寧波市住建局局長吳耀明：房地產行業進入高質量發展的關鍵階段

寧波市住房城鄉建設局局長吳耀明

寧波市房地產市場總體保持了穩健調整的態勢，展現出供給結構優化、市場韌性增強的積極特點。

于帥卿 中房報記者 馬淑艷 北京報道

“報告充分體現了中央對房地產市場平穩健康發展的高度重視，為城市層面推動房地產高質量發展指明了方向、明確了落腳點。”12月22日至23日，全國住房城鄉建設工作會議在北京召開期間，寧波市住房城鄉建設局局長吳耀明在接受中國房地產報記者采訪時，開門見山地表達了對會議精神的深刻感悟。

吳耀明表示，面對房地產市場供求關系的重大變化，寧波市正以市場筑底轉型為契機，通過“好房子”建設與保障房供給雙輪驅動，在“控增量、去庫存、優供給”的系統施策中，探索房地產業高質量發展的實踐路徑。

“2026年，我們總體判斷，市場將在調整中逐步筑底，并在高質量發展導向下呈現‘穩中提質、結構優化’的新態勢。”吳耀明表示。

樓市韌性增強

中國房地產報：聽完住建部部長倪虹的全國住建工作會議報告后，有什么感觸？

吳耀明：全國住建工作會議內容非常系統全面，倪虹部長的報告明確了當前住房和城鄉建設發展的方向，也為我們下一步工作提供了清晰的指引。感受最深的是，報告充分體現了中央對房地產平穩健康發展的高度重視，特別是強調要準確把握房地產市場供求關系的重大變化，推動房地產業從高速增長轉向高質量發展，這讓我們地方層面推動房地產高質量發展有了更明確的落腳點。

中國房地產報：2025年，寧波市樓市交易情況如何？有什么新的特點？

吳耀明：今年以來，寧波市房地產市場總體保持了穩健調整的態勢，展現出供給結構優化、市場韌性增強的積極特點。

一方面，從交易情況來看，市場穩步筑底，尤其是今年下半年以來，銷售降幅已呈現連續收窄態勢，反映出市場預期正逐步企穩改善。

從全年來看，市場呈現的一個顯著特點是，住房消費正從“有沒有”加快向“好不好”轉變。今年以來，寧波市140平方米以上商品住房銷售逆勢增長了28.3%，銷售面積在市場化銷售總量中占比超過了30%，充分說明居民對居住品質、空間功能的需求日益提升，改善性住房需求已成為市場的重要支撐力量，也驅動房地產開發企業更加注重產品力和項目品質，推動房地產行業向質量提升轉型。

另一方面，樓市結構正在發生深刻調整，逐步形成“增量存量并重”的新格局。新房市場更加聚焦于滿足品質改善需求；二手房市場則表現出較強的韌性，1~11月成交面積706.3萬平方米，與去年同期基本持平，有效滿足了剛需、落戶、子女教育等多樣化需求，成為市場的“穩定器”。

中國房地產報：2025 年，寧波白名單項目、存量房收購用作保障性住房的工作推進情況如何？

吳耀明：2025年，寧波市始終堅持以保障民生、穩定房地產市場為核心，扎實推進房地產融資協調機制落地見效，重點從兩個方向推進落實：一是擴圍增效，通過市場化、法治化原則，實現存量融資項目100%“應進盡進”，將符合條件的項目批量納入備案制白名單，目前授信額度1270億元，實際放款927億元，規模在全省排第二位；二是精準紓困，對存在資金困難的保交樓項目，實施“一樓一策”精準幫扶，推動一批項目通過申請制白名單獲得融資支持，有效保障了項目建設資金需求，目前寧波77個保交房項目已全部按期完成交付銷號。

在探索推進收購存量商品房用作保障性住房工作方面，寧波寧海縣在2024年率先推進，收購了一個項目、563套房源，改造后用于配租型保障性住房；今年又分別在鄞州、奉化兩地收購了2個項目、568套房源，用于配租型和配售型保障性住房，在政策上、項目上都實現了突破。同時，我們抓住地方政府專項債“自審自發”試點機遇，出臺了地方政府專項債券收購存量商品房用作保障性住房工作指引，目前已有1個項目成功發行專項債。

下一步，我們將進一步鼓勵引導收購存量商品房重點用于保障性住房，支持多渠道籌集建設公租房房源，推廣市場化收購模式，加大小戶型、低租金宿舍型保租房籌集力度，目前已有4個收購存量房用作保障性住房發行專項債儲備項目，專項債需求額度8.7億元。

實現精準有效供給

中國房地產報：近期，中央經濟工作會議強調“因城施策控增量、去庫存、優供給”，鼓勵收購存量商品房重點用于保障性住房，在“控增量、去庫存、優供給”方面，寧波有什么落地計劃？

吳耀明：目前，結合寧波樓市實際情況，我們正在系統推進這三方面工作，這是一個有機整體，不能割裂開來。

第一，控增量，核心是精準施策、優化結構。現在，房地產市場已進入“存量時代”，不能再走盲目擴張的老路，但“控增量”不是完全不供地，是要根據人口、庫存和資金狀況，建立“人—房—地—錢”聯動機制，實現精準有效供給。比如，對庫存壓力大的區域，土地供應會從嚴控制；對需求仍然較旺、產品適配度高的區域，適當增加有效供給。2025年，在土地出讓時，寧波就加強了與庫存去化周期的掛鉤，從效果看，新開盤項目去化率都比較理想。

下一步，我們將結合城市更新和城中村改造，積極盤活存量低效用地，推動城市發展更加集約、高效。

第二，去庫存，關鍵是多措并舉、激發活力。寧波市目前商品房去化周期17.3個月，處在合理區間，但壓力依然存在。去年“9·26”以來，寧波在落實“四個取消”“四個降低”“兩個增加”的基礎上，推出了商品房促銷、“以舊換新”活動、房票安置等一系列政策措施，對商品房去庫存發揮了重要作用，市場活力有效激發。

下一步，我們將繼續迭代升級二手房“以舊換新”活動，加力實施房票安置政策，加大市場促銷力度，同時通過收購存量商品房，重點用于保障房、人才房、宿舍等，既促進去庫存，也有效補充保障性住房房源。

第三，優供給，重點是建設“好房子”，滿足新需求。寧波市是住建部《住宅項目規范》出臺后，第一個修訂推出地方實施細則的城市，我們還針對不同人群，發布了11套“好房子”場景設計指南，并在鄞州區開展了全國“好房子”試點，針對城中村、老舊小區等打造了10套樣板房，采用裝配式裝修，性價比高，很受歡迎。

下一步，我們將圍繞倪虹部長提出的“好標準、好設計、好材料、好建造、好運維”五個方向，把新房子建成好房子，把老房子改成好房子，全過程全鏈條提升住房品質，讓群眾住得舒心、安心，同時精準對接新市民、青年人等群體的住房需求，優化保障性住房的區位、戶型和配套，提高供給的有效性和滿意度。

中國房地產報：“十五五”規劃將“推動房地產高質量發展”置于民生保障與共同富裕框架下，這釋放了什么信號？房地產行業在未來5年的高質量發展要如何做？

吳耀明：這釋放了一個重要信號：房地產要回歸民生屬性，與共同富裕目標緊密結合。未來5年，房地產行業將更注重發展模式的轉變，從過去高杠桿、高周轉轉向穩健、可持續。為此，寧波將加快建設“市場+保障”并重的住房體系，加大“好房子”供給，更好地滿足剛需和改善型需求。

我認為需要重點做好三方面工作：一是構建“市場+保障”的住房供應體系，優化商品住房供應結構，增加改善性、高品質住宅比例，同時加大保障性住房供給，通過新建、改建、盤活存量等方式，加快發展保障性租賃住房，滿足新市民、青年人等群體的住房需求，“十五五”期間保障性住房惠及44萬人以上常住人口。

二是大力實施住房品質提升工程，以高標準引領“好房子”建設，推廣綠色建筑技術和智慧社區應用，同步提升物業服務質量，建立房屋全生命周期安全管理制度。

三是加快構建房地產發展新模式，改革完善房地產開發、交易和使用管理等基礎性制度，深化“人、房、地、錢”要素聯動，實現以人定房、以房定地、以房定錢，促進房地產市場供需平衡、結構適配。

直面結構瓶頸

中國房地產報：從發展階段來看，寧波市房地產行業前行中存在的主要問題是什么？有何建議？

吳耀明：當前，房地產行業正處于加速轉型攻堅階段，寧波的房地產行業也面臨一些結構性、階段性問題：一是供需結構性失衡問題。城市核心區改善型項目熱銷與外圍區域庫存高企并存，外圍區域可售房源占比偏高、去化周期持續拉長，熱點板塊商品住房供應規模不足、難以有效滿足購房需求。

二是發展模式轉型步伐滯后問題。多數房企尚未徹底擺脫傳統開發的路徑依賴，在綠色低碳建筑、智慧化社區打造、全生命周期物業服務運營等高質量發展關鍵領域的資源投入與技術儲備明顯不足。

三是房地產與城市功能融合不足問題。部分區域存在配套規劃落地遲緩、“一老一小”設施分布不均勻、托育服務體系不健全、適老化改造基礎薄弱、公共服務空間供給不足等問題。

針對這些問題，我認為要從供需兩端發力，以供給側結構性改革為切入口，加快房地產業轉型提質：一是優化供需結構，實施因城施策精準調控，核心區通過加大商改住力度、優化規劃條件優先保障改善型住房供給，外圍區域通過存量盤活、優化配套加快去化，平衡區域供需。

二是加大轉型力度，以“好房子”建設為牽引，著力突破關鍵技術與產品標準，積極培育涵蓋綠色建材、智慧家居、健康環境等領域的“好房子”全產業鏈；引導房企向綠色智慧建筑、全周期服務轉型，落實融資支持政策，培育優質市場主體，激活行業活力。

三是深化城市更新，以構建15分鐘社區生活圈為核心，全面推進完整社區建設，統籌配套“一老一小”、教育醫療等設施，優化住區空間布局，補齊社區服務短板，促進房地產與城市功能深度融合。

中國房地產報：對于2026年房地產市場有什么預判，還需要做好哪些工作？

吳耀明：近年來，通過加力推動房地產市場止跌回穩，有效釋放剛性和改善性住房需求，房地產市場已經進入“止跌回穩、提質增效”的關鍵階段。展望2026年，我們總體判斷，市場將在調整中逐步筑底，并在高質量發展導向下呈現“穩中提質、結構優化”的新態勢，一方面，市場預期將逐步趨穩，價格與成交量在政策效應持續釋放下實現軟著陸；另一方面，產業加速調整轉型，具有優質產品力、服務力和可持續經營能力的房地產企業將進一步脫穎而出，安全、舒適、綠色、智慧的好房子將成為市場主流。

因此，我們仍要以“控增量、去庫存、優供給”為主線，從供需兩端攻堅發力，推動房地產行業高質量發展：供給端，深化“人房地錢”聯動機制，加大核心區優質土地供應力度，推動綠色智慧的高品質住房入市，促進供需適配、區域均衡；需求端，深化住房“以舊換新”活動，優化交易流程、降低換房成本，多措并舉提振市場信心，促進剛性及改善性住房需求充分釋放。