從“輸血”到“雙輸”，奧園系33億資金騰挪遭港交所譴責

港交所一紙紀律公告，揭開了中國奧園集團與旗下子公司一場規模高達33億元的資金騰挪舊案。

近日，港交所對星悅康旅股份有限公司（簡稱“星悅康旅”，曾用名“奧園健康”）、其控股股東中國奧園集團，以及15名董事作出公開譴責與批評，并指令相關董事完成合規培訓。調查顯示，2021年1月至2022年3月期間，星悅康旅通過147筆關聯交易，向陷入流動性危機的中國奧園轉移資金合計33億元，其中竟有118筆交易未經其董事會正式批準。

從分拆上市獨立運營，到被母公司違規“抽血”，再到易主更名，星悅康旅雖竭力割斷與中國奧園的關聯紐帶，但這場源自昔日母公司的資金侵占，不僅招致監管重罰，其引發的經營震蕩至今仍未平息。

33億元資金騰挪內幕：118筆交易未過董事會

2021年左右，中國奧園因有大量未償還債務而面臨嚴重流動資金問題。而在當時，手握穩定現金流的上市物企，堪稱房企眼中的“現金奶牛”。

港交所公告顯示，2021年1月1日至2022年3月31日，星悅康旅通過147筆交易，向中國奧園轉移資金33億元。資金流轉主要分為兩大路徑：一是直接向中國奧園提供短期墊款；二是通過銀行存款抵押助力中國奧園獲取貸款，再由借款人將貸款資金轉至中國奧園。

值得關注的是，這147筆交易中，多達118筆資金轉移未獲星悅康旅董事會批準。

港交所明確指出，落實和執行資金轉移，均由中國奧園的財務資金中心安排，而財務資金中心由時任中國奧園執行董事及星悅康旅非執行董事郭梓寧管理和監督，他也是該集團內所有資金轉移的最終決策人及審批人。

此外，港交所還指出，陳志斌、鄭煒二人在明知中國奧園深陷流動性困局，且資金轉移將給星悅康旅帶來巨大資金壓力的情況下，仍批準了其中大部分交易。

事實上，這場資金騰挪早有端倪。2022年3月，星悅康旅曾發布公告，宣布延遲刊發2021年年報，延遲的核心原因之一，便是核數師在年報審核中發現，公司與關聯方的若干資金往來存在疑點，需進一步審查評估。

港交所公告也指出，由于資金轉移被揭發，星悅康旅及中國奧園于2022年4月1日停牌，該兩家公司各自成立了獨立調查委員會，并委托有關委員會對資金轉移進行獨立調查。

對此，鏡鑒咨詢創始人張宏偉表示，一個集團旗下往往會有兩三個甚至三四個上市主體，這些主體都隸屬于同一母公司、由同一實控人管理。從公司內部管理角度而言，這類集團通常會設立集團性的財務資本中心。當集團有資金需求時，會臨時從旗下子公司、子集團抽調資金進行歸集，統一調配使用。這類資金拆借基本都是短期的，時長多為一兩個月或數月，資金使用完畢后便會歸還給各主體。這種短期內部拆借是日常經營中常見的操作。

“但如果是長期拆借，且因主業資金鏈緊張而無法歸還，那么不僅地產主業會出現危機，物業公司等其他被拆借資金的上市平臺也會面臨資金困境。”張宏偉如是說。

易主更名難擋頹勢，星悅康旅業績連年下滑

星悅康旅的核心業務為物業管理服務，易主之前其公司名稱是“奧園健康”。該公司2015年從中國奧園分拆，2019年3月18日登陸港交所主板。

正是在中國奧園資金鏈告急的背景下，上述違規資金交易才得以發生。

2023年7月，南粵星橋基金以2.56億港元的代價，收購星悅康旅29.9%的股份，成為其第一大股東，中國奧園則退居第二大股東之位。易主之后，當年11月，星悅康旅迎來新任主席；12月，“奧園健康”正式更名為“星悅康旅股份有限公司”，證券簡稱同步更新。

資金轉移給星悅康旅造成了巨大流動資金壓力。中國奧園曾因未及時償還其中一名借款人的款項，導致該借款人拖欠銀行貸款，隨后相關銀行扣押了星悅康旅相應的抵押存款。

而反映在經營層面，星悅康旅連續出現業績下滑。比如2023年，星悅康旅收入15.63億元，同比減少4.1%；歸母凈利潤1.49億元，同比下降8.5%。2024年，星悅康旅收入13.86億元，同比下降14.15%；歸母凈利潤9621.6萬元，同比下降38.77%。

進入2025年，星悅康旅的經營狀況未見起色。上半年，該集團取得收入6.11億元，同比減少12.74%；歸母凈利潤2499.7萬元，同比減少69.38%。

老牌房企的隕落，中國奧園深陷債務泥潭

作為星悅康旅曾經的母公司、名噪一時的“千億房企”，中國奧園有過風光時刻，如今已身陷泥潭。中國奧園是老牌粵系房企，1996年成立于廣州，2007年在港交所主板上市。2019年，中國奧園銷售額首次突破千億，達到1180億元，2020年銷售額進一步攀升至1330億元，穩居行業TOP30。

轉折發生在2021年。受多重因素影響，中國奧園業績急轉直下，當年實現營收500.22億元，同比下降約26.2%；公司擁有人應占虧損約330.75億元，同比大幅下滑659.9%。

2022年年初，中國奧園創始人郭梓文反思稱，“奧園陷入流動性困境，其中雖然有行業普遍問題，但企業內部管理也存在著很多問題，包括盲目投資、杠桿過高、風控意識不強等。”

同年，中國奧園發布公告，宣布將暫停支付2022年1月下旬至2024年6月期間到期的合計10.88億美元債務，正式宣告“爆雷”。

2023年7月，中國奧園公布境外債務全面重組方案；次年1月，公司宣布境外61億美元債券重組獲批。此外，中國奧園還試圖通過引入戰略投資者自救。2024年9月其公告稱中東投資集團Multi Gold Group Limited成為公司新的戰略投資方，并進入董事局，拿下董事局主席席位。

即便如此，中國奧園的經營狀況依舊不容樂觀，債務問題依然高懸。2025年10月15日，中國奧園披露了關于債務清償及未決訴訟情況的公告。截至2025年9月30日，公司未能及時清償的到期債務本金累計額約為430.50億元；公司及子公司涉及多項重大未決訴訟，未完結涉訴金額約659.89億元；公司及其重要子公司共存在188條失信被執行人信息，涉及金額共計33.38億元。

雪上加霜的是，中國奧園的總部也多次被司法拍賣。2025年8月，奧園總部大樓再次被擺上拍賣臺，大廈17層至20層被法拍，共計44套房產，起拍總價約8529.97萬元，但最終仍流拍。

縱觀中國奧園與星悅康旅的這起33億元資金騰挪案，與當年恒大物業134億元存款被劃扣如出一轍。其既是房企流動性危機下的違規樣本，也是上市主體獨立性缺失的深刻警示。短期拆借本是常態，但失去制衡的“輸血”，不僅觸碰了監管紅線，更讓雙方陷入“母公司債務爆雷、子公司業績崩塌”的深淵。

新京報貝殼財經記者 段文平

編輯 楊娟娟

校對 劉軍