博裕“逆周期”豪賭，反向押注金科服務(wù)退市

文/樂居財經(jīng) 徐酒眠

金科服務(wù)（09666.HK）基本完成了從港交所退市的決定性步驟——

于2026年1月16日下午4時正，要約人Broad Gongga Investment Pte. Ltd.及其一致行動人已獲得約2.516億股無利害關(guān)系股份的有效接納，占全部無利害關(guān)系股份的約95.56%。

私有化所需的“獲得不少于90%無利害關(guān)系股份接納”的關(guān)鍵條件已經(jīng)滿足，金科服務(wù)的退市時間表也已經(jīng)明確。

根據(jù)公告，其股份于聯(lián)交所的最后交易日預(yù)計為2026年2月10日、撤銷上市的預(yù)計日期及時間為2026年2月20日下午四時正。

繼藍(lán)光嘉寶服務(wù)、華發(fā)物業(yè)、融信服務(wù)之后，金科服務(wù)或?qū)⒊蔀榈谒募覐母劢凰耸械奈锲蟆?/p>

幾年前，物管股還被視為“黃金賽道”，輕資產(chǎn)、抗周期的特性備受資本市場追捧。而隨著房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整期，物業(yè)板塊暴露出對關(guān)聯(lián)方依賴過重、盈利難以兌現(xiàn)等問題。

市場開始重新審視物管企業(yè)的價值，投資邏輯從“規(guī)模為王”轉(zhuǎn)向“現(xiàn)金流和盈利能力優(yōu)先”。上市身份所帶來的融資優(yōu)勢減弱，而維持上市所需的合規(guī)成本則相對凸顯。

金科服務(wù)的退市，正是這一行業(yè)變遷的縮影。當(dāng)流動性枯竭、估值低迷時，私有化成為大股東實現(xiàn)戰(zhàn)略意圖的更優(yōu)選擇。

但退市也并非終點，而是新一輪資本運作的開始。有行業(yè)觀察者分析預(yù)測，金科服務(wù)退市后的發(fā)展可能分為三個階段推進(jìn)：

短期內(nèi)，將聚焦現(xiàn)金流回收，裁撤冗余人員，并壓縮高毛利但回款慢的業(yè)務(wù)；中期，可能實施資產(chǎn)分層，將不同業(yè)態(tài)分拆，對外尋求REITs、險資或地方國資并購，實現(xiàn)部分資產(chǎn)溢價退出：長期，則可能通過并表或二次上市實現(xiàn)資本退出，或裝入博裕已投資的萬物云等上市主體，完成基金退出。

克而瑞物管研究總監(jiān)馬燕嬌表示，“博裕資本將金科服務(wù)轉(zhuǎn)為非上市公司，在私有狀態(tài)下進(jìn)行業(yè)務(wù)與戰(zhàn)略的調(diào)整，待行業(yè)環(huán)境優(yōu)化、企業(yè)競爭力提升后，未來仍存在重新上市或被整合進(jìn)更大平臺的可能性。”

聚焦金科服務(wù)，受關(guān)聯(lián)方金科地產(chǎn)與外部市場環(huán)境變化影響，其近兩年進(jìn)行了一場全面的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)調(diào)整：

2024年累計退出住宅在管建筑面積約1920萬平方米；2025年上半年，又果斷退出8.7萬平方米的低質(zhì)效住宅項目，企業(yè)服務(wù)板塊則退出55個低質(zhì)效項目。

2024年，金科服務(wù)全年收入45.85億元，但歸母凈虧損達(dá)5.87億元。虧損的主要原因則是對關(guān)聯(lián)方金科地產(chǎn)集團(tuán)的應(yīng)收款項計提了巨額減值準(zhǔn)備。

主動收縮低質(zhì)效業(yè)務(wù)、聚焦核心能力建設(shè)，2025年上半年，金科服務(wù)總營收約23.35億元，較2024年同期的24.10億元下降3.1%。但也實現(xiàn)了一個關(guān)鍵突破——歸母凈利潤約6500萬元，同比扭虧為盈。

與此同時，盈利能力指標(biāo)也出現(xiàn)積極變化，期內(nèi)綜合毛利率為19.6%，較上年同期提升0.3個百分點，住宅服務(wù)毛利率升至22.1%，顯示了業(yè)務(wù)質(zhì)量優(yōu)化的成效。

財務(wù)結(jié)構(gòu)方面，截至2025年6月30日，金科服務(wù)手中的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為19.80億元，定期存款約2.96億元，無銀行借款、資本負(fù)債比率為零，為其戰(zhàn)略調(diào)整提供了充足的安全墊。

業(yè)務(wù)版圖從擴(kuò)張轉(zhuǎn)向聚焦、財務(wù)報表從虧損走向修復(fù)，告別公開市場、從公眾視野中淡出，金科服務(wù)或?qū)[脫短期業(yè)績壓力，實施更為徹底的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型。