深業雙子星卷戶型，王森拼出去了 ? 封面文章

文/粵進深 嚴明會

一周前，深業置地總經理房紹業，副總經理王森。

雙雙出現在深圳龍華簡上商務大樓的一場活動儀式上。

去年8月，深業集團聯合龍華建設，以17.89億拿下龍華民治街道A815-0037地塊。

他們，是來為這宗地塊的項目公司——深圳市深業龍建地產有限公司揭牌的。

龍華民治街道A815-0037地塊和A815-0036地塊，是兩宗相鄰地塊。

拿下0037地塊的幾天前，深業集團剛獨資拿下了0036地塊。

這兩宗地塊，因為彼此相連，也被形象地稱為深業上塘“雙子星”。

兩個項目已經有了新名字。

北邊的0036地塊叫上宸瑞府，南邊的0037地塊叫上宸華府。

拿地五個月過去，上宸瑞府總平圖先來一步。

深業上塘“雙子星”的面紗一點點揭開。

兩個地塊，一個拿地樓面價2.8萬/㎡，一個3.5萬/㎡。

深業究竟會如何打造？

01

較低的容積率和樓高，是深業上塘“雙子星”備受關注的一個重要原因。

兩宗地塊的容積率，均為3.1。

目前，上宸華府的總平圖暫未披露，樓高尚不清楚，但從上宸瑞府的規劃或也能窺知一二。

上宸瑞府，共規劃打造五棟住宅，層高僅有24-25層。

在超高層遍地的深圳市場，確實難得。

小區為半圍合式布局，沿地塊形狀，1棟、2棟、3棟和5棟二單元分列兩邊。

5棟一單元，作為“樓王”單位，位于小區園林視野的中心，正對小區中央園林。

此外，小區西北角還有一棟5層的幼兒園，編號是4棟。

小區五棟住宅，東南或西南朝向，主要為一層四戶和一層六戶。

不過5棟一單元有些迷惑。

最近幾天，項目戶型面積已經傳出。

主力為89㎡三房兩衛、92㎡四房兩衛和119㎡、129㎡改善大四房。

看回5棟一單元，樓棟跟2棟、3棟一樣，三條腿。

但2棟、3棟都能明顯看出是四個戶型。

5棟一單元，從位置上和外形上，更像是一層三戶設計。

畢竟，處在樓王位置，小區園林視野最為開闊的一棟。

按以往經驗，肯定都是安排大面積戶型的多。

但如果是三戶設計，中間那條腿的戶型。

應該比小區網傳的面積要更大些。

如果是四戶，中間那條腿分為兩戶，戶型面積又會過小了。

跟其樓王的位置也不符合。

所以進深君猜測，項目應該還有更大面積的戶型。

整個小區，建設用地面積2.19萬㎡，總建筑面積10.07萬㎡。

計容積率建筑面積7.08萬㎡。總戶數是569戶。

總平圖整體看下來，中規中矩，除了東北邊主入口進來有兩處比較大的架空綠化休閑。

小區西南邊有兩處社區兒童游戲場地、一處球類活動場地和室外健身器材場地。

其他的，沒看到太多眼前一亮的規劃設計。

還有一點，小區的樓棟樓間距不算大。

最大的33米左右，在1棟和2棟之間；

最小的，3棟和5棟一單元樓間距，約18米。

此外，1棟和5棟二單元，5棟二單元和5棟一單元，樓間距約19米。

不過，整個小區都在25層、24層，沒有超高層，應該也還算好。

02

連續拿下相鄰的兩個項目，看得出，深業對項目也是很上心。

8月8日，拿下0037地塊的當天下午，南北兩個地塊就同步入場動工了。

當天，連深業集團董事長王昱文，副總裁孟懿靖、袁楊，均出席了現場。

此前，深業集團在龍華已經布局了深業頤樾府、上城學府兩個項目。

加上如今的上宸瑞府、上宸華府，將形成“四盤聯動”。

按照定位，新地塊未來將重點打造龍華片區改善型標桿項目。

這個重任，落在了深業置地副總經理王森的身上。

上宸瑞府的開發主體，為深圳市深業龍興地產有限公司。

龍興地產的法定代表人、董事為王森。

上宸華府的開發主體，則是深圳市深業龍建地產有限公司。

龍建地產由深業集團、龍華建設雙方各持股60%、40%。

董事長、經理同樣為王森。

現在，他首先要平衡的，是兩個項目的進度與施工對周邊的影響。

就在前不久，上宸瑞府施工現場，就被附近居民反映頻繁夜間施工，干擾日常作息。

進深君了解，項目目前正在進行土方石、基坑支護及樁基礎工程。

03

就產品而言，深業“雙子星”優勢還是蠻大的。

從網傳曝光的戶型面積，上宸瑞府92㎡能做到4房。

在深圳龍華市場，甚至可以說，有點卷了。

可對比的，位于龍華梅林關的鵬宸云筑，也是近段時間較火的新規盤。

最小約91㎡可以做到3 1的四房。

還有最近比較卷的龍華紅山新澍雅居項目，99㎡四房兩衛。

這樣看下來，上宸瑞府的四房面積跟鵬宸云筑差不多，比新澍雅居則還要小。

如果僅上塘板塊，目前在售的盤有卓越栢奕府、塘城壹號花園、深鐵瓏境等。

四房面積要100㎡往上。

當然，上宸瑞府也不是沒有缺點。

談論比較多的，項目就在福龍路的邊上。

福龍路往西還有鐵路和深圳動車所，噪音是外界比較關注的點。

后續，就看產品的打造如何將影響降到最低了。

另外，從供應上，龍華近兩年也是密集推盤的區域。

有相關統計，2026年龍華預計有22個新盤住宅入市。

推盤量上看，是全市最多的。

可以預見，未來一年，該區域無論在產品還是價格上，還會繼續“內卷”。

深業上塘“雙子星”，要下一番狠功夫。