借名買房后，名義人將1%份額“贈與”配偶？法院：惡意串通，無效｜北京房產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

2002年，王建國與其妻子（2004年去世）因不具備購房資格，便以侄子趙明遠的名義，出資購買了北京一套經濟適用房（即一號房屋）。首付款、月供、尾款均由王建國支付，房屋交付后也一直由其和女兒王雪居住使用。

2006年，房屋登記在趙明遠名下。2013年，王建國一次性結清剩余貸款。多年來，雙方雖未簽署書面借名協議，但家庭內部均認可房屋實際歸王建國所有。

然而，2018年2月14日，趙明遠與其妻子李婷簽訂《贈與協議》，將一號房屋1%的份額“贈與”李婷，并迅速辦理了產權變更登記，變為夫妻按份共有（趙99%、李1%）。

2019年，趙明遠夫婦竟起訴王建國父女，要求騰退房屋。法院查明事實后，駁回其訴訟請求，并在此后的另案中確認：王建國與趙明遠之間存在借名買房關系，趙并非真實權利人。

但因王建國當時無北京購房資格，法院暫未支持過戶。

于是，王建國與女兒王雪立即提起新訴訟，主張：趙明遠在明知自己非產權人的情況下，擅自處分房產，與配偶惡意串通簽訂《贈與協議》，損害實際權利人利益，應屬無效。

趙明遠夫婦辯稱：

贈與僅為“辦理經轉商手續節省費用”，非惡意；

王雪不是借名合同當事人，無權起訴；

若借名關系解除，王建國更無權主張。

二、裁判結果

法院判決：

? 確認趙明遠與李婷于2018年2月14日就一號房屋簽訂的《贈與協議》無效。

注：該判決為后續確權及過戶掃清障礙，防止名義人通過“微份額贈與”制造共有障礙。

三、法院說理要點

法院指出，本案核心在于：贈與行為是否構成“惡意串通，損害第三人利益”。

經查：

生效判決已確認趙明遠僅為名義購房人，不享有房屋實際權益；

趙、李二人在明知房屋由王建國出資、占有、使用的情況下，仍于2018年簽訂贈與協議；

2019年即起訴要求騰房，主觀惡意明顯；

所謂“為節省經轉商費用”缺乏證據支持，且1%份額對補繳金額影響極小，理由牽強；

該贈與直接導致房屋變為夫妻共有，阻礙實際權利人未來過戶，損害其合法權益。

法院強調：

“名義登記人不得擅自處分借名房產。

在明知非真實權利人的情況下，與配偶‘贈與’份額，屬于典型的惡意串通行為，依法應認定無效。”

四、律師提示

本案是打擊“借名房被惡意稀釋產權”的典型勝訴案例，三大警示：

“1%贈與”是常見規避手段：

名義人常通過向配偶贈與微小份額，制造“共有”障礙，阻止實際權利人過戶；

惡意串通無需“通謀證據”：

只要雙方系夫妻、明知房屋真實權屬、事后立即主張權利，即可推定惡意；

實際權利人可直接起訴確認贈與無效：

無需等待過戶條件成就，及時阻斷產權轉移是關鍵。

? 建議：

發現名義人擅自處分房產（如贈與、抵押、出售），立即起訴確認行為無效+申請財產保全；

即使暫時無購房資格，也應通過訴訟固定權利狀態；

借名買房律師靳雙權團隊專注處理借名房被惡意處分、配偶贈與、繼承人爭產等高風險糾紛，已成功代理多起類似案件。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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