企業(yè)月報(bào) | 年末謹(jǐn)慎投資拿地，綠城中國(guó)進(jìn)行架構(gòu)調(diào)整（2025年12月）

核心內(nèi)容

1、合約銷售：30家重點(diǎn)上市房企有22家單月銷售環(huán)比增長(zhǎng)

2、企業(yè)拿地：本月半數(shù)監(jiān)測(cè)企業(yè)新增土儲(chǔ)，年末保持謹(jǐn)慎態(tài)勢(shì)

3、企業(yè)融資：全年總量處于較低水平，融資成本同比下降

4、組織動(dòng)態(tài)：程光煜接任碧桂園總裁，綠城中國(guó)啟動(dòng)全域組織調(diào)整

◎ 文 / 克而瑞

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合約銷售

30家重點(diǎn)上市房企有22家單月銷售環(huán)比增長(zhǎng)

核心觀點(diǎn)：

1、2025年12月，30家重點(diǎn)上市房企實(shí)現(xiàn)銷售全口徑金額2328.6億元。累計(jì)業(yè)績(jī)來(lái)看，30家重點(diǎn)上市房企實(shí)現(xiàn)銷售全口徑金額22142億元。從單企業(yè)表現(xiàn)來(lái)看，2025年12月30家重點(diǎn)上市房企中有22家單月業(yè)績(jī)環(huán)比增長(zhǎng)，其中融創(chuàng)中國(guó)的單月業(yè)績(jī)環(huán)比增幅最大。整體來(lái)看，30家重點(diǎn)上市房企全年累計(jì)全口徑銷售金額有中國(guó)金茂和綠地控股實(shí)現(xiàn)了增長(zhǎng)。

2、對(duì)于多數(shù)房企而言，未來(lái)需更加注重精細(xì)化運(yùn)營(yíng)，挖掘不同城市、不同購(gòu)房群體的結(jié)構(gòu)性需求，以產(chǎn)品創(chuàng)新和升級(jí)迭代迎合購(gòu)房偏好的轉(zhuǎn)變，同時(shí)嚴(yán)格控制債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。重倉(cāng)一二線城市的房企，因市場(chǎng)需求相對(duì)穩(wěn)定，后續(xù)有望率先迎來(lái)穩(wěn)定；而布局三四線城市的房企，則需及時(shí)調(diào)整項(xiàng)目和布局策略。

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企業(yè)拿地

本月半數(shù)監(jiān)測(cè)企業(yè)新增土儲(chǔ)，年末保持謹(jǐn)慎態(tài)勢(shì)

核心觀點(diǎn)：

1、月度拿地金額環(huán)比翹尾。重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的30家房企單月投資金額（全口徑）約為301億元，環(huán)比增長(zhǎng)29%。30家企業(yè)拿地面積為275萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(zhǎng)110%。從拿地平均樓板價(jià)來(lái)看，12月成交樓板價(jià)為10968元/平方米，較11月下降39%。

2、15家企業(yè)單月有新增土儲(chǔ)入賬。其中保利發(fā)展單月拿地超過(guò)100億元，占30家典型企業(yè)拿地金額的比重近四成，其余企業(yè)拿地金額均未超過(guò)30億。整體而言，年末房企主動(dòng)放緩?fù)锻夭椒?，投資拿地的態(tài)度與意愿極為審慎。

3、投資將延續(xù)謹(jǐn)慎、分化態(tài)勢(shì)，聚焦核心城市優(yōu)質(zhì)地塊。在經(jīng)歷持續(xù)調(diào)整和政策修復(fù)后，2026年房地產(chǎn)市場(chǎng)具備止跌回穩(wěn)的內(nèi)生基礎(chǔ)，但投資意愿短期內(nèi)難以全面恢復(fù)。預(yù)計(jì)房企整體投資仍將保持低位，主旋律為“謹(jǐn)慎”與“聚焦”。

從城市布局看，投資將繼續(xù)向核心一二線城市集中，尤其是那些基本面良好、人口持續(xù)流入、住房需求有支撐的城市板塊。過(guò)去追求全國(guó)化擴(kuò)張的模式已不再適用，房企更傾向于深耕已有優(yōu)勢(shì)區(qū)域或核心城市群。

從企業(yè)結(jié)構(gòu)看，央國(guó)企和城投平臺(tái)仍是短期土地市場(chǎng)的中堅(jiān)力量，憑借資金優(yōu)勢(shì)和融資便利性，持續(xù)補(bǔ)充優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)。頭部國(guó)央企有望在市場(chǎng)調(diào)整期逆勢(shì)布局，增強(qiáng)長(zhǎng)期競(jìng)爭(zhēng)力。

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企業(yè)融資

全年總量處于較低水平

融資成本同比下降

核心觀點(diǎn)：

1、融資總量：2025年12月65家典型房企的融資總量為240.78億元，較上月有所減少。從全年的累計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，65家典型房企的累計(jì)融資總量為4143.14億元，處于較低水平。在融資結(jié)構(gòu)方面，本月房企境內(nèi)債權(quán)融資119.38億元，境外債權(quán)融資40.4億元；資產(chǎn)證券化融資81億元，環(huán)比增長(zhǎng)35.5%。

2、融資成本：2025年65家典型房企新增債券類融資成本為2.89%，較2024年降低0.04個(gè)百分點(diǎn)，其中境外債券融資成本6.21%，較2024年全年提升2.03個(gè)百分點(diǎn)，境內(nèi)債券融資成本2.55%，較2024年全年降低0.36個(gè)百分點(diǎn)。單月來(lái)看，本月沒(méi)有企業(yè)境外發(fā)債，而境內(nèi)發(fā)行債券的企業(yè)是華發(fā)股份、新城控股、金輝集團(tuán)和中交地產(chǎn)4家，因此境內(nèi)債券融資成本環(huán)比提升了1.08個(gè)百分點(diǎn)至3.39%，雖然有所提升但整體仍繼續(xù)保持低位。

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組織動(dòng)態(tài)

程光煜接任碧桂園總裁

綠城中國(guó)啟動(dòng)全域組織調(diào)整

核心觀點(diǎn)：

2025年12月，房地產(chǎn)行業(yè)處于深度調(diào)整轉(zhuǎn)型期，核心城市競(jìng)爭(zhēng)加劇、利潤(rùn)收窄倒逼房企向內(nèi)優(yōu)化。據(jù)監(jiān)測(cè)的65家企業(yè)，頭部及重點(diǎn)房企密集推進(jìn)組織變革與人事調(diào)整，形成“人事適配戰(zhàn)略、架構(gòu)精簡(jiǎn)提效”趨勢(shì)，圍繞“強(qiáng)化管控、聚焦核心、降本增效”展開。具體情況如下：

1、在房企人事變動(dòng)方面，呈現(xiàn)核心管理層換屆、專業(yè)人才補(bǔ)位、業(yè)務(wù)適配調(diào)整三大特征。碧桂園于12月初完成重大人事調(diào)整與債務(wù)重組。莫斌由總裁調(diào)任聯(lián)席主席，程光煜博士升任總裁，以加強(qiáng)頂層管理，更好轉(zhuǎn)向經(jīng)營(yíng)修復(fù)。組織瘦身協(xié)同推進(jìn)，將13個(gè)區(qū)域合并精簡(jiǎn)至10個(gè)，提升管理效率，與人事調(diào)整形成協(xié)同。

榮盛發(fā)展優(yōu)化高管團(tuán)隊(duì)。12月8日，副總裁景中華辭職，董事會(huì)聘任王曉輝、穆旸接任。王曉輝強(qiáng)于項(xiàng)目管理，穆旸擅長(zhǎng)財(cái)務(wù)，兩人將補(bǔ)強(qiáng)專業(yè)短板，助力企業(yè)應(yīng)對(duì)經(jīng)營(yíng)挑戰(zhàn)，任期至第八屆董事會(huì)屆滿。

其他房企人事調(diào)整聚焦業(yè)務(wù)需求。聯(lián)發(fā)集團(tuán)任命章翰為營(yíng)銷策劃管理部總經(jīng)理，推進(jìn)去化與資金回籠；中建東孚引入原萬(wàn)科產(chǎn)品負(fù)責(zé)人王賓任設(shè)計(jì)負(fù)責(zé)人，搭建全國(guó)產(chǎn)品體系，助力高端市場(chǎng)突破。

2、在房企組織調(diào)整方面，以綠城中國(guó)組織煥新為代表，通過(guò)總部升級(jí)、區(qū)域優(yōu)化、業(yè)務(wù)整合，構(gòu)建韌性組織體系。

12月23日，綠城中國(guó)啟動(dòng)全域組織調(diào)整，形成“10個(gè)中心+2個(gè)事業(yè)部”總部架構(gòu)，核心是強(qiáng)化戰(zhàn)略引領(lǐng)與風(fēng)控。重點(diǎn)新增風(fēng)控中心，拆分獨(dú)立審計(jì)、法務(wù)條線；升級(jí)戰(zhàn)略運(yùn)營(yíng)中心，整合戰(zhàn)略研究與績(jī)效考核；合并產(chǎn)融與財(cái)務(wù)、小鎮(zhèn)集團(tuán)與小鎮(zhèn)事業(yè)部，優(yōu)化資源配置。

區(qū)域?qū)用?，綠城中國(guó)保留三級(jí)管控但精簡(jiǎn)優(yōu)化，取消東北、華中、中原三大區(qū)域公司改為集團(tuán)直管城市公司，增設(shè)成都直管城市公司，聚焦核心城市。同時(shí)取消固定區(qū)域評(píng)級(jí)，推行利潤(rùn)導(dǎo)向動(dòng)態(tài)評(píng)估，淘汰虧損公司，強(qiáng)化經(jīng)營(yíng)導(dǎo)向，與總部調(diào)整形成協(xié)同。

代建業(yè)務(wù)整合，將濟(jì)南、蘭州等直管城市公司并入對(duì)應(yīng)的代建子公司。海外公司平臺(tái)被撤銷，項(xiàng)目改由總部中心直管。這些調(diào)整標(biāo)志著綠城中國(guó)從追求區(qū)域覆蓋廣度轉(zhuǎn)向聚焦城市深耕與經(jīng)營(yíng)質(zhì)量，體現(xiàn)了向“質(zhì)量生存”的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)變。

- The end -

本文僅為個(gè)人觀點(diǎn)，不代表所在企業(yè)觀點(diǎn)

克而瑞，成立于 2006 年，行業(yè)領(lǐng)先的中國(guó)房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)應(yīng)用服務(wù)商，現(xiàn)信息覆蓋 400 個(gè)城市。依托強(qiáng)大的專業(yè)研究力量和咨詢顧問(wèn)團(tuán)隊(duì)，克而瑞服務(wù)于 TOP100 強(qiáng)中 95% 以上的房地產(chǎn)企業(yè)，并為政府、企業(yè)和購(gòu)房者提供房地產(chǎn)線上線下信息服務(wù)的全面解決方案。

經(jīng)過(guò)十余年淬煉，克而瑞從行業(yè)數(shù)據(jù)到客戶數(shù)據(jù)，實(shí)現(xiàn)了房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)閉環(huán)。依托中國(guó)房地產(chǎn)住宅信息服務(wù)平臺(tái)（CRIC）和中國(guó)房地產(chǎn)資管信息服務(wù)平臺(tái)（CAIC）的支持，克而瑞業(yè)務(wù)覆蓋地產(chǎn)、資管、物管等房地產(chǎn)領(lǐng)域。創(chuàng)新研發(fā)產(chǎn)品CRIC系統(tǒng)、投資決策系統(tǒng)、數(shù)據(jù)營(yíng)銷系統(tǒng)、場(chǎng)景化大屏、柵格土地評(píng)估系統(tǒng)、城市租售系統(tǒng)，CAIC 投管云、資管云、CRIC 物業(yè) AI 等，為大量房企/物企提供了決策依據(jù)。