李嘉誠透露：買房“最虧”的3年！除非買到3類房子，否則很難保本

買一所房子，動輒數十萬、上百萬，甚至幾百萬——這對我們普通家庭來說，簡直像是天邊星辰，遙不可及！可就在這十幾年間，中國的城鎮化步伐快得讓人有些恍惚，從2010年到2019年，全國上下仿佛掀起了一陣轟轟烈烈的“建房熱潮”。短短十年時間，變化翻天覆地，連大約七成的農村家庭也紛紛在城里安了家，買了房。那時候，誰不為這股浪潮心動呢？房子似乎成了夢想的象征，穩賺不賠的保障。然而，誰能料到，從2020年起，房價忽然就轉了個彎，開始往下走。2020年到2024年，僅僅四年，房價跌得讓人心慌，當初那些掏空了兩代人積蓄才買下的房子，有的甚至價格直接“腰斬”，損失慘重，令人唏噓不已。

那么，房價究竟哪幾年最高？買房又哪幾年最吃虧呢？李嘉誠先生曾有一句廣為流傳的話，他說過買房最虧的其實就是那三年——房價巔峰期，除非買到特定三類房產，否則很難保本。回顧過去二十年，我們確實經歷了兩輪房價的暴漲潮。第一次是在2007年左右，那時候住房需求開始釋放，房價悄然爬升；到了2010年，房產市場呈現井噴式發展，越來越多的家庭加入購買商品房的行列，房價迎來了第一輪明顯上漲。第二輪則更為猛烈，2015年房價像火箭般躥升，一天一個價，不少農村朋友就是在那時咬牙買房，結果成了房價最高點入市的那一批人。

李嘉誠曾分析，房價上漲是社會需求、經濟調控和購房者心理共同作用的結果。但要說房價的最高峰，那還得數2016年到2019年這三年，這恰恰也是買房最吃虧的三年。想想真讓人心疼，許多農村家庭高價買下的房子，甚至一天都沒住過，主人便遠走他鄉打工謀生，如今面對房價下跌，只能暗自承受損失，那種心情可想而知。

轉眼間，我們已站在2025年的門檻上。很多人開始好奇：2026年的房價會怎樣？其實，從2025年上半年的種種跡象來看，2026年的房價走勢已經透露出兩種比較明顯的信號。

01 2026年房價還得往下走，而且勢頭恐怕誰都攔不住

咱們現在手里的房子是真多啊，多得有點嚇人。有機構估算過，全國現有的住房大概夠30億人住了，這個數字一出來，很多人心里都咯噔一下。你去一些二三線城市轉轉，尤其那些新區，晚上亮燈的房子沒幾戶，空蕩蕩的小區被戲稱為“鬼城”，這種現象現在可一點都不新鮮了。最近這段時間，二手房掛牌量蹭蹭地往上漲，很多人心里開始發慌，手里房子住不完，又擔心再過一陣更賣不上價，干脆趁現在能出手就趕緊掛出去。

眼下不少買房人其實都在觀望，一邊看政策，一邊等價格。要是接下來幾個月房價還是沒什么起色，甚至繼續陰跌，那很可能引發的就是一波二手房的“大甩賣”。到那時候，價格會跌到什么程度，真的不好說，說不定會比我們想象的還要低。再加上人口增速放緩甚至是負增長，愿意接盤的人自然越來越少。房子這種商品，說到底還是要有人住、有人買才有價值，將來過剩的局面越來越明顯，房價想不降都難。所以，說2026年房價會跌，真不是危言聳聽，而是各種數據、各種跡象堆在一起指向的結果，確實誰也擋不住。

02 高層樓房，坑了太多人！

高層住宅真的是讓不少人吃了大虧，尤其是那些沖著“高視野”“現代化”去買房的朋友。前些年開發商為了多掙錢，拼命往高了蓋樓，30層、40層的住宅小區遍地開花。可是住過的人慢慢發現，高層住宅實際居住體驗并不好。等電梯等到發慌，遇到上下班高峰簡直煎熬；萬一碰上停電或者電梯維修，爬樓梯簡直能累垮人；還有消防安全問題，平時不覺得，一旦出事可真讓人提心吊膽。

更讓人頭疼的是未來。這些高層樓房會一年比一年老，外墻脫落、管道老化、電梯故障……維修成本只會越來越高。小區如果物業管理跟不上，用不了多少年就可能變得又臟又亂，居住品質直線下降。到那個時候，這些高層老房子想轉手都難，畢竟誰都怕接一個維修無底洞的“老破高”。

要是連拆遷都無人問津——因為拆高層成本實在太高，開發商根本無利可圖——這些樓會不會變成一堆水泥森林，甚至是一文不值的建筑垃圾？想想真的有點后背發涼。很多老百姓，尤其是從農村進城安家、掏空積蓄付首付的朋友，當年辛辛苦苦買了高層，沒想到將來可能面臨這樣的局面，實在讓人心疼。

03 買到這3類房子的人，能夠勉強維持，至少能保住本

說到這里，也許有人會問：難道所有房子都沒希望了嗎？也不是。之前李嘉誠就提過，有三類房子在目前的市場里還算相對穩妥，起碼能讓買房人保住本錢，不至于虧得太慘。

第一類是那些品質不錯的小區里的“特價房”。注意，這里說的不是所有打折房，而是那些小區本身環境、物業、口碑都較好，只是由于某些特殊原因（比如工程抵款、內部房源、清尾盤等）以低于市場價出售的房子。這種房子因為買入價低，加上小區整體抗跌性較強，即便市場下行，它降價的空間也有限，持有者相對不容易虧本。

第二類就是大家常說的優質學區房。教育資源在咱們這兒一直是硬通貨，為了孩子能上個好學校，家長們愿意付出高價。所以那些附著在知名小學、初中旁邊的房子，需求一直很穩定。就算樓市整體冷淡，這類房子因為有稀缺的教育資源加持，價格通常比較堅挺，甚至個別地段還有緩慢上漲的可能。不過也要注意政策風向，萬一學區劃分有變，價值也可能波動。

第三類則是低密度的住宅，比如11層以下的小高層、六七層的洋房、疊拼或者別墅。現在越來越多買房人意識到，住得舒服比住得高更重要。低樓層住宅通常戶型好、得房率高、鄰里人數少，居住私密性和舒適度都遠超高層。從長遠看，這類產品因為稀缺性和居住體驗的優勢，保值能力比較強，不太容易出現大幅貶值。

當然，最后還得提醒一句：2026年的樓市，尤其是三四線小城市，風險依然不小。萬一出現局部性的市場崩盤，二手房拋售潮真的來了，價格可能會跌到讓人難以置信的程度。所以，如果你不是著急結婚、落戶、孩子上學等非買不可的“剛需”，那真的建議先別急著出手。多看、多等、多比較，握緊手里的現金，可能比匆忙買房要明智得多。切記，切記，市場有風險，買房需謹慎，尤其是在這樣一個充滿變數的時期。