借名購買康居住宅20年，法院確認借名買房關系有效｜借名買房律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

1997年，周明遠（非京籍）符合“康居工程”購房條件，但因無北京戶口，無法以自己名義簽約。

他與外甥鄭浩（京籍）商量，以鄭浩名義購買海淀區一套康居房（即一號房屋），總價21.4萬余元，全部由周明遠支付。

2003年，房屋產權登記在鄭浩名下。

此后20余年，房屋一直由周明遠居住，供暖、物業等費用均由其繳納，房產證原件也由其保管。

2016年，周明遠委托中介出售一號房屋，鄭浩配合簽署買賣合同。

后因交易糾紛，買家起訴鄭浩，法院判決鄭浩賠償近80萬元。

周明遠主動籌款履行判決，并承擔全部訴訟后果。

2021年，因鄭浩拒絕配合過戶，周明遠起訴，要求：

確認雙方存在合法有效的借名買房關系；

鄭浩協助辦理過戶。

鄭浩辯稱：

房子是自己買的，只是讓舅舅住；

借名購買經濟適用房違反政策，應屬無效；

周明遠已有住房，不具備購房資格，不能過戶。

二、裁判結果

法院判決：

? 確認周明遠與鄭浩之間的借名買房合同關系合法有效；

注：法院認定，借名行為真實且有效，但因原告當前無購房資格，暫不能辦理過戶。

三、法院說理要點

法院圍繞三大焦點展開：

1. 借名買房關系真實存在

購房時周明遠無京籍，鄭浩有資格，符合借名動機；

全部房款由周明遠支付，鄭浩無法說明資金來源；

房屋交付后20余年均由周明遠占有、使用、繳費；

出售房屋、處理糾紛均由周明遠主導；

親屬間未簽書面協議，符合生活常理。

2. 借名合同合法有效

一號房屋為1997年購買的“老政策”康居房，早于2008年4月11日；

根據北京高院指導意見，此類“老經適房”借名行為不當然無效；

未損害社會公共利益，亦未規避當時限購政策（彼時無限購），故合同有效。

3. 暫不具備過戶條件

周明遠非京籍，且名下已有一套住房，不符合現行限購政策；

法院指出：“可待具備購房資格后，再行主張過戶權利”。

法院強調：

“借名買房是否有效，需結合購房時間、政策背景、實際履行綜合判斷。

對于歷史形成的‘老房’借名，法律給予一定尊重，但過戶仍須符合現行政策。”

四、律師提示

本案是“歷史借名 + 政策性住房 + 限購障礙”的典型，啟示：

“老經適房”借名可能有效：

2008年4月11日前簽訂的經適房合同，即使借名，法院可能認可其效力；

出資+占有+長期控制構建強有力證據鏈：

本案勝訴關鍵在于20年持續使用、繳費、處理糾紛，形成完整事實閉環；

? 建議：

若您持有類似“老房”，盡快核查自身購房資格；

如已具備資格，立即起訴確權并同步申請過戶；

北京房產律師靳雙權團隊專注處理歷史借名買房、經適房確權、限購資格銜接等復雜案件，已成功代理多起類似勝訴案件。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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