“規劃建設用地”上的違建之困：土地租賃糾紛背后的性質認定之爭

在城市化進程中，土地的規劃與現狀往往存在時間差，而這“時間差”所帶來的法律風險與經濟損失，最終可能由個體承擔。近日，北京市第二中級人民法院審結的一起土地租賃合同糾紛案，因其涉及“規劃建設用地”卻“未辦轉用手續”的特殊土地狀態，以及由此引發的合同效力與損失承擔問題，引發了廣泛關注。
租賃土地搞經營，投入后遭拆除
2023年10月，市民楊某與出租方邢某簽訂了一份《房屋租賃合同》，實質是租賃位于北京市豐臺區某村的約1.7畝土地，用于經營寵物寄養基地。合同明確載明，承租方楊某“已充分知悉租賃房屋為集體土地無規劃許可的性質”。
合同簽訂后，楊某投入十余萬元，在土地上平整場地、建設圍擋、安裝了11個集裝箱房。然而，經營不久，當地鎮政府便向其下達了《限期拆除決定書》，認定這些集裝箱房未取得規劃許可手續，屬于違法建設，要求限期拆除。投入化為烏有，楊某遂將出租方邢某訴至法院。
土地性質“羅生門”，合同有效嗎？
楊某的核心主張是：涉案土地是集體土地中的耕地，邢某將其出租用于非農業建設（養狗場），違反了《土地管理法》的強制性規定，雙方合同應屬無效。無效則意味著邢某應返還租金并賠償其全部建設損失。
為證明土地性質，楊某在訴訟中取得了規劃和自然資源部門的《告知書》。這份關鍵文件顯示：該地塊2009-2014年為耕地，2015-2018年變為耕地、道路和建設用地的混合狀態，2019-2024年則全部登記為建設用地。但文件同時載明：“該地塊未辦理征地和農轉用手續。”
面對這份看似矛盾的證據，司法機關采納了另一份來自規自部門的《函復》。該《函復》指出，根據《分區規劃》，該地塊的“規劃分區”為“城鎮建設用地”。法院認為，土地“規劃”為建設用地，用于出租未違反效力性強制規定，因此合同有效。至于“未辦理轉用手續”，屬于行政管理問題，不影響民事合同效力。
判決結果與思考：風險提示能否成為“免責金牌”？
基于合同有效的認定，法院進一步判決：因楊某未按期支付租金，構成違約，支持邢某解除合同并要求支付欠付租金及違約金的請求；而楊某的集裝箱被拆，系因其自身未辦理規劃許可所致，損失自行承擔。合同中那句“知悉為集體土地無規劃許可”的提示，被法院認為是楊某應自負風險的依據。
此案為意圖租賃集體土地進行經營的個人敲響了警鐘。它清晰地表明：
“規劃”不等于“現狀”：一塊地在圖紙上被規劃為建設用地，并不意味著它在法律和行政層面上已經完成了從集體土地（特別是耕地）轉為合法建設用地的全部手續（征收、轉用、出讓）。
“風險告知”可能成為關鍵證據：合同中關于土地性質瑕疵的明確告知，極大地增加了承租方事后主張“受欺詐”或“合同無效”的難度。
投資前盡調至關重要：除了查看合同，承租方必須自行向規劃和自然資源部門核實土地的具體“現狀地類”、“規劃用途”以及“手續辦理情況”，任何信息的缺失都可能帶來毀滅性風險。

當個體投資者因這類復雜性質問題蒙受損失，而司法途徑因其嚴格的證據規則和合同解釋已做出裁定時，其維權之路往往陷入僵局。此時，將個案中暴露出的“規劃與手續脫節”的普遍性風險，通過專業、客觀的媒體分析公之于眾，便具有了超越個案的價值。它不僅能警示后來者，也可能匯聚社會與學界的關注，推動相關領域政策執行的清晰化與規范化，從而在更廣的層面上減少類似糾紛的發生。這或許是在個案判決之外，另一種推動問題改善的理性力量。