鵬瑞鷺璟府深度測(cè)評(píng)：高得房率與滯銷(xiāo)并存，這個(gè)改善盤(pán)值得買(mǎi)嗎？

深圳鵬瑞鷺璟府位于龍華觀湖板塊，定位為“生態(tài)改善盤(pán)”。由打造了深圳灣1號(hào)的鵬瑞地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，項(xiàng)目自亮相以來(lái)就吸引了市場(chǎng)關(guān)注。

根據(jù)由克而瑞好房點(diǎn)評(píng)提供的綜合測(cè)評(píng)報(bào)告，該項(xiàng)目在10個(gè)同類(lèi)型競(jìng)品中綜合得分7.60分，排名第二，整體處于深圳郊區(qū)改善盤(pán)的領(lǐng)先梯隊(duì)。

01 空間效率優(yōu)勢(shì)

鵬瑞鷺璟府最突出的優(yōu)點(diǎn)是空間利用率。測(cè)評(píng)數(shù)據(jù)顯示，項(xiàng)目不含贈(zèng)送的得房率達(dá)82%，結(jié)合陽(yáng)臺(tái)、設(shè)備平臺(tái)等合規(guī)贈(zèng)送后，實(shí)際使用率接近100%。

這一數(shù)據(jù)在深圳高層住宅市場(chǎng)中相當(dāng)亮眼。對(duì)比其他競(jìng)品，天曜府得房率約78%，招商臻城花園僅74.85%，塘城NEXT TOWN則因超高層設(shè)計(jì)導(dǎo)致得房率處于行業(yè)較低水平。

高得房率直接轉(zhuǎn)化為居住性?xún)r(jià)比。測(cè)評(píng)報(bào)告指出，項(xiàng)目實(shí)際成交價(jià)可下探至約3.9萬(wàn)元/㎡，結(jié)合接近100%的使用率，形成了“較強(qiáng)的價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)力”。

02 產(chǎn)品與品牌亮點(diǎn)

精裝標(biāo)準(zhǔn)是項(xiàng)目的另一優(yōu)勢(shì)。項(xiàng)目采用科勒、老板等一線(xiàn)品牌，配置智能馬桶、洗碗機(jī)及全屋智能系統(tǒng)。測(cè)評(píng)報(bào)告給予精裝品質(zhì)9.58分的高評(píng)價(jià)，認(rèn)為其“材料規(guī)格與品牌等級(jí)符合改善型項(xiàng)目定位”。

物業(yè)服務(wù)繼承了鵬瑞集團(tuán)的高端基因。物業(yè)由深圳灣1號(hào)同源團(tuán)隊(duì)操盤(pán)，提供專(zhuān)屬樓棟管家與精細(xì)化服務(wù)。在10個(gè)競(jìng)品項(xiàng)目的物業(yè)口碑對(duì)比中，鵬瑞鷺璟府以9.75分與塘城NEXT TOWN并列第一。

品牌溢價(jià)方面，鵬瑞地產(chǎn)憑借深圳灣1號(hào)建立的高端認(rèn)知，為項(xiàng)目帶來(lái)了一定的市場(chǎng)信任度。測(cè)評(píng)顯示，項(xiàng)目口碑得分高達(dá)9.75分，業(yè)主“認(rèn)可其品質(zhì)兌現(xiàn)與現(xiàn)樓確定性”。

03 區(qū)域發(fā)展?jié)摿?/strong>

區(qū)位價(jià)值是項(xiàng)目的核心賣(mài)點(diǎn)之一。項(xiàng)目地處鷺湖中心城，為龍華區(qū)政府所在地及高新園重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域，聚集了邁瑞、華為等企業(yè)，形成千億級(jí)產(chǎn)業(yè)集群。

生態(tài)資源方面，項(xiàng)目坐擁“一山一湖四公園”格局，測(cè)評(píng)給予生態(tài)維度8.0分。未來(lái)交通也有規(guī)劃支撐，直線(xiàn)約600米可達(dá)在建地鐵22號(hào)線(xiàn)觀湖站，并臨近18號(hào)線(xiàn)、深廣中軸城際等多條規(guī)劃軌道。

測(cè)評(píng)報(bào)告認(rèn)為，項(xiàng)目“價(jià)值潛力突出”，在價(jià)值潛力維度獲得了9.8分的極高評(píng)價(jià)，顯示出市場(chǎng)對(duì)其長(zhǎng)期發(fā)展空間的認(rèn)可。

04 配套與密度短板

商業(yè)和醫(yī)療配套是當(dāng)前最明顯的短板。測(cè)評(píng)報(bào)告顯示，項(xiàng)目商業(yè)配套評(píng)分僅5.4分，醫(yī)療配套僅4.1分。規(guī)劃的商業(yè)街區(qū)主力店尚未落地，缺乏高端綜合體；3公里內(nèi)無(wú)已運(yùn)營(yíng)的三甲醫(yī)院。

容積率問(wèn)題也不容忽視。5.11的容積率在改善型項(xiàng)目中明顯偏高，測(cè)評(píng)僅給予6.34分。高容積率意味著更高的建筑密度，可能影響樓間距、采光和社區(qū)開(kāi)闊感，與改善客群對(duì)低密舒適環(huán)境的期待存在落差。

社區(qū)規(guī)模中等偏小，384戶(hù)的規(guī)模在競(jìng)品中不占優(yōu)勢(shì)。車(chē)位比1：1.17僅略高于剛需標(biāo)準(zhǔn)，未達(dá)到高端改善盤(pán)常見(jiàn)水平，多車(chē)家庭可能面臨停車(chē)壓力。

05 市場(chǎng)接受度挑戰(zhàn)

銷(xiāo)售表現(xiàn)是項(xiàng)目最直接的市場(chǎng)反饋。2025年4月開(kāi)盤(pán)時(shí)，推出384套現(xiàn)房住宅，去化率僅7.03%。測(cè)評(píng)報(bào)告指出“銷(xiāo)售表現(xiàn)疲軟”，在銷(xiāo)售情況維度僅給予5.07分。

這一數(shù)據(jù)與項(xiàng)目的高價(jià)值潛力評(píng)分形成鮮明對(duì)比，反映出市場(chǎng)對(duì)當(dāng)前配套成熟度和區(qū)域發(fā)展節(jié)奏的觀望態(tài)度。龍華區(qū)新房去化周期已達(dá)15.7個(gè)月，區(qū)域市場(chǎng)整體活躍度不足。

價(jià)格方面，雖然實(shí)際成交價(jià)下探至3.9萬(wàn)元/㎡看似有競(jìng)爭(zhēng)力，但測(cè)評(píng)報(bào)告認(rèn)為其價(jià)格合理性評(píng)分僅為6.11分，處于中等水平。價(jià)格支撐高度依賴(lài)未來(lái)產(chǎn)業(yè)與交通規(guī)劃的兌現(xiàn)，存在一定預(yù)期風(fēng)險(xiǎn)。

鵬瑞鷺璟府呈現(xiàn)出改善市場(chǎng)中典型的“潛力和現(xiàn)實(shí)”矛盾體。它的優(yōu)勢(shì)在于產(chǎn)品細(xì)節(jié)和長(zhǎng)期價(jià)值，缺點(diǎn)則是當(dāng)前生活便利性和市場(chǎng)熱度。

在龍華區(qū)改善型住宅榜單上，它位列第二，僅次于中洲迎璽花園。這表明它有一定的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，但并非領(lǐng)頭羊。

對(duì)購(gòu)房者而言，選擇這個(gè)項(xiàng)目意味著用當(dāng)前的便利性換取未來(lái)的升值潛力，用對(duì)開(kāi)發(fā)商品牌的信任對(duì)沖區(qū)域配套的不確定性。測(cè)評(píng)報(bào)告最終將其定位為“高潛力改善盤(pán)”，這個(gè)標(biāo)簽或許是對(duì)其矛盾特質(zhì)最恰當(dāng)?shù)目偨Y(jié)。

本文內(nèi)容由克而瑞好房點(diǎn)評(píng)網(wǎng)提供，依托克而瑞在房地產(chǎn)領(lǐng)域長(zhǎng)達(dá)20年的專(zhuān)業(yè)積淀與深入的市場(chǎng)洞察，并結(jié)合克而瑞權(quán)威數(shù)據(jù)庫(kù)與項(xiàng)目公開(kāi)信息，經(jīng)由深度智聯(lián)專(zhuān)業(yè)工程能力驅(qū)動(dòng)的行業(yè)AI模型整合生成。文中所有項(xiàng)目信息、市場(chǎng)表現(xiàn)及相關(guān)分析，均來(lái)源于專(zhuān)業(yè)數(shù)據(jù)與行業(yè)研判，僅供參考，不構(gòu)成任何投資與購(gòu)買(mǎi)建議。讀者如有進(jìn)一步了解需求，請(qǐng)以項(xiàng)目官方發(fā)布信息為準(zhǔn)。

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