預警“活下去”的郁亮謝幕，萬科仍困“深淵”

來源丨鳳凰網財經《公司研究院》

2011年，當郁亮以一身精煉的肌肉登上時尚雜志封面時，人們很難將這位“型男”與兩年前在南極點大腹便便的形象聯系起來。

為了洗刷外界對其“不敬業”的質疑，這位萬科掌門人用十年長跑完成了自我重塑。他常言：“做企業就像跑馬拉松，關鍵不是某段配速，而是全程節奏。”

郁亮喜歡跑馬拉松，這在地產圈并非新鮮事，而這場關于郁亮萬科節奏的“馬拉松”，在2026年1月8日迎來終點。萬科A公告宣布，62歲的郁亮因到齡退休，正式辭去董事及執行副總裁職務，結束其在萬科長達36年的職業生涯。

離別前的最后一段路并不平坦。據《安生世界觀》報道，2025年10月下旬，一則“配合調查”的傳聞將這位地產老兵推向風口浪尖。盡管官方隨后證實其已“回崗”，但風波未平。短短兩個多月后，辭職消息靴子落地。

郁亮的轉身，不僅是個人的謝幕，更是中國房地產行業“野蠻生長”時代終結的縮影。萬科公告稱公司運作正常，但那個曾在深圳灣海岸線畫出26.2公里軌跡的領跑者，已正式退場，留下一個充滿不確定性的后地產時代。

01 地產“吹哨人”

在中國房地產行業的發展歷程中，郁亮作為萬科集團的前董事會主席，長期被視為行業的關鍵人物。他是名震行業的“北大才子”，曾經憑借敏銳的洞察力，多次對行業轉折點做出預判，被媒體稱為地產“吹哨人”。

1965年，郁亮出生于江蘇蘇州一個普通家庭，母親是工人，父親是工程師。1988年，他從北京大學國際經濟學系畢業，獲得學士學位；隨后于1997年獲北京大學經濟學碩士學位。

大學期間，郁亮最愛讀羅曼·羅蘭的《約翰·克里斯朵夫》和威廉·曼徹斯特的《光榮與夢想》。約翰·克里斯朵夫的奮斗精神令他著迷，而《光榮與夢想》所描繪的美國斷代史，則讓他相信紛亂中崛起的時代是凡人成就理想的最佳舞臺。

懷著對改革前沿深圳的向往，郁亮于1988年畢業后南下，入職深圳外貿集團公司。1990年，他加入萬科，從證券與投資業務起步，逐步展現其才能。1992年，他擔任公司董秘，1994年成為董事，1996年任副總經理，1999年升任常務副總經理兼財務負責人。2001年，36歲的郁亮出任萬科總經理，開始全面主持工作。

2017年，王石宣布隱退，朋友圈配圖便是他和郁亮在珠峰腳下的合影。隨著王石隱退，郁亮繼任萬科董事會主席，成為萬科這艘行業巨輪的新掌舵者。

然而，當他逐漸走出王石的耀眼光環后，其性格中“悲觀”的一面開始被外界關注。這種謹慎態度，或許與他財務出身的背景有關——財務會計的謹慎性原則強調不高估資產、不低估負債，即對可能出現的損失充分考慮，而對潛在收益持保守態度。

作為萬科的“掌舵人”，郁亮見證了公司的突飛猛進。在他的帶領下，2010年萬科銷售額突破千億，成為中國首家達到這一規模的房地產企業。

然而，在行業仍沉迷于“萬億夢想”時，郁亮在2012年首次提出“行業進入白銀時代”。2018年，萬科郁亮“活下去”的口號曾經讓市場一片嘩然。彼時，房地產行業正處于蒸蒸日上的發展中，沖規模成為一眾房企的目標。2022年，他提出房地產進入“黑鐵時代”，強調房企需從規模擴張轉向質量發展。

2025年1月，萬科管理團隊進行調整，郁亮辭去董事會主席職務，擔任集團董事、執行副總裁，直至此次正式退休。

02 深鐵時代萬科的“刮骨療毒”

財經作家吳曉波曾視萬科為中國企業改革的典范。

四十年間，這個帶著傳奇光環的行業領跑者，一直是投機遍地的地產界中少有的“好學生”與穩健派。然而，萬科今日命懸一線的處境出乎所有人預料。這位昔日的“優等生”，終究沒能抵擋住行業調整與債務洪峰的雙重夾擊，陷入了前所未有的困境。

2025年1月27日，萬科突然發布人事調整公告：郁亮辭去董事長職務，由大股東深鐵集團董事長辛杰出任新董事長；祝九勝以“身體原因”辭去總裁、CEO等全部職務，轉任顧問；同時新增3名來自深圳國資系統的執行副總裁。這輪調整被業內解讀為“深鐵全面接管萬科”的標志，至此萬科結束了長達30年的“職業經理人主導”時代，進入“國資+職業經理人”的雙重管理模式。

2025年10月13日，萬科再次發布公告，辛杰因個人原因申請辭去公司董事、董事長職務，辭職后將不再擔任公司任何職務。董事會同意選舉黃力平為公司第二十屆董事會董事長。

當管理層連環動蕩疊加業績承壓，大股東深鐵的“救贖行動”早已全面展開。2025年被萬科內部稱為“深鐵時代元年”，一系列大刀闊斧的調整背后，是這家老牌房企在負債壓頂下的生死突圍。

作為深鐵集團培養的高管，黃力平長期參與萬科與深鐵的戰略合作，對“軌道+物業”模式有深刻理解。2025年11月，黃力平首次以新任董事長身份公開亮相萬科股東大會。

這次股東大會的主題是對《關于就深鐵集團向公司提供股東借款并由公司提供擔保訂立框架協議的議案》進行表決。

根據此次議案，自2025年起至2025年股東大會召開日為止，深鐵向萬科提供不超過220億元額度的借款，用于償還公司的公開債本息以及深鐵同意的指定借款利息。截至目前，深鐵集團已提供無抵質押擔保借款總金額為213.76億元。萬科后續需對已發生的借款提供抵質押擔保，否則深鐵有權要求提前償還已發生的借款本息。

該項議案曾引發市場多番討論。有觀點認為，此次議案是深鐵方面向萬科追討抵押物，且對萬科的流動性支持或許也將告一段落。

針對郁亮離職，地產資深人士張宏偉對鳳凰網財經《公司研究院》表示，按正常節奏，郁亮其實應該已經離開。郁亮這一角色過渡已經大半年，也該到離開的時候了。深鐵入駐，核心管理層必然進行換血。

他進一步分析，郁亮現在并非主動辭職，而是實際已無合適位置。目前給他的職位看似是常務副總裁，實則更多是虛職，并無實權。既然如此，繼續留任意義不大。另一方面，如果現在選擇退出，反而有利于明哲保身；倘若繼續停留，將來或許還會被卷入不必要的風險。

03 債務危機下的艱難自救

近年來，萬科面臨嚴峻挑戰。截至2025年三季度末，萬科有息負債合計3629.3億元，其中一年內到期的有息負債達1513.9億元，而貨幣資金僅為656.8億元，現金短債比僅0.43，遠低于安全線。

2025年，萬科遭遇國際評級機構下調評級至“垃圾級”，債務問題成為焦點。公司2025年前三季度實現營業收入1613.9億元，同比下降26.61%；凈虧損280.2億元，同比擴大56.14%。

為應對危機，萬科采取了一系列措施：大股東深鐵集團已累計提供近300億元資金支持；公司正通過REITs盤活商業資產，已成功發行中金印力消費REIT、中信萬科消費基礎設施基金等；同時推進債務展期協商，并與銀行達成延期付息協議。

在保交房方面，萬科2025年預計按期保質交付11.7萬套房屋，已完成近兩年需交付量約70%，交付高峰期已過。

去年12月22日， “22 萬科 MTN004” 第二次持有人會議傳來消息：唯一展期方案仍未達90%通過門檻，僅獲得20.2%有效表決同意，反對比例高達78.3%。但30個交易日寬限期議案以90.7%的投票同意率獲通過，為化債爭取到喘息空間。

與此同時，另一筆37億元到期債券 “22 萬科 MTN005” 也在同步推進展期議案表決。從結果來看，盡管當下萬科首次展期議案未通過，但各方仍在避免讓萬科出現實質性違約，只是這場圍繞債務化解的市場化博弈仍在繼續。

有人說，除了萬科人，沒有其他力量可以救活萬科。郁亮的辭職，似乎印證了一個時代的終結。他在萬科奉獻了整整36年，以財務人的嚴謹和極具前瞻的眼光，將這家地方企業推向了行業巔峰。但在職業生涯的黃昏，他不得不直面行業極端下行的凜冽寒冬。截至公告日，郁亮仍持有萬科股票739萬余股。

回望過去，像郁亮這樣的地產一代，曾親歷并享受了行業紅利的黃金歲月，財富與地位隨之水漲船高。然而，隨著房地產周期的深度調整，命運的天平開始傾斜。近年來，地產及相關行業的管理層頻頻傳出退休、被留置、跳樓乃至入獄等新聞。隨著這代人的密集退場，中國房地產行業“野蠻生長”的狂飆時代已然畫上句號。是的，一個時代真的結束了。

然而，大幕落下，余音未了，關于萬科的自救，又將會由誰來續寫？

參考資料

《地產大佬人物志：“狠人”郁亮》，樓市資本論