公募REITs年度發(fā)行超2000億，政策端迎來重磅破局，二級(jí)市場(chǎng)縮量尋底|公募REITs面面觀

財(cái)聯(lián)社1月5日訊（財(cái)聯(lián)社 楊斌 實(shí)習(xí)生 梁澤豐） 公募REITs正迎來歷史性時(shí)刻，發(fā)行量突破了2000億大關(guān)。

財(cái)聯(lián)社據(jù)公開數(shù)據(jù)和券商研報(bào)梳理，截至2025年12月31日，我國公募REITs產(chǎn)品數(shù)量已達(dá)78只，合計(jì)發(fā)行規(guī)模突破2000億元大關(guān)，達(dá)2017.49億元（不含擴(kuò)募）。從資產(chǎn)結(jié)構(gòu)來看，交通基礎(chǔ)設(shè)施與園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施仍是市場(chǎng)的“壓艙石”。從未來看，隨著商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs試點(diǎn)正式開啟，證監(jiān)會(huì)初步明確“1+3+N”框架安排，頂層設(shè)計(jì)迎來重大突破，公募REITs有望繼續(xù)增長(zhǎng)。

不過，在二級(jí)市場(chǎng)方面，2025年12月公募REITs二級(jí)市場(chǎng)價(jià)格在縮量中不斷下行，逾七成個(gè)券下跌，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類資產(chǎn)為下跌“重災(zāi)區(qū)”。但從全年維度看，2025年中證REITs全收益指數(shù)累計(jì)實(shí)現(xiàn)漲幅4.34%。

一級(jí)市場(chǎng)：累計(jì)發(fā)行規(guī)模破2000億，資產(chǎn)版圖持續(xù)拓寬

隨著常態(tài)化發(fā)行的深入，公募REITs市場(chǎng)容量穩(wěn)步擴(kuò)容。

據(jù)光大證券統(tǒng)計(jì)，截至2025年12月31日，我國公募REITs產(chǎn)品數(shù)量已達(dá)78只，合計(jì)發(fā)行規(guī)模突破2000億元大關(guān)，達(dá)2017.49億元（不含擴(kuò)募）。從資產(chǎn)結(jié)構(gòu)來看，交通基礎(chǔ)設(shè)施與園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施仍是市場(chǎng)的“壓艙石”。截至年末，交通基礎(chǔ)設(shè)施類REITs發(fā)行規(guī)模最大，累計(jì)達(dá)687.71億元；園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施類緊隨其后，規(guī)模為329.33億元。

12月僅1只新產(chǎn)品上市。深交所公告顯示，華夏安博倉儲(chǔ)物流REIT于12月19日上市，發(fā)行規(guī)模為24.48億元，資產(chǎn)類型為倉儲(chǔ)物流類。

公開數(shù)據(jù)顯示，12月詢價(jià)的華夏中核清潔能源REIT網(wǎng)下認(rèn)購倍數(shù)高達(dá)340倍，創(chuàng)下歷史新高。定價(jià)層面，該項(xiàng)目最終發(fā)行價(jià)定在5.015元/份，處于詢價(jià)區(qū)間的99%分位，貼近上限定價(jià)，發(fā)行讓利幅度僅為0.01%。申萬宏源測(cè)算，其2026年預(yù)期派息率（4.71%）低于部分同類存量REITs，一二級(jí)價(jià)差被壓縮至極限。

光大證券研報(bào)指出，2025年市場(chǎng)資產(chǎn)類型進(jìn)一步豐富，數(shù)據(jù)中心、市政供熱、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)等“首單”項(xiàng)目相繼落地，資產(chǎn)版圖持續(xù)拓寬。2025年全年共發(fā)行公募REITs 19只，發(fā)行規(guī)模約387億元。

二級(jí)市場(chǎng)：縮量探底，經(jīng)營(yíng)權(quán)類深度回調(diào)

12月公募REITs市場(chǎng)整體呈現(xiàn)“縮量下跌”態(tài)勢(shì)。Choice數(shù)據(jù)顯示，中證REITs全收益指數(shù)整體趨勢(shì)向下，尤其是下半月以來7連陰連跌，盡管12月24日出現(xiàn)超跌反彈超過2%，但難以扭轉(zhuǎn)月度頹勢(shì)，全月收跌2.9%。從全年維度看，2025年中證REITs全收益指數(shù)累計(jì)實(shí)現(xiàn)漲幅4.34%。

（數(shù)據(jù)來源：Choice，財(cái)聯(lián)社整理）

財(cái)聯(lián)社注意到，特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類資產(chǎn)成為下跌“重災(zāi)區(qū)”。光大證券研報(bào)顯示，12月特許經(jīng)營(yíng)權(quán)類REITs回報(bào)率為-4.91%，顯著弱于產(chǎn)權(quán)類REITs的-0.96%。其中，公用事業(yè)、交通、能源板塊跌幅居前，分別下跌6.31%、5.55%和4.40%，相比之下，產(chǎn)權(quán)類資產(chǎn)表現(xiàn)互現(xiàn)，IDC板塊逆勢(shì)上漲1.23%，產(chǎn)業(yè)園板塊跌幅收窄（-0.86%），但消費(fèi)板塊仍下跌2.61%。

個(gè)券方面，12月有23只REITs上漲，有55只REITs下跌。其中，，漲幅排名前三的分別是華泰南京建鄴 REIT、中金重慶兩江 REIT 和華夏基金華潤(rùn)有巢 REIT，漲幅分別為 9.13%、6.59%和 6.06%；跌幅排名前三的分別為浙商滬杭甬 REIT、國泰君安濟(jì)南能源供熱 REIT 和工銀蒙能清潔能源 REIT，跌幅分別為 12.36%、11.28%和 10.64%。

（數(shù)據(jù)來源：申萬宏源，財(cái)聯(lián)社整理）

流動(dòng)性方面，市場(chǎng)交易情緒降溫明顯。申萬宏源研報(bào)指出，12月滬深REITs日均換手率降至0.40%，處于2025年單月最低水平。其中，保租房板塊縮量最為明顯，換手率較上月0.83%下降0.45個(gè)百分點(diǎn)至0.38%，顯示市場(chǎng)觀望情緒濃厚。

商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)REITs“1+3+N”體系落地，可把握擴(kuò)募帶來的增量機(jī)會(huì)

12月1日，國家發(fā)改委印發(fā)《基礎(chǔ)設(shè)施領(lǐng)域不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）項(xiàng)目行業(yè)范圍清單（2025年版）》，將基礎(chǔ)設(shè)施 REITs的發(fā)行范圍擴(kuò)展至 15個(gè)行業(yè)，首次明確將商業(yè)辦公設(shè)施（限于超大特大城市的超甲級(jí)、甲級(jí)商務(wù)樓宇）和城市更新設(shè)施（老舊街區(qū)、廠區(qū)改造）納入申報(bào)范圍。

12月31日，證監(jiān)會(huì)發(fā)布《關(guān)于推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金（REITs）市場(chǎng)高質(zhì)量發(fā)展有關(guān)工作的通知》，同日出臺(tái)了《中國證監(jiān)會(huì)關(guān)于推出商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資信托基金試點(diǎn)的公告》，滬深交易所也同步修訂發(fā)布公募 REITs業(yè)務(wù)規(guī)則。

此次政策明確了“公募基金-ABS-SPV-底層資產(chǎn)”的持有路徑，并支持“混裝”模式，允許REITs持有業(yè)態(tài)相近、功能互補(bǔ)的資產(chǎn)組合。同時(shí)，審核注冊(cè)流程得到大幅優(yōu)化，交易所確認(rèn)受理至出具首次反饋意見的時(shí)限縮短至20個(gè)工作日。

監(jiān)管層構(gòu)建了“1+3+N”的制度體系，針對(duì)商業(yè)零售、辦公、酒店等不同業(yè)態(tài)實(shí)施差異化的信息披露標(biāo)準(zhǔn)，要求披露各業(yè)態(tài)構(gòu)成及運(yùn)營(yíng)情況。業(yè)內(nèi)人士指出，這將有助于盤活存量商業(yè)資產(chǎn)，推動(dòng)行業(yè)由“重開發(fā)”向“重運(yùn)營(yíng)”轉(zhuǎn)型。

國信證券研報(bào)分析稱，2026年上半年將迎來解禁高峰，需關(guān)注短期供給沖擊對(duì)價(jià)格的擾動(dòng)。在投資策略上，建議采取“啞鈴策略”，一方面，挖掘保租房、市政環(huán)保等剛需資產(chǎn)的穩(wěn)定分紅價(jià)值，憑借強(qiáng)制分紅機(jī)制獲取確定性收益；另一方面，布局?jǐn)?shù)據(jù)中心、清潔能源等新基建賽道，分享產(chǎn)業(yè)升級(jí)帶來的資產(chǎn)增值紅利。此外，隨著擴(kuò)募機(jī)制的成熟，通過篩選底層資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)穩(wěn)健、估值合理的優(yōu)質(zhì)標(biāo)的，把握擴(kuò)募帶來的增量機(jī)會(huì)也將成為2026年的重要投資邏輯。