父親借兒子名義買房，兒子欠債房子被拍，法院：不能排除執行｜北京房產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2013年，林國棟想在燕郊購房，但因年齡較大無法辦理按揭貸款。于是，他與兒子林志強商量，以林志強名義購買一號房屋，房款由林國棟全額出資。

雙方還簽署了一份《委托購房協議》，寫明：“林國棟委托林志強代為購房，房屋實際所有權歸林國棟所有。”此后，林國棟通過轉賬支付首付款，并長期承擔月供。2020年后，因林志強賬戶被凍結，林國棟改將還款打入兒媳賬戶，并最終結清貸款。

然而，林志強因一起租賃合同糾紛，被債權人張明遠起訴。法院A號判決判令林志強退還109萬余元。案件進入執行程序后，法院依法查封并擬拍賣登記在林志強名下的一號房屋。

林國棟得知后，立即提出執行異議，主張自己才是房屋真實權利人，請求停止執行。執行法院B號裁定駁回其異議。林國棟遂提起案外人執行異議之訴。

二、裁判結果

法院判決：

? 駁回林國棟的全部訴訟請求。

? 一號房屋繼續作為林志強的責任財產予以執行。

注：即便父子間有協議、有出資，但因房屋登記在被執行人名下，不足以排除善意債權人的強制執行。

三、法院說理要點

法院指出，本案核心在于：林國棟是否享有足以排除強制執行的民事權益。

經查：

一號房屋自始登記在林志強名下，對外公示權利人為林志強；

林國棟雖提交《委托購房協議》及部分轉賬記錄，但協議簽訂于父子之間，無第三方見證，極易事后補簽；

轉賬多發生于2020年之后，無法完整覆蓋購房及還貸全過程；

更重要的是，借名買房協議僅產生債權效力，不發生物權變動；

債權人張明遠作為不知情的外部第三人，有權信賴不動產登記簿的公示效力。

法院強調：

“不動產物權以登記為準。

借名買房的風險應由借名人自行承擔。

內部約定不能對抗善意債權人，否則將嚴重損害交易安全和執行秩序。”

四、律師提示

本案是借名買房最大風險的真實寫照——房在他人名下，等于把命運交到別人手里。

關鍵教訓：

登記即風險：

房產登記在誰名下，法律就保護誰。哪怕你出全款、住十年，只要沒過戶，房子就可能被對方的債主執行；

父子關系≠法律保障：

親屬間協議缺乏公信力，法院高度警惕“倒簽協議、虛構債務”逃避執行；

執行異議極難成功：

除非能證明早于債務形成前已實際占有+非因自身原因未過戶，否則幾乎無法排除執行；

唯一安全路徑：及時過戶：

一旦具備條件（如貸款還清、政策允許），必須立即辦理產權轉移，否則夜長夢多。

? 建議：

絕不因“信任”放棄產權登記；

如確需借名，同步做資金監管+居住公證+定期催告過戶；

一旦發現登記人涉訴，立即起訴確權+申請保全，爭分奪秒！

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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