限價(jià)房借名協(xié)議被判無效，出資人仍獲賠百萬｜借名買房律師

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一、案情介紹

2012年，張敏因急需住房，與表姐夫王強(qiáng)達(dá)成協(xié)議：

王強(qiáng)剛獲批一套限價(jià)商品住房（即一號(hào)房屋），而張敏的購房指標(biāo)尚未落實(shí)。雙方簽訂《換房協(xié)議》，約定：

張敏支付5萬元押金，先行使用該房；

若張敏日后無法取得指標(biāo)，則永久居住此房，待政策允許后，王強(qiáng)無條件配合過戶；

房屋全款39.5萬元由張敏支付。

協(xié)議簽訂當(dāng)日，張敏通過他人賬戶向開發(fā)商甲公司支付全部房款，并后續(xù)繳納契稅、維修基金、產(chǎn)權(quán)代辦費(fèi)等共計(jì)1.4萬余元。房屋交付后，張敏對(duì)毛坯房進(jìn)行裝修（主張花費(fèi)7.8萬元），并一直居住使用。

2014年，該房登記至王強(qiáng)及其妻子趙琳名下，為夫妻共同共有。2018年，二人離婚，約定房屋歸趙琳所有，并完成過戶。

同年，趙琳以“不知情”為由起訴，要求確認(rèn)《換房協(xié)議》無效。法院經(jīng)兩審判決：

? 協(xié)議因規(guī)避限價(jià)房政策、損害社會(huì)公共利益，確認(rèn)無效；

? 張敏騰退房屋，趙琳返還購房款39.5萬元，王強(qiáng)返還押金5萬元。

2019年，張敏騰房后，另行起訴王強(qiáng)、趙琳，要求賠償：

已繳稅費(fèi)1.4萬余元；

裝修損失7.8萬元；

房屋增值損失210萬元；

購房款利息15萬余元。

王強(qiáng)、趙琳抗辯稱：

雙方僅為“臨時(shí)換房”，非借名買房；

張敏自愿裝修，無權(quán)索賠；

限價(jià)房無“預(yù)期利益”，增值損失不成立；

趙琳非協(xié)議當(dāng)事人，不應(yīng)擔(dān)責(zé)。

趙琳同時(shí)反訴，要求張敏支付7年房屋占用費(fèi)42萬余元及物業(yè)、供暖費(fèi)。

二、裁判結(jié)果

法院判決：

? 王強(qiáng)、趙琳連帶賠償張敏106萬元（含增值損失105萬 + 裝修殘值1萬）；

? 連帶返還已繳稅費(fèi)1.4萬余元；

? 張敏支付2018–2019年物業(yè)及供暖費(fèi)約4000元；

注：這是限價(jià)房借名協(xié)議被認(rèn)定無效后，出資人仍獲高額賠償?shù)牡湫蛣僭V案例。

三、法院說理要點(diǎn)

法院圍繞“合同無效后的損失分擔(dān)”展開分析：

協(xié)議實(shí)質(zhì)是借名買房：

盡管名為“換房”，但約定“永久居住+無條件過戶”，且張敏支付全款、長期占有，符合借名買房特征。

雙方均有過錯(cuò)：

張敏明知限價(jià)房5年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓，仍借名購買；

王強(qiáng)、趙琳作為申請(qǐng)人，更清楚政策限制，卻配合操作；

→ 過錯(cuò)相當(dāng)，按公平原則分擔(dān)損失。

房屋增值屬于可賠損失：

雖為限價(jià)房，但2019年評(píng)估市值已達(dá)268萬元，遠(yuǎn)超原價(jià)；

張敏實(shí)際出資并承擔(dān)持有成本，若完全不賠，顯失公平；

→ 酌定支持105萬元增值損失。

趙琳需承擔(dān)連帶責(zé)任：

房屋系婚姻存續(xù)期間以家庭名義申請(qǐng)；

離婚協(xié)議不能對(duì)抗外部債權(quán)人；

其在前案中已作為權(quán)利人收回房屋，享受了利益，就應(yīng)承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

裝修按殘值補(bǔ)償：

裝修屬不可拆除添附，但張敏已使用7年，應(yīng)折舊；

→ 酌定補(bǔ)償1萬元。

占用費(fèi)與利息相互抵銷：

張敏占用房屋 vs 王強(qiáng)占用房款，時(shí)間基本重合；

→ 互不支持，體現(xiàn)公平。

四、律師提示

本案揭示了限價(jià)房借名風(fēng)險(xiǎn)中的維權(quán)路徑，關(guān)鍵啟示：

協(xié)議無效≠血本無歸：

即使因政策原因被認(rèn)定無效，只要能證明實(shí)際出資+長期占有+對(duì)方知情，仍可主張?jiān)鲋祿p失賠償。

配偶不能“裝不知情”脫責(zé)：

限價(jià)房以家庭為單位申請(qǐng)，即使未簽協(xié)議，配偶在離婚時(shí)分得房產(chǎn)，即視為受益人，需承擔(dān)連帶責(zé)任。

損失計(jì)算要合理：

增值損失需通過司法評(píng)估確定；

裝修索賠需提供憑證，但法院會(huì)考慮使用年限折舊；

? 建議：

若已陷入類似糾紛，立即申請(qǐng)房屋價(jià)值評(píng)估；

收集所有付款、裝修、居住證據(jù)；

不要因“協(xié)議無效”放棄索賠，過錯(cuò)分擔(dān)機(jī)制可挽回重大損失。

北京房產(chǎn)律師靳雙權(quán)團(tuán)隊(duì)專注處理限價(jià)房、經(jīng)適房借名糾紛，擅長在協(xié)議無效情形下最大化客戶損失賠償。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國房地產(chǎn)營銷協(xié)會(huì)副會(huì)長，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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