房屋買賣無交房、無違約條款，被認定為虛假交易｜北京房產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

一、案情介紹

1980年代，陳建國與李秀芬結婚，婚后承租位于北京的一處公房。1996年，二人協議離婚，約定：女兒陳婷歸男方撫養，家中所有財產（包括公房）歸女方和女兒所有，男方放棄一切財產權益。

2001年，該公房拆遷。因政策限制，李秀芬無法以自己名義安置兩套房屋，遂以陳建國名義簽訂《安置協議》，購買一號房屋（一居室），另一套登記在自己名下。購房款由李秀芬實際支付，但付款憑證顯示為陳建國刷卡。房屋交付后，一直由女兒陳婷居住使用。

2009年，陳建國與生意伙伴趙敏（二人共同經營甲公司、乙公司多年）簽訂《存量房屋買賣合同》，將一號房屋以45萬元“出售”給趙敏，并迅速辦理過戶。次日，趙敏以該房屋為抵押，向銀行申請74萬元貸款，貸款直接打入陳建國賬戶。陳建國收款后，當日即向趙敏轉賬30萬元。

此后十余年，趙敏從未要求陳婷搬離，亦未主張房屋交付。2021年陳建國去世后，其女陳婷作為監護人（此前已被法院指定），與母親李秀芬共同起訴，請求：

“確認陳建國與趙敏之間的房屋買賣合同無效。”

趙敏辯稱：

合同真實有效，實際成交價94萬元；

自己是善意第三人；

原告無權主張合同無效。

二、裁判結果

法院判決：

? 確認陳建國與趙敏于2009年6月23日簽訂的《存量房屋買賣合同》無效；

注：這是典型的“以買賣之名行借貸之實”被法院穿透認定的勝訴案例。

三、法院說理要點

法院圍繞“合同是否系虛假意思表示”作出如下認定：

交易細節嚴重背離正常房屋買賣邏輯

網簽合同價格明顯低于市場價；

未約定付款時間、交房時間、違約責任等核心條款；

買受人取得產權后十余年未主張交付，不合常理。

資金流向揭示真實目的

貸款74萬元到賬次日，陳建國即向趙敏轉賬30萬元；

趙敏自認該款項用于公司經營；

雙方均承認合作多年，存在共同融資需求。

所謂“現金支付20萬元”無任何證據支持

趙敏稱除貸款外另付20萬元現金，但無法提供收據、取款記錄或見證人；

與其此前陳述“僅有一份網簽合同”相矛盾。

行為模式符合“套貸”特征

利用房屋買賣形式獲取低息長期貸款；

無真實交易意愿，僅為融資便利；

符合《民法典》規定的無效情形。

四、律師提示

本案為識別和打擊“假買賣真套貸”提供了重要司法樣本，三大經驗值得借鑒：

關注交易異常點，可穿透表面合同

低價、無交房、無違約條款、長期不主張占有——這些“反常”細節往往是虛假交易的突破口。

資金流水是關鍵證據

貸款到賬后立即回流、大額現金無憑證、轉賬用途與購房無關，均可佐證“非真實買賣”。

即使房屋已過戶，合同仍可被確認無效

? 對真實權利人的建議：

保留原始協議、付款憑證、居住證明；

一旦發現名義人異常處置房產，立即起訴維權；

重點收集對方資金往來、合作關系、貸款用途等間接證據。

提示：法律不保護虛假交易，只保護真實權利。

北京房產律師團隊專注處理虛假房屋買賣、借名買房及惡意轉移財產糾紛，擅長通過資金流、交易習慣與商業邏輯，揭開“合法外衣”下的非法目的。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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