越貴越搶手？揭秘2025百億樓盤熱銷邏輯

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2025年，人工智能以前所未有的速度重塑著現實。大模型與人形機器人正在從概念走向日常，在提升效率的同時，也加劇了人們對自身職場角色與競爭力的憂慮。與此同時，全球格局的持續演變與局部動蕩，讓外部環境的不確定性成為一種常態。

當“技術演進”與“秩序重構”共同勾勒出這個時代的復雜底色，人們對真實、稀缺且能恒久承載價值的物理空間，重新投注更多目光。這一年，中國房地產市場仍在深度調整，但一批頂級豪宅卻逆勢走出獨立行情，以單盤銷售破百億的現象級表現，印證了一個正在形成的共識：在一個充滿變數的世界里，能夠穿越周期、穩固承載價值的“確定性”，正成為資產配置的終極標尺。

表：2025年重點城市新建商品住宅銷售額TOP30

注：項目銷售數據統計是以2025年網簽備案的商品住宅（不含保障房）為統計口徑，主要依據的監測數據。本報告僅供參考，不對使用報告及其內容所引發的任何直接或間接損失承擔責任。

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格局之變：誰在定義2025年的頂豪市場？

1、城市格局：一線城市絕對主導，上海繼續領跑

2025年重點城市成交金額TOP30項目中，北上廣深包攬26席。其中，上海獨占13席，數量是北京、深圳、廣州之和，表現突出。

在7個成交額超百億的樓盤中，上海占5席，廣州、深圳各占1席。上海老城廂、新天地、徐匯濱江等核心地段持續釋放價值，成為高凈值人群資產配置的首選。

在市場調整期，高端改善需求展現出較強韌性。根據中指統計，2025年，共25個重點城市1000萬以上新房銷售超百套。整體來看，重點25城新建住宅成交套數同比下降22%，而1000萬以上產品成交量僅微降2%，其中上海2025年1000萬以上新房成交占25城總體33%，5000萬以上占比達七成，持續領跑市場。

表：2025年重點城市1000萬以上新房銷售套數(普通住宅及別墅)

注：表中標*城市數據統計口徑為2025年1-11月

數據來源：

市場監測：https://u.fang.com/ytcrnn/

政策松綁帶動積壓的改善需求持續釋放，上海吸引力與“聚集效應”突出。隨著“70/90”、“房地聯動價”等政策逐步退出，上海頂豪產品的市場供應明顯增加。同時，近兩年上海限購、限貸等政策持續優化，前期積壓的改善需求得到釋放。此外，上海作為長三角核心城市，吸引了大量外來高素質人口，尤其是江浙皖地區的高凈值人群，這形成了對上海豪宅市場的持續需求。以上海高端項目為例，綠城潮鳴東方項目開盤共吸引191組客戶認籌，非滬籍客戶認籌占比超6成，其中江浙皖戶籍客戶占比超3成；上海壹號院五批次開盤江浙籍買家占比超4成，遠超本地客群。上海豪宅已成為長三角乃至全國高凈值家庭進行資產配置、追求“確定性”的重要選擇。

除一二線城市之外，部分以外向型經濟為主導的城市，其高端住宅市場也保持較高的活躍度。以義烏為例，作為“世界小商品之都”，其民營經濟高度活躍，孕育了規模龐大的中小企業主、個體工商戶與外貿從業群體，為豪宅市場提供了較強的購買力基礎。

2、開發主力：央國企主導，聯合開發優勢互補

TOP30項目中，約八成由央國企主導開發。其中央企中華潤參與5個項目開發，保利參與4個。綠城、濱江等企業憑借扎實的產品力，也贏得高端客群信賴。TOP30項目中超半數采用聯合開發模式，尤其是在7個百億項目中，5個為合作開發。反映出在市場調整期，房企更傾向于通過強強聯合、匯集優勢資源、分散開發風險，提升項目確定性。

3、價格維度：千萬級成主流，百億樓盤單價全面邁入“10萬+”時代

TOP30項目中，套均總價突破千萬的項目達21個項目，較2024年再增加1個，千萬級項目逐漸成為高端市場的門檻。7個百億項目單價均超10萬/平，其中5個項目單價突破15萬/平。

熱銷密碼：位置稀缺、需求匹配、品質服務，三者缺一不可

豪宅熱銷并非偶然，而是高凈值人群在不確定性中，用資金投票選擇“確定性”的理性結果。

第一，位置的不可復制性。

地段仍是豪宅價值的基石，但今天的好地段已超越傳統的配套概念，而是強調資源的排他性與未來的可持續性。上海外灘、前灘，深圳灣，北京海淀永豐，廣州天河核心——這些區域的共同點是，已形成成熟的產業、人口與公共服務集聚效應，且新增土地極為有限。以金陵華庭為例，其位于外灘南端，是區域內少有的新出讓住宅用地，僅此一點就決定了它的稀缺屬性。2025年首個“開盤破百億”的樓盤——保利玥璽灣，位于珠江新城、金融城、琶洲三大CBD交匯的核心位置，周邊資源高度集中，同時項目是近年來罕有的南向一線臨江項目。2025年12月28日位于深圳灣最后一塊一線海景住宅用地上的中信城開信悅灣項目開盤，憑借三面環海的稀缺性，兩小時內銷售額即突破百億（注：為2025年開盤數據，尚未網簽統計）。

第二，產品回應真實需求。

功能進化：過去，豪宅常被等同于“大而貴”，但近年來，消費者對高端產品的理解已從面積大小、裝標標準，轉向關注空間效率、功能適配與長期居住體驗。以北京和樾望雲舉例，項目引入“四代宅”理念，通過LDK+B布局增強家庭互動，同時設置雙主臥滿足多代共居需求；上海翡雲悅府通過高窗地比、無柱空間提升通透感，弱化傳統戶型的壓迫感；廣州保利玥璽灣則以藝術化社區為切入點，打造鏡面泳池、藝術長廊等公共空間，試圖構建一種有審美認同的生活方式。同時配套約6000㎡藝術會所，涵蓋泳池、健身房、社交廳、藝術空間等功能，并融入十二大非遺工藝，營造高雅的生活環境。總之，這些設計不再僅為展示，而是回應“如何真正住得舒服”的問題。

文化認同：高端項目還通過將文化元素融入設計，滿足高凈值群體的身份認同與精神共鳴。如上海壹號院主入口配備12米高玻璃幕墻與銅制雕花大門，單元入口采用銅質浮雕門頭，兼具現代簡約與奢華底蘊；廣州保利玥璽灣門頭設計靈感源自嶺南騎樓與滿洲窗，既保留地域文化記憶，又避免符號堆砌，實現傳統元素的現代轉譯。杭州奧映鳴翠府項目景觀設計不是簡單模仿傳統園林，而是將漏窗、青石板、白墻灰瓦等江南文化元素融入現代居住體驗。

科技賦能：高端住宅通過運用前沿科技技術，全面提升居住體驗。上海金陵華庭將智能控制、綠色節能、健康系統與高端安防深度融合，兼顧居住舒適度、安全性與可持續性。保利基于對高凈值人群的深度調研，研發出八衡科技系統，從溫度、濕度、氧氣、凈化、潔凈、水壓、靜音與光線八大維度，構建全鏈路健康居住環境。

第三，物業服務品質深度升級。

高端物業服務已升級為“全周期、精細化、定制化”的生活解決方案。在社區安防層面，通過智能安防系統與人工巡防雙重保障，構建安全且私密的圈層場域；在個性化服務層面，提供定制化家政、商務接待協助、育兒養老配套、私宴策劃等服務，匹配高凈值家庭的多元需求；在資產與圈層維護層面，一方面通過專業的房屋養護服務（如設備檢修、石材保養等），保障資產長期價值，另一方面定期組織高端圈層活動，搭建優質社交平臺，滿足高凈值人群對生活品質與社交資源的訴求。

趨勢展望：分化成為長期趨勢，“確定性溢價”時代到來

整體來看，房地產市場分化已成為長期趨勢。普通住宅仍需經歷供需關系再平衡的過程，而高端市場展現出的韌性，是源于資產價值的“確定性”——2025豪宅熱銷現象，本質上是高凈值家庭在面對復雜經濟環境時，進行資產再配置的理性選擇。

未來，企業對居住需求的精準洞察、產品創新能力及物業服務品質，將共同決定市場對其價值的判斷，這正是“確定性溢價”時代下，高端市場的核心競爭邏輯。

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