北京中評(píng)正信資產(chǎn)評(píng)估公司收警示函，涉東方雨虹債務(wù)重組房地產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目

1月23日，北京證監(jiān)局公布《關(guān)于對(duì)北京中評(píng)正信資產(chǎn)評(píng)估有限公司及丁穎、紅葉采取出具警示函措施的決定》。

北京證監(jiān)局對(duì)該評(píng)估公司執(zhí)行的北京東方雨虹防水技術(shù)股份有限公司(002271)債務(wù)重組涉及的房地產(chǎn)資產(chǎn)評(píng)估項(xiàng)目進(jìn)行了檢查。經(jīng)查,該評(píng)估公司在執(zhí)業(yè)中存在以下問題：

1、資產(chǎn)評(píng)估基準(zhǔn)日至資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告日之間出售房產(chǎn)的成交價(jià)與評(píng)估價(jià)存在差異，未說明評(píng)估價(jià)不予調(diào)整的原因并分析合理性。

2、市場(chǎng)法評(píng)估房產(chǎn)的修正因素考慮不全面,部分因素修正系數(shù)取值不合理。一是部分待估房產(chǎn)未對(duì)面積因素之外的其他因素進(jìn)行修正。二是未考慮寬深比、層高、成新率、權(quán)益狀況等修正因素。三是“面積因素修正系數(shù)”標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一。

3、《資產(chǎn)評(píng)估說明》中未見地價(jià)定義、利用狀況和規(guī)劃條件等重要事項(xiàng)說明,待估土地使用權(quán)容積率設(shè)定依據(jù)不充分。

4、市場(chǎng)法評(píng)估土地使用權(quán)的可比案例選取和修正系數(shù)取值不合理。一是可比案例與待估土地使用權(quán)的容積率、土地使用年限等因素存在較大差異,案例選取不恰當(dāng)。二是待估土地使用權(quán)“剩余使用年限修正系數(shù)”存在誤算,“容積率修正系數(shù)”取值錯(cuò)誤。

5、工作底稿記錄不規(guī)范。一是未分析和說明待估土地使用權(quán)形狀評(píng)估判斷為“較規(guī)則”的原因。二是《資產(chǎn)評(píng)估說明》與《宗地區(qū)域及個(gè)別條件調(diào)查表》中,對(duì)待估土地使用權(quán)的區(qū)位描述不一致。

公開信息顯示，北京中評(píng)正信資產(chǎn)評(píng)估有限公司成立于2015年10月20日，是注冊(cè)于北京市西城區(qū)的商務(wù)服務(wù)企業(yè)，公司主營業(yè)務(wù)涵蓋單項(xiàng)資產(chǎn)評(píng)估、企業(yè)價(jià)值評(píng)估及相關(guān)咨詢服務(wù)。