殘酷拆解！鵬瑞鷺璟府各維度排名：精裝第1，商業倒數第3

測評范圍：深圳郊區改善型住宅組（10個競品）20個細分測評維度的競品組橫向排名
核心點評：鵬瑞鷺璟府是典型的“長板極長、短板極短”的爭議型項目。其在產品硬指標上堪稱“王者”，但在關乎生活便利與市場信心的軟指標上卻淪為“青銅”，這種巨大撕裂感是其一切市場表現的根源。

數據來源：克而瑞好房點評網

一、優勢維度排名（競品組內TOP 3項）

根據克而瑞好房點評網測評，項目在以下體現“高端改善”內核的維度上斷層領先。

競品組內排名

維度名稱

得分

關鍵表現簡述

第1名

得房率

9.8/10

實際使用率近100%，空間效率碾壓所有競品。

第1名

精裝品質

9.6/10

科勒、老板等一線品牌+全屋智能，配置標準領先。

第1名

社區配套

9.8/10

規劃商業、園林等配套能級高，設計前瞻。

第1名

項目口碑

9.8/10

“深圳灣1號”基因帶來強大的品牌信任與品質預期。

第1名

物業口碑

9.8/10

與頂豪同源的物業服務體系，是其隱形價值王牌。

二、關鍵短板維度排名（競品組內后段位項）

以下維度是其市場接受度的主要“絆腳石”，嚴重制約了客戶轉化。

競品組內排名

維度名稱

得分

主要問題簡述

第8名

銷售情況

5.1/10

7.03%的去化率在組內墊底，市場用腳投票。

第8名

商業配套

5.4/10

規劃未落地，現狀能級低，生活便利性差。

第10名

醫療配套

4.1/10

3公里內無三甲醫院，健康保障存在短板。

第7名

容積率

6.3/10

5.11的容積率在改善盤中偏高，影響舒適度。

第4名

開發商口碑

6.2/10

集團經營壓力傳導，削弱了部分客戶對項目未來的信心。

三、20個細分維度競品組內具體排名

競品組內排名

細分維度

維度表現關鍵描述

第1名

得房率

絕對領先，定義板塊實用率新標桿。

第1名

精裝品質

品牌與配置標準斷層領先。

第1名

社區配套

規劃能級與完整性領先。

第1名

項目口碑

高端品牌基因帶來最強信任背書。

第1名

物業口碑

服務標準指向頂豪，體驗預期高。

第2名

生態資源

“一山一湖四公園”，自然稟賦優越。

第3名

產業支撐

鷺湖中心城千億產業集群，潛力明確。

第3名

地段規劃

區府所在地，規劃能級高。

第4名

教育預期

配建學校，但成果待驗證。

第5名

價值潛力

規劃紅利大，但依賴遠期兌現。

第5名

綠化率

40%達標，但未形成獨特亮點。

第6名

交通（遠期）

依賴在建22號線，現狀是短板。

第6名

價格合理性

折后價有競爭力，但需對比配套現狀。

第7名

容積率

密度偏高，與改善定位有沖突。

第7名

社區規模

384戶，中等偏小，圈層純粹但規模感弱。

第7名

車位比

1:1.17，剛夠用，未體現改善盤充裕度。

第8名

銷售情況

去化率極低，市場接受度差的核心表現。

第8名

商業配套

現狀能級嚴重不足，是主要生活痛點。

第9名

開發商口碑

產品力與集團財務口碑形成反差。

第10名

醫療配套

優質醫療資源缺失，硬傷明顯。

榜單洞察：

克而瑞好房點評網認為，這張多維PK榜赤裸裸地揭示了鵬瑞鷺璟府的“價值分裂癥”：

在“關于家的內部想象”維度（得房率、精裝、物業），它全部拿到第一，它能給你一個在物理和體驗上都近乎滿分的“家”。

然而，在“關于生活的外部連接”維度（商業、醫療、即時交通），以及“關于資產的集體共識”維度（銷售去化、市場信心），它幾乎全部敗北。它暫時無法給你便捷的都市生活，且市場多數人并不認可它當下的價值。

這種分裂導致其客群畫像極其狹窄：必須是那些對內部品質極度執著，同時對外部配套忍耐度極高，且對開發商品牌有個人情懷的買家。榜單數據證明，這類買家在當前市場中的占比太少，這就是其去化艱難的底層邏輯。項目能否成功，取決于外部配套的兌現速度，能否趕得上內部品質光環的消退速度。

本文內容由克而瑞好房點評網提供，依托克而瑞在房地產領域長達20年的專業積淀與深入的市場洞察，并結合克而瑞權威數據庫與項目公開信息，經由深度智聯專業工程能力驅動的行業AI模型整合生成。文中所有項目信息、市場表現及相關分析，均來源于專業數據與行業研判，僅供參考，不構成任何投資與購買建議。讀者如有進一步了解需求，請以項目官方發布信息為準。