新疆昭蘇縣人民法院：房屋“層高”引糾紛 符合國標即不違約

生活中購房者購買房屋時往往將層高作為重要考慮因素之一，也是商品房買賣合同的重要內(nèi)容之一。商品房買賣合同中的層高應當如何計算？近日，新疆伊犁哈薩克自治州昭蘇縣人民法院審理了一起因房屋層高發(fā)生爭議的房屋買賣合同糾紛案。

案情簡介

2022年6月，李某與某公司簽訂《商品房買賣合同》，李某購買一套商品房，預訂商品房層高2.9米，并支付房款55.60萬元。入住時發(fā)現(xiàn)房屋內(nèi)層高僅為2.67米，2025年10月10日，李某向昭蘇縣人民法院起訴，要求某公司承擔因房屋層高不符而造成的損失49854元。

原告李某認為合同中載明的層高應當為凈層高（未裝飾裝修之前室內(nèi)屋頂?shù)降孛娴拇怪本嚯x），被告某公司認為房屋層高應當為上下兩層樓面（未裝飾裝修之前混凝土面）結(jié)構(gòu)標高之間的距離。且涉案房屋符合《住宅設(shè)計規(guī)范（GB50096-2011）》及設(shè)計圖紙要求、已取得房屋測繪報告。雙方對合同中約定的“層高”定義產(chǎn)生分歧。

法院審理認為，根據(jù)《民用建筑設(shè)計統(tǒng)一標準》（GB5035-2019）層高為：建筑物各層之間以樓、地面面層（完成面）計算的垂直距離，屋頂層由該層樓面面層（完成面）至平屋面的結(jié)構(gòu)面層或至坡頂?shù)慕Y(jié)構(gòu)面層與外端外皮延長線的交點計算的垂直距離。室內(nèi)凈高為：從樓面、地面（完成面）至吊頂或樓蓋、屋蓋底面之間的有效使用空間的垂直距離。

《住宅設(shè)計規(guī)范》（GB50096-2011）住宅層高宜為2.8米，臥室起居（廳）的室內(nèi)凈高不應低于2.4米，局部凈高不應低于2.1米，且局部凈高的室內(nèi)面積不應大于室內(nèi)使用面積的三分之一。《住宅設(shè)計規(guī)范》（GB55038-2015）新建住宅建筑的層高不低于3米，臥室、起居室的室內(nèi)凈高不低于2.6米，局部凈高不應低于2.2米，且局部凈高低于2.6米的面積不應大于室內(nèi)使用面積的三分之一。

本案中，被告某公司嚴格按照既定的規(guī)劃許可證和設(shè)計圖紙進行施工，工程竣工后亦經(jīng)過五方單位驗收合格。且雙方對案涉房屋上下相鄰兩樓層與地面的垂直距離為2.9米，房屋內(nèi)從房頂?shù)降孛娲怪本嚯x為2.64米均不持異議。故案涉房屋的層高2.9米符合規(guī)劃和設(shè)計要求。

關(guān)于原告李某與被告某公司簽訂的《商品房買賣合同》的“層高”應為凈層高問題。首先，根據(jù)雙方簽訂的《商品房買賣合同（預售）》內(nèi)容看，該合同對層高的表述為：該商品房層高2.9米，故在案涉合同中并未載明交付的房屋為凈層高；其次，無論是從《住宅設(shè)計規(guī)范》（GB50096-2011）亦或《住宅設(shè)計規(guī)范》（GB55038-2015）的要求，案涉房屋均符合凈層高的要求。

最后，從合同目的來看，原告李某是為了居住、使用購買符合建設(shè)規(guī)劃許可證規(guī)定條件，經(jīng)相關(guān)部門驗收質(zhì)量合格的樓房，在雙方簽訂的合同中并未明確約定凈層高的前提下，被告某公司交付的房屋凈層高符合相應的建筑規(guī)范要求，被告在本案中交付的房屋并未有違約行為。最終法院判決：駁回原告李某的全部訴訟請求。

法律依據(jù)

《中華人民共和國民法典》第五百零九條規(guī)定：當事人應當按照約定全面履行自己的義務。

《中華人民共和國民事訴訟法》第六十七條之規(guī)定：當事人對自己提出的主張，有責任提供證據(jù)。

法官說法

購買或出售房屋是日常生活中一項重要的民事行為，簽訂買賣合同至關(guān)重要，當事人簽訂合同中對約定不明的，雙方當事人可以達成補充協(xié)議以明確權(quán)利義務，若仍然不能確定的應當對合同中約定按照相關(guān)法律規(guī)定或相關(guān)行業(yè)規(guī)定進行確定。（毋景會）