半年，鄭州、上海、深圳、合肥、杭州位列樣本企業新增開業項目前五，合計占比達49%。

典型案例：龍湖冠寓將80%的新增資源投向12個核心城市，關閉3個三四線城市低效項目，核心城市平均入住率保持90%以上；華潤有巢聚焦長三角、京津冀、粵港澳大灣區，三大城市群新增項目占比超75%；合肥保租房堅持“一線三區”布局，70%的項目位于地鐵站1公里輻射圈內，精準對接就業中心破解“職住分離”；爾家調整原定華東區域全域布局策略，聚焦回歸、深耕無錫核心市場。

04

科技重塑

數智深化與租賃+生態 重構增長邏輯

當行業進入存量競爭時代，向內要效率、向運營要利潤、向生態要增長成為企業共識。數字化與場景融合，構成了企業破局前行的核心雙引擎。

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數字化建設邁入深水區全鏈條賦能運營提效

數字化已全面滲透至投資、運營、服務乃至資產管理的全鏈條，成為企業降本增效和決策智能化的基石。頭部企業積極自建系統，而第三方SaaS平臺則助力廣大中小企業快速實現數字化升級。

例如，城家升級CAS系統，通過打通人、事、物、賬信息流，有效降低運營成本，實現維修響應速度提升；華潤有巢搭建獨創的3i體系數字運營平臺，覆蓋智慧生態、軟件、硬件全場景，依托AI智能管家小巢象等數字工具，實現管家人房比達1:150；爾家自主研發智慧管理平臺（簡稱“云屋數智”），集成租務管理、能耗監測與租戶服務，續約率大幅提升；沃塔智能的無線通訊智能設備，采用LORA通訊技術實現無網絡環境下的正常使用，保障租住體驗。

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租賃+ 生態：

場景融合，打破邊界實現增值創造

面對日益多元的租客需求，領先企業已不滿足于提供單一居住空間，而是通過租賃+積極與辦公、商業、健康、教育等多元場景融合，構建一站式生活服務生態圈，極大提升租客粘性與資產價值。

【租賃+辦公/商業】

龍湖冠寓，與集團產業辦公品牌藍海引擎協同，在項目中規劃職住融合空間，并為毗鄰龍湖天街的項目帶來下樓上班、出門逛街的極致便利。

【租賃+社群/文化】

華潤有巢打造IP化的“巢玩社群”，通過潮流、運動、文化等多元主題活動，為社區注入活力。浦發有家則在社區配置獨立商業和豐富共享空間，定期舉辦主題活動，營造濃厚的友好型社區文化。

除此之外，越來越多像漫柏、爾家等的頭部企業以社區為載體，通過公區打造、社群活動與情感陪伴，增強租戶歸屬感與幸福感，讓租房生活更具溫度。

05

責任重塑

社會責任 用民生實踐傳遞居住溫度

2025年6月商務部發布《住宿企業ESG管理體系要求》，此舉標志著ESG從加分項變為必選項。企業在綠色運營、民生保障上的持續發力，將推動行業責任實踐走向標準化、可量化。

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綠色運營：

從概念到實效的低碳實踐

綠色低碳發展已成為行業領軍企業的自覺行動。例如，城家通過推廣裝配式裝修、使用光伏供電及建立智慧能耗管理系統，大幅降低了項目運營能耗；與此同時，上海城投寬庭2025年旗下8大社區系統開展“無廢社區”主題活動超10場，累計超1000人參與，構建了“政府引導、企業主導、住戶參與”的三方協同治理格局，取得了顯著環境效益。此外，萬科泊寓設立公益書架、自如開展鄉村教育公益項目等，都彰顯了企業的公民擔當。

從案例可見，2025年行業ESG實踐呈現兩大特征：環境層面聚焦綠色建筑、節能降耗與環保改造，綠色建筑認證項目占比已達29%；社會層面側重人才安居、就業支持與社區融合，形成“居住保障—成長賦能—社會價值”的正向循環。

02

民生保障：

精準服務新市民群體

企業主動補位，聚焦新市民、畢業生等群體痛點，推出專項服務，解決社會痛點：

【助力畢業生】

上海、廣州等地國企走進“校園”，推出畢業安居計劃，提供租金優惠與就業指導，如上海臨港LIN舍，為應屆生提供首年租金直降25%，月均成本≈在校生活費，入職能量包三選一服務等。

【深耕人才服務】

漫柏集團以“安身更立業”為核心邏輯深耕人才服務，依托政企協同模式打造全周期人才生態：從運營全國首例大型五星級人才社區起步，以智能化拎包入住居所與多元商業配套筑牢安居基礎，更通過特色社群活動、專屬管家服務強化情感聯結，同步嵌入省級眾創空間與產業對接資源，構建“居住-社交-創業-成長”一體化服務鏈，讓人才服務從基礎保障升級為全維度生態賦能。

【踐行社會公益】

自如攜手社會企業鄉村筆記開展未來之旅公益游學項目，萬科泊寓攜手深圳南山區團委和書城投控設立泊閱會，落地深圳泊寓各個項目約5000余冊圖書，定期舉辦讀書會和各式講座，邀請各大領域的專家領袖到場分享，彰顯企業公民擔當。

03

青年夜校：

國企主導的服務新風口

2025年，住房租賃企業的競爭邏輯從“硬件比拼”轉向“價值競爭”，在國企引領下，青年夜校等社群服務快速普及，推動行業從“提供居住空間”向“營造生活生態”全面轉型，已成為國資系住房租賃品牌的核心服務載體。多家國企聯合工會、高校、企業等政企資源，圍繞職業技能提升、興趣愛好拓展、心理健康支持三大方向構建課程體系，形成“居住+學習+社交”的生態閉環。這種模式既滿足了Z世代青年的成長需求，也通過社群粘性提升項目出租率與復租率，成為國企踐行社會責任與提升運營效益的雙贏選擇。

例如，合肥濱紛公寓作為地方國企標桿，聯合包河區總工會、團包河區委推出青年職工夜校，構建“技能+興趣+社交”三位一體成長平臺，首期課程涵蓋AI工具應用、商務英語、非遺手工等多元化內容，并啟動“千人賦能計劃”，年內將覆蓋1000名職工學員，聯動企業提供技能認證與就業推薦通道。這一模式迅速被各地國企復制，成為2025年行業服務創新的核心亮點。

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供應重塑

非居轉保替代新建成主流路徑

2025年全國租賃國企掀起存量資產收購熱潮，通過收購房企自持租賃用房、閑置商品房等，改造后轉為保租房，既盤活市場存量，又高效補充保障供給。合肥安居、杭州安居、上海城投等成為標桿，依托政策工具與資金優勢推動“資產存量”向“保障增量”轉化。

URI城市租住研究發，現受土地成本高企、建設周期長等因素影響，企業改變“拿地新建”的擴張邏輯是必然，將“非居改租”（老舊辦公樓、商業設施、閑置廠房改造）作為新增房源的核心渠道，未來占比會超70%。該模式成本較新建項目低30%-40%，周期縮短1-2年，且多位于城市核心區或產業園區周邊，租賃需求旺盛。

典型案例：深圳龍崗天然慧谷產業園項目將3棟閑置倉儲建筑改造為993套保租房，配置共享辦公空間，租金低于周邊市場價20%；重慶重發置業將閑置10年的半島逸景公租房配套商業樓宇，改造為336套“財融相寓”長租公寓，入住率持續保持90%以上，帶動樓下商業裙樓同步盤活；杭州安居集團2025年通過改造主城核心區閑置商辦房源，新增保租房5000余套，平均改造周期僅8個月...

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人才公寓放量：

政策紅利 城市“搶人”白熱化

2025年各地人才公寓成為各地國企“必建項”，無論主動布局還是政策要求，國企均承擔核心責任，海量房源集中入市，疊加多元化補貼政策，城市“搶人戰”進入白熱化。人才公寓已從“配套福利”升級為城市吸引人才的“核心競爭力”，85%的畢業生將“住房政策”列為城市選擇前三因素。

企業發展深度綁定地方人才政策，將住房保障與產業培育、城市發展深度融合，形成“人才公寓+產業基金+企業孵化”的生態模式。各地政策呈現分階段支持、政企協同、產城融合三大亮點，從短期補貼轉向長期生態營造。

典型案例：廣州南沙為新引進落戶的本科生、碩士、博士每月分別發放1000元、2000元、4000元生活補貼，連續支持30個月；武漢按學歷分層減免租金，博士免租2年、碩士1年，疊加8000元創業補貼；深圳前海新區向人工智能企業發放算力券，通過住房保障吸引高匹配度人才，形成“人才吸引—產業培育—城市發展”正向循環。萬科泊寓與各地團委共建29個青年驛站，累計服務超80萬青年，提供免費住宿超100萬天次，配套創業孵化服務，形成“政府定標準、企業強運營”協作范式...

02

爛尾樓改造：

打通“保交樓”與“保租房”通道

2025年，爛尾樓改造成為保障性住房重要來源，多地國企主動承接爛尾項目，通過收購、盤活、改造，將停工樓盤轉化為人才公寓或保租房，既助力“保交樓”，又補充租賃房源，形成“救市+保障”雙贏格局。鄭州城發安居開創大規模爛尾樓改造的“鄭州模式”，成為行業標桿。

07

金融重塑

金融工具創新發力 破解資金難題

2025年中國住房租賃市場金融支持全面發力，形成“政策引導+工具多元+區域創新”的立體化服務體系，除公募REITs外，各類資產證券化產品與專項金融支持協同發力，為市場注入充足活水。國家層面，央行延續保障性住房再貸款政策提供低成本信貸，財政部安排超900億元專項資金，專項債可用于收購存量商品房轉化為保租房，發改委800億元城市更新專項資金精準支持存量改造項目。

地方層面，CMBS（商業地產抵押貸款支持證券）與ABS（資產支持證券）成為國企盤活存量的核心工具，創新案例頻出：上海地產住房發展有限公司發行市場最大規模保租房CMBS，儲架規模70億元，首期37.01億元期限長達21年，發行利率低至2.2%；湖南金陽投資集團推出全國首單“中部崛起+長江經濟帶+革命老區”三貼標住房租賃CMBS，規模2.27億元，將4個公租房項目轉化為長期融資，每年節約財務費用超400萬元；大連成功發行遼寧首單租賃住房類REITs產品，規模3.22億元，吸引社會資本參與存量資產盤活。ABS產品進一步實現擴募創新，建信住房租賃基金推出市場首單持有型不動產ABS擴募項目，新增南京兩個保租房底層資產，擴募規模4.53億元，認購倍數高達7.8倍，覆蓋上海、杭州、武漢等多座核心城市...

與此同時，多元化金融服務持續擴容：工商銀行“融e借·租房貸”、中國人壽“租房無憂”保險等產品覆蓋企業運營與租客支付全場景；供應鏈金融聚焦裝修、采購環節降低企業資金壓力；公積金政策全面升級，深圳上調租房提取比例至80%，合肥、北京推行按月直付租金，多地降低保租房公積金貸款首付比例，形成“資產證券化+專項信貸+保障型金融”的多元支撐，徹底打通住房租賃市場“投融建管退”的資本循環鏈條。

01

公募REITs發力：

金融創新破解資產退出難題

2025年，公募REITs成為國企住房租賃業務的核心金融創新工具，各地國資系企業紛紛推進保租房公募REITs發行與擴募，通過“投融建管退”全鏈條閉環，破解長期以來的資本沉淀難題，實現資產盤活與規模擴張的良性循環。

這一趨勢的核心邏輯在于：保租房具有現金流穩定、政策支持力度大等優勢，契合公募REITs的發行要求；通過REITs上市，國企可將沉淀的固定資產轉化為流動資金，再投入新的租賃住房項目開發或存量資產收購，形成“建設/收購—運營—REITs退出—再投資”的資本循環。

2025年，全國新增4單保租房公募REITs，均由地方國企主導發行，募集資金規模合計超120億元。

2025年，中國住房租賃行業企業完成了從“規模擴張”到“價值深耕”的關鍵轉型。國企角色升級、服務體系升級、產品賽道升級，共同推動行業進入高質量發展新階段。未來，隨著政策支持的持續加碼、運營模式的不斷創新、服務標準的日益完善，住房租賃企業將進一步發揮“住有所居”的保障作用，同時通過多元化賦能，實現“住有優居”的更高目標，為租購并舉住房制度的完善提供堅實支撐。

行業企業的戰略仍需企業在實踐中持續探索，無論是輕資產模式的規模化復制，還是增值服務的精細化運營，亦或是高端市場的差異化競爭，都將成為未來行業創新的核心方向。期待更多企業以用戶需求為核心，以社會責任為底色，共同推動中國住房租賃行業邁向更成熟、更規范、更具溫度的未來。

數據來源：公開數據 URI復核整理、URI Data Bank

撰文: URI研究中心

內容審核:林夏

內容復核:木兮

運營編輯:樹懶