重磅丨2025湖北省物業服務企業綜合實力研究成果發布

2026年1月23日，克而瑞物管發布「2025湖北省物業服務企業綜合實力研究成果」。 同期揭曉2025湖北省物業服務企業綜合 實力100強 （武漢城市群、宜荊荊恩城市群、襄十隨神城市群） 、2025湖北省國有物業服務企業綜合實力30強以及各細分業態， 為湖北省物業的發展與提升樹立了全新的行業標桿。（文末附榜單）

前言

2025年，是中國物業管理行業發展歷程中具有里程碑意義的一年，更是湖北省物業行業從規模擴張向高質量發展全面轉型的關鍵決勝期。國家“十五五”規劃建議首次直接提及“物業”，明確提出“實施物業服務質量提升行動”和“建立房屋全生命周期安全管理制度”，標志著物業管理在國家戰略層面的定位得到空前提升，行業從傳統的社區“看門人”正式躍升為城市治理關鍵環節和“城市價值合伙人”，深度綁定城市更新、基層治理與民生保障等核心國家戰略。

物業服務作為民生服務的核心載體，是增進民生福祉、提高人民生活品質、提升城市居住幸福感的中堅力量，其價值與重要性在新時代背景下愈發凸顯。同年，中央紀委國家監委將“整治物業服務履約不到位、侵占業主公共收益等問題”納入全國集中推進的16件群眾身邊實事，住建部同步將其列為年度重點民生整治任務，形成多部門協同推進的整治格局，彰顯了國家層面對規范行業秩序、保障群眾利益的堅定決心。

在此宏觀背景下，湖北省作為中部崛起的重要支點，積極響應國家號召，密集出臺系列創新性政策，構建起“黨建引領、法治保障、多方協同”的現代化治理體系。在政策東風、市場需求與技術創新的多重驅動下，湖北物業企業主動調整發展策略，加速優化管理結構，主動退出低質效項目，從粗放式規模擴張轉向精細化、專業化、智慧化發展模式。

基于此，克而瑞物管開展2025年湖北省物業服務企業綜合實力及服務力研究測評工作。本報告全面梳理行業政策環境、市場規模、競爭格局、技術應用及區域特征，深度剖析三大城市群發展差異，精準預判未來趨勢，旨在為政府決策、企業戰略制定及行業研究提供有價值的參考，同時甄選出綜合實力與服務力突出的標桿企業，發揮領航帶動作用，共同推動全省物業管理行業健康平穩發展。

政策環境：規范治理與創新引領并舉，構建高質量發展制度體系

2025年，湖北省物業管理行業政策環境呈現“頂層設計強化、地方創新頻出、監管持續細化”的鮮明特征，形成“國家戰略引領、省級政策支撐、核心城市示范”的三級政策體系，為行業健康有序發展奠定堅實制度基礎。

（一）國家頂層設計定調，行業定位實現根本性提升

2025年10月，《中共中央關于制定國民經濟和社會發展第十五個五年規劃的建議》發布，歷史性地將“物業”納入國家五年規劃，不僅重申“實施物業服務質量提升行動”，更創新提出“建立房屋全生命周期安全管理制度”，為物業行業高質量發展定調。這一戰略定位將物業管理從傳統服務業提升至國家民生保障與城市治理的核心層面，賦予行業前所未有的時代使命。

同年，全國范圍內的物業專項整治全面啟動，聚焦“服務履約不到位”和“侵占業主公共收益”兩大民生痛點。中紀委將其納入16件群眾身邊實事，住建部列為年度重點民生整治任務，《人民日報》專題刊發《整治物業管理亂象，靶向發力》，形成多部門協同、高規格推進的行動格局，推動行業亂象治理向縱深發展。

此外，2025年8月，住房城鄉建設部聯合多部門印發《貫徹落實〈關于推進新型城市基礎設施建設打造韌性城市的意見〉行動方案（2025—2027年）》，明確將智慧物業納入完整社區建設核心指標體系，鼓勵物業服務企業構建智慧物業管理服務系統，強化人員車輛智能管理，發展線上線下融合的生活服務，推動智慧物業從“可選項”成為“硬性標配”。

（二）省級政策密集落地，構建精細化治理框架

湖北省積極響應國家號召，結合本地實際出臺一系列具有創新性和實操性的地方政策，覆蓋公共收益管理、服務模式改革、城市更新等核心領域：

1.公共收益管理破題，權益保障落到實處

2025年7月，省住建廳等五部門聯合印發《湖北省住宅小區公共收益管理辦法（試行）》，首次在省級層面系統性明確公共收益的界定、權屬、用途及全流程管理規范。辦法明確“公共收益屬于業主所有”，主要用于補充住宅專項維修資金；要求以物業管理區域為單位單獨開戶設賬，嚴禁以個人名義存儲管理；強制定期公示收支明細，接受業主監督，有效解決了長期困擾行業的“公共收益是什么、誰所有、怎么用”的核心爭議。截至2025年底，全省物業小區物業服務信息公開率已達100%，公共收益管理亂象得到有效遏制。

2.酬金制模式試點推廣，破解行業信任難題

為破解物業費不透明、服務質量不高、業主與物業信任缺失等長期難題，湖北省于2025年9月30日制定《湖北省住宅小區酬金制物業服務模式工作指引》。指引詳細規劃“前期準備、企業選聘、按效付費”三大實施步驟，并配套“開設共管賬戶、建立巡察制度、成本核算、滿意度評價”四大保障措施，將物業企業收入與服務績效直接掛鉤，真正實現“質價相符”。據統計，全省試點酬金制服務模式的小區已超過270個，經過物業服務專項提質行動，全省物業相關信訪投訴量同比下降41.10%，業主滿意度顯著提升。

3.“四好”建設引領城市更新，釋放市場新空間

中央提出建設“好房子、好小區、好社區、好城區”的“四好”目標，為城市更新提供頂層設計。湖北省積極響應，將“四好”理念深度融入老舊小區改造、完整社區建設等工作，推動老舊小區從“有得住”向“住得好”轉變。2025年，全省計劃完成2000個老舊小區改造，帶動約1200億元社會資本投入，改造過程中同步完善物業配套設施，推動老舊小區物業專業化覆蓋，為物業企業參與基礎設施運維、社區服務升級釋放巨大市場空間。

4.“物業+生活服務”政策支持，拓展服務邊界

為應對人口老齡化、家庭結構小型化等社會變化，湖北省積極推動“物業服務+生活服務”模式創新。2025年，商務部等九部門聯合印發《關于加力推動城市一刻鐘便民生活圈建設擴圍升級的通知》，明確鼓勵發展“物業服務+生活服務”，拓展養老、托育、家政、餐飲、配送等增值服務。湖北省在此基礎上出臺地方實施細則，對開展適老化服務、社區養老驛站建設的物業企業給予稅收優惠和資金補貼，推動“15分鐘社區生活圈”全面落地。

（三）核心城市立法先行，示范效應顯著

武漢市作為省會城市和行業標桿，其政策實踐對全省具有強烈引領作用。新版《武漢市物業管理條例》將于2026年1月1日起實施，該條例確立“黨建引領、業主自治、社區協調、政府監管、多方參與”的治理原則，并有多項創新突破：

? 明確要求每半年公布業委會委員、候補委員交納物業服務費、停車費情況，強化業委會履職監督；

? 規定公共收益必須以物業管理區域為單位單獨開戶設賬，嚴禁以個人名義存儲管理，保障業主財產權益；

? 確立電子投票為業主大會表決的主要方式，簡化決策流程，提高業主參與度；

? 明確房屋主管部門及多部門管理職責，構建“多方參與、協同共治”的治理格局。

此次修訂構建了更為完善的法治框架，將有力推動武漢市乃至全省行業的規范化、專業化進程。此外，武漢還率先推進199個完整社區建設，2025年有望實現老舊小區物業全覆蓋，為全省提供可復制、可推廣的經驗。

宏觀與區域篇：經濟穩進支撐，三大城市群梯度發展

2025年，湖北省經濟運行穩中有進，高質量發展扎實推進，產業結構持續優化，為物業管理行業提供堅實經濟基礎。同時，全省“一主引領、兩翼驅動、全域協同”的區域發展格局深度落地，武漢城市圈、宜荊荊恩城市群、襄十隨神城市群呈現明顯梯度差異，物業管理行業發展呈現“核心領跑、兩翼追趕、全域協同”的態勢。

（一）宏觀經濟支撐：總量穩步增長，產業結構優化

初步核算，2025年湖北省全年實現地區生產總值（GDP）突破6萬億元大關，同比增長約6.0%，經濟總量邁上新臺階。三次產業結構持續優化，第三產業（服務業）增加值占比穩步提升至49.7%，成為經濟增長的主要動力源。民營經濟活力不斷增強，占全省經濟總量的比重持續擴大，為物業管理等現代服務業的發展提供了堅實的經濟基礎和廣闊的市場空間。

人口結構方面，湖北省2025年常住人口約5860萬人，老齡化率攀升至22.5%，家庭結構小型化趨勢明顯，核心城市獨居人群占比突破20%。人口老齡化與家庭結構變化催生了多元化、精細化的物業需求，尤其是社區養老、適老化改造等服務需求快速增長，為行業發展注入新動力。

（二）建筑業與房地產市場：存量主導，增量分化

2024年，湖北省建筑業房屋建筑竣工面積保持基本穩定，近五年來總體呈平穩態勢。考慮到物業管理范疇不斷向產業園區、城市服務、文旅物業等領域延伸，預計未來5年湖北省物業管理規模有望增加超5億平方米，為物業服務企業提供持續的增量市場。

三大城市群房地產市場呈現差異化特征：

? 武漢城市圈：存量優化與高端增量并存，房屋竣工面積超1.5億平方米，高端住宅、商業辦公、產業園區等高端物業占比達35%，房地產市場以存量交易為主，城市更新項目為物業行業帶來穩定增量；

? 宜荊荊恩城市群：增量平穩，文旅地產活躍，房屋竣工面積約5200萬平方米，住宅物業占比70%，文旅地產竣工面積同比增長15%，核心城市庫存去化周期保持在16個月合理水平；

? 襄十隨神城市群：存量消化為主，工業物業穩健，房屋竣工面積約4100萬平方米，工業物業占比達28%，商業物業庫存逐步消化，住宅物業以本地剛性需求為主。

（三）招投標市場特征：非住宅主導，區域差異明顯

根據克而瑞物管不完全統計，2025年1–11月，湖北省物業管理行業招標數量總計9690個，預算金額總計220.88億元，市場環境持續優化。

1.業態分布：辦公與公建主導，高端化趨勢明顯

中標項目業態中，辦公類項目無論是招標數量還是預算金額均居各細分業態首位，預算金額達117億元；其次為其他物業（41.52億元）、學校物業（18.64億元）。這表明非住宅業態特別是高端寫字樓、產業園區等，已成為物業企業競相爭奪的戰略高地，反映出市場對高品質、專業化服務的需求日益旺盛。

2.區域分布：武漢領跑，兩翼跟進

分城市來看，武漢市招標項目3769個，預算金額遙遙領先全省，其次為宜昌市（895個）、襄陽市（725個），核心城市成為招標市場主力。從招投標金額分布看，50萬元以下項目占比仍較高，但1000萬元以上的大額項目占比顯著提升，顯示市場對一體化綜合服務解決方案的需求增長。

（四）三大城市群區域深度分析：梯度特征顯著

湖北省物業管理市場發展呈現明顯的梯度差異，以武漢城市圈為核心，宜荊荊恩、襄十隨神城市群為兩翼，不同區域的市場階段、需求結構與競爭焦點各不相同。

1.武漢城市圈：市場高地，引領創新

武漢城市圈以武漢為核心，涵蓋黃石、鄂州、孝感、黃岡、咸寧、仙桃、天門、潛江等8市，是湖北省經濟最發達、人口最密集、城鎮化率最高的區域。2025年，武漢城市圈GDP總量占全省比重超過60%，常住人口城鎮化率達78.3%，遠高于全省平均水平（65.2%）。

?市場規模與集中度：截至2025年底，武漢城市圈物業管理總面積約8.2億平方米，占全省總量的63.1%。其中，武漢市獨占5.1億平方米，貢獻全省38.9%的招標項目與71.2%的合約到期面積。100強物業企業在武漢城市圈的市場份額達48.7%，顯著高于全省平均的29.6%，市場集中度高、競爭激烈。

?服務標準與價格體系：武漢城市圈物業費均價為2.32元/㎡/月，其中住宅1.79元/㎡/月，商業綜合體達8.6元/㎡/月，公眾物業高達9.10元/㎡/月。服務內容高度標準化，頭部企業普遍引入ISO質量管理體系，并試點ESG披露。智慧物業覆蓋率達85%以上，AI客服、智能巡檢、能耗監測系統成為中高端項目的標配。

?政策創新與治理水平：武漢率先推行“酬金制”試點（占全省試點總數的62%），并將于2026年施行新版《武漢市物業管理條例》，強化電子投票、業委會財務公開等制度。黨建引領“紅色物業”覆蓋90%以上社區，形成“社區黨委—物業黨支部—樓棟黨小組”三級治理體系，治理效能居全省首位。

?代表企業：湖北聯投城市運營有限公司，聚焦城市更新與產業園區運營；武漢城市服務集團有限公司、，國資平臺核心企業，承接大量政府類公建項目；武漢百步亭花園物業管理有限公司、，“紅色物業”全國典范，深耕老舊小區服務與社區治理。

2.宜荊荊恩城市群：潛力釋放，加速追趕

宜荊荊恩城市群位于湖北西南部，是長江經濟帶重要節點和生態屏障區。2025年，該區域GDP總量約占全省18%，城鎮化率為58.7%，低于全省均值，但增速較快（年均+1.2pct），發展潛力持續釋放。

?市場特征：物業管理總面積約2.6億平方米，占全省20.0%。市場以住宅為主（占比76%），非住宅項目集中在宜昌高新區、荊州經開區等產業園區。招標項目數量占全省21.3%，但單項目平均預算僅為武漢的58%，服務單價相對偏低。

?服務現狀：物業費均價為2.21元/㎡/月，住宅普遍在1.8–2.2元/㎡/月區間。智慧化水平較低，僅頭部項目部署基礎門禁與監控系統。服務內容以保潔、保安、綠化“三保”為主，增值服務滲透率不足15%。近年來，宜昌、荊州積極推進老舊小區改造（2025年共完成186個），為物業企業介入提供重要契機。

?政策與治理：四市均已出臺地方版公共收益管理細則，但執行力度弱于武漢。宜昌市試點“物業+養老”融合服務，在西陵區打造3個社區養老服務中心；荊州市推動“物業+快遞柜+團購”微商業生態，探索輕資產運營模式，特色化發展初見成效。

?代表企業：宜昌城發物業，依托城投平臺，重點布局保障房與安置小區服務；荊州南湖物業，本地龍頭企業，專注住宅精細化服務，客戶粘性較強；恩施清江物業，立足山區特色，服務文旅地產與康養社區，形成差異化優勢。

3.襄十隨神城市群：起步階段，亟待破局

襄十隨神城市群地處鄂西北，是漢江生態經濟帶核心區域。2025年，該區域GDP占全省16%，城鎮化率僅54.1%，為三大城市群中最低。產業結構偏重工業（汽車、裝備制造），服務業發育相對滯后，物業管理行業仍處于起步階段。

?市場規模有限：物業管理總面積約2.2億平方米，占全省16.9%。項目分散、單體規模小，合約面積超10萬㎡的項目占比不足20%。招標項目數量占全省19.8%，但預算總額僅占14.2%，市場價格敏感度高，低價競爭現象較為突出。

?服務粗放，專業度不足：物業費均價僅為1.92元/㎡/月，孝感部分鄉鎮項目低至1.19元/㎡/月。多數企業仍采用“包干制”，服務標準模糊，人員流動性大。智慧物業應用幾乎空白，信息化管理依賴傳統表格記錄。增值服務幾乎未起步，業主對物業認知仍停留在“看門掃地”的基礎層面。

?政策落地滯后：雖已轉發省級公共收益管理辦法，但缺乏具體實施細則與監管力量，酬金制試點尚未啟動。社區治理以居委會主導，物業企業話語權弱。不過，襄陽作為省域副中心城市，正加快引進武漢頭部物業企業，萬物云、保利物業等已進入東津新區高端項目，為區域行業升級注入動力。

?代表企業：湖北襄投物業管理有限公司，區域內唯一進入全國百強的企業，依托襄陽國投資源布局工業與公建物業；十堰宏遠物業，深耕東風系家屬院服務，具備工業社區管理經驗；隨州炎帝物業，小型民企代表，以低成本運營維系基礎服務。

4.域差距總結

可見，武漢城市圈已進入“服務品質與科技驅動”的成熟階段，宜荊荊恩城市群處于“標準化補課與模式探索”的成長階段，而襄十隨神城市群仍停留在“基礎服務保障”的初級階段。區域不平衡既是行業發展的挑戰，也為全省物業資源整合與梯度轉移提供了戰略機遇。

市場篇：規模穩步擴張，洗牌整合加速

2025年，湖北省物業管理市場在承壓中穩步前行，市場規模持續擴大，市場流動性顯著增強，業態結構不斷優化，服務價格體系分化明顯，行業發展呈現新態勢。

（一）行業規模穩步增長，增量空間持續釋放

根據克而瑞物管測算，截至2025年底，湖北省物業管理總規模已超過13億平方米，同比保持穩健增長。其中，住宅類物業管理面積占比雖仍居主導，但非住宅類（包括辦公、商業、產業園區、公建、學校、醫院等）物業管理面積增速更快，占比持續提升，成為行業增長的核心引擎。

從區域分布看，武漢城市圈物業管理規模達8.2億平方米，占全省總量的63.1%；宜荊荊恩城市群達2.6億平方米，占比20.0%；襄十隨神城市群達2.2億平方米，占比16.9%。武漢城市圈仍占據主導地位，但兩大副中心城市群增速分別達8.5%、7.2%，高于武漢城市圈6.8%的增速，區域發展更加均衡。

（二）業態結構優化，非住宅成為核心增長點

隨著物業企業服務邊界持續擴大，非住宅物業因其空間廣、業態多、單價高、盈利穩定等特點，成為行業增長的核心引擎。2025年，湖北省非住宅類物業管理面積占比已提升至25%以上，且增速保持在10%以上，遠超住宅物業增速。

? 辦公物業：招標預算金額達117億元，位居各業態之首，高端寫字樓、城市綜合體成為頭部企業競爭焦點；

? 工業與產業園區物業：受益于全省產業升級，工業用地類新增土地項目規劃建筑面積達6092萬平方米，占比最高，產業園區物業服務需求持續增長；

? 公建物業：學校、醫院、政府辦公樓等公建項目招標活躍，公眾物業物業費均價高達9.10元/㎡/月，成為高價值業態；

? 文旅物業：宜荊荊恩城市群文旅資源豐富，文旅物業規模較2023年增長50%，涵蓋景區管理、民宿運營、文旅小鎮服務等領域。

（三）合約到期引發市場洗牌，存量博弈機會顯現

2025年，湖北省物業管理市場進入活躍的“換手期”，合約到期引發的市場洗牌成為核心特征。2025年1–11月，全省共有1207個物業服務合約到期項目，涉及在管總面積超2464萬平方米，為優質企業擴張提供寶貴機遇。

? 區域分布：武漢市以705個到期項目、1755.9萬平方米在管面積（占比逾71%），成為市場資源重新配置的核心區域；

? 業態分布：辦公物業到期項目數量最多（582個），住宅物業到期項目在管面積最大（1260萬平方米，占比超51%）；

? 市場影響：這一輪“換手潮”倒逼企業提升核心競爭力，低價競爭逐步退出市場，“質價相符”成為市場共識，為有實力的企業通過市場化手段獲取優質存量項目、實現快速擴張提供了契機。

（四）服務價格體系分化顯著，價值導向凸顯

服務價格呈現明顯的業態與區域分層特征，反映出不同業態對服務專業性、復雜度和品質要求的巨大差異。

? 業態差異：以武漢市為例，2025年合約到期項目的平均物業管理費用為4.19元/月/平方米，其中住宅物業均價約2.49元/月/平方米，公眾物業（如政府大樓、大型場館）則高達9.10元/月/平方米，價差超3.6倍；商業綜合體物業費均價達8.6元/月/平方米，工業物業均價約3.5元/月/平方米，不同業態價格梯度清晰。

? 區域差異：武漢市全業態平均物業管理費用居全省首位（4.19元/月/平方米），孝感市最低（1.19元/月/平方米），區域間價格差異與各地經濟發展水平、居民支付能力和服務標準直接相關。

? 價格趨勢：受成本上漲與服務升級雙重影響，優質項目物業費呈現穩步上漲態勢，而低質效項目面臨物業費下調或退盤壓力，價格分化進一步加劇。

行業競爭格局：多元主體同臺競技，格局持續重

2025年，湖北省物業市場呈現全國性頭部企業、本土龍頭企業和特色化專業服務機構多元共存的競爭格局，不同背景的企業憑借各自優勢展開角逐，市場格局持續重塑。

（一）競爭主體類型：三類企業各具優勢

1.全國性頭部企業：資本與品牌驅動，全面布局

以碧桂園服務、保利物業、中海物業等為代表的全國性上市物企，憑借強大的資本實力、品牌影響力、標準化體系和全國性資源網絡，在湖北市場尤其是武漢的高端住宅、商業綜合體和寫字樓領域占據重要地位。它們通常通過承接關聯開發商項目、市場競標及收并購等方式進行布局，發展策略強調規模效應和多元增值服務的滲透。

這類企業的核心優勢在于標準化服務體系、數字化技術應用和全國性資源整合能力，能夠為高端項目提供一體化綜合服務解決方案，但其在區域本土化適配性上仍有提升空間。

2.土龍頭企業：深耕區域，探索城市運營

本土龍頭企業深度扎根湖北，對地方政策、市場文化和客戶需求理解更為透徹，形成了獨特的競爭優勢。以湖北聯投城市運營有限公司、武漢城市服務集團有限公司為代表的本土國企，依托強大的政府資源和資本實力，重點布局城市更新、產業園區、保障房、城市公共服務等大型綜合性項目，積極探索資產證券化路徑，展現了本土國企在承接城市服務、參與基層治理方面的獨特優勢。

湖北聯投城市運營有限公司作為湖北省物業管理協會的會長單位，其發展路徑具有代表性。公司積極探索“場景營造+文化賦能”的大運營模式，不再局限于傳統物業服務，而是向城市公共空間運營、產業園區綜合服務、城市更新等領域延伸，致力于從“建設時代”的參與者轉向“運營時代”的主導者之一。武漢百步亭花園物業管理有限公司則以“紅色物業”和老舊小區改造服務聞名，深耕社區治理，形成獨特的品牌辨識度和社區粘性。

3.專業化與特色化服務商：細分賽道突圍

在市場分工細化的趨勢下，一批專注于特定業態或領域的服務商嶄露頭角，通過專業化、特色化服務構建競爭壁壘：

? 業態專業化企業：專注于學校、醫院、工業園區等公建物業管理的企業，憑借對特定行業規范的深刻理解和高度專業化的服務能力，在細分賽道占據領先地位；

? 技術服務商：一些科技公司轉型為“智慧物業解決方案供應商”，為傳統物企提供數字化改造、AI巡檢、能耗管理平臺等技術服務，成為行業數字化轉型的重要支撐；

? 垂直領域服務商：隨著社區養老需求激增，專注于“物業服務+養老服務”的垂直整合商快速發展，通過整合養老資源、提供適老化服務，在細分領域形成核心競爭力。

（二）100強企業格局：集中度穩步提升，非住賽道成焦點

2025年，湖北省物業服務100強企業管理面積合計約3.87億平方米，占全省物業行業管理總面積的29.6%，行業集中度較往年有所提升，但仍低于沿海發達地區，未來通過市場競爭、并購整合提升規模效應與協同效應的潛力巨大。

1.規模與業態分布

100強企業管理面積均值達779.6萬平方米，在管項目數量均值為58個。隨著物業企業服務邊界持續擴大，非住宅物業成為100強企業積極搶占的戰略賽道，非住宅管理面積增速遠超住宅板塊。頭部企業憑借強大的資源整合能力和國資背景，在城市服務、產業園區、大型公建等高壁壘領域建立顯著優勢。

2.盈利能力

2025年，湖北省物業服務100強企業物業費平均單價約為2.85元/㎡/月。按細分業態來看，住宅物業費均價為2.55元/㎡/月，非住宅各業態物業費水平顯著更高，其中商業、辦公、醫院等業態均價普遍在6元/㎡/月以上，高端公建業態甚至突破10元/㎡/月，反映出非住宅業態的高價值屬性。

從營收結構來看，100強企業基礎服務占比80.2%，多種經營占比均值為19.8%，其中武漢城市圈企業多種經營占比達25%以上，通過社區零售、房屋租售、養老服務等增值服務提升盈利能力，形成“基礎服務保規模、增值服務創利潤”的雙輪驅動格局。

3.資本市場表現

盡管物業管理行業的資本市場估值處于低位，但湖北省內的物業企業通過股權激勵、并購整合等方式，展現了對行業發展的信心。國資背景企業在并購市場中表現活躍，推動了行業的整合與集中。2025年，湖北聯投城市運營擬通過資產重組上市，其他多家企業推進顧問事宜，預計年內將有多家物業企業登陸資本市場，提升資金實力，加速規模擴張。

（三）市場競爭趨勢：從規模比拼到價值競爭

2025年，湖北省物業市場競爭已從傳統的規模擴張轉向服務品質、技術應用、增值服務等核心價值的競爭，呈現三大趨勢：

? 品牌化競爭加劇：企業愈發重視品牌建設，通過標準化服務、特色化產品、良好的客戶口碑構建品牌優勢，品牌溢價效應逐步顯現；

? 技術賦能成為核心競爭力：智慧物業平臺、數字化工具的應用深度成為企業競爭的關鍵，AI巡檢、智能客服、大數據分析等技術能夠有效提升運營效率、降低成本、改善客戶體驗；

? 生態化競爭凸顯：頭部企業通過跨界合作、資源整合，構建“物業+生活服務”生態體系，拓展服務邊界，形成差異化競爭優勢，中小企業則向細分賽道轉型，通過專業化、特色化服務尋求生存空間。

技術應用與數字化轉型：智慧物業從“標配”到“高配

2025年，智慧物業建設在政策推動與市場需求的雙重作用下加速普及，數字化技術正深度重構物業服務的內容、效率與商業模式，智慧物業從“可選項”成為“硬性標配”，并向“高配”方向持續升級。

（一）政策驅動與市場需求雙輪發力

國家及湖北省層面均出臺政策，明確將智慧物業納入完整社區、韌性城市建設的核心指標體系。2025年8月，住房城鄉建設部聯合多部門印發的行動方案，要求在完整社區建設中“推動智慧物業建設”，鼓勵物業服務企業構建智慧物業管理服務系統，強化人員車輛智能管理，發展線上線下融合的生活服務。

市場層面，業主對便捷、高效、安全的服務需求日益增長，傳統物業服務模式已難以滿足。同時，物業企業面臨人力成本上漲、運營效率提升等壓力，數字化轉型成為降本增效、提升競爭力的必然選擇。政策與市場的雙重驅動，推動智慧物業在湖北加速普及。

（二）技術場景深化應用，重構服務模式

物聯網（IoT）、人工智能（AI）、大數據、數字孿生等技術在湖北物業場景中落地生根，從基礎服務到增值服務，從管理運營到決策支持，全面重構物業服務模式。

1.基礎服務智能化升級

? 安防與出入管理：智能門禁、人臉識別、車牌識別、AI監控、高空拋物監測等設備廣泛應用，武漢城市圈中高端項目基本實現全覆蓋，提升了社區安全等級和出入便捷性；

? 設施設備運維：AI巡檢機器人、智能水電表、電梯智能監控等設備大量投入使用，實現設施設備的實時監測、故障預警和自動報修，變被動維修為主動預防，提升運維效率，降低故障率；

? 環境與能耗管理：智能垃圾桶、無人清潔車、智能灌溉系統等應用于社區環境管理，同時通過能耗監測平臺實現水、電、氣等資源的精細化管理，助力綠色社區建設。

2.客戶服務數字化轉型

? 線上服務平臺：物業企業通過自研APP、小程序或第三方平臺，集成報事報修、費用繳納、投訴處理、信息公示、社區通知等功能，實現服務流程線上化、透明化，業主響應速度提升60%以上；

? 個性化服務推送：基于大數據的客戶畫像分析，精準洞察業主需求，推送個性化服務信息，如養老服務、家政服務、社區活動等，提升服務精準度和業主滿意度；

? AI客服應用：AI數字人客服、智能語音客服在武漢頭部企業項目中廣泛應用，實現7×24小時服務響應，解決業主常見問題，降低人工客服壓力。

3.管理運營數據化決策

? 運營數據可視化：通過智慧物業運營平臺，將項目管理數據、財務數據、客戶數據等進行整合分析，以可視化圖表呈現，幫助管理者實時掌握運營狀況；

? 資源優化配置：基于大數據分析，優化人力排班、物資采購、服務調度等，提升資源利用效率，降低運營成本；

? 風險預警與防控：通過對設備運行數據、投訴數據、安全隱患數據等的分析，實現風險提前預警，有效防范物業服務風險。

（三）行業平臺與生態構建，賦能產業升級

2025年6月，第二屆武漢國際智慧物業博覽會成功舉辦，主題為“提升服務，贏得未來”，聚焦“品質服務提升”“四好建設”和“社區治理”。博覽會匯聚了超200家全國參展商，展示了人形門衛機器人、AI數字人、高空清潔機器人、數字孿生平臺等前沿科技產品，并發布了《武漢市物業管理行業發展報告》及企業綜合實力榜單。

此類平臺有力推動了技術、資本與產業的對接，加速了智慧物業生態在湖北的成熟。同時，一批專注于智慧物業解決方案的科技企業崛起，為傳統物業企業提供數字化轉型咨詢、系統開發、設備部署等一體化服務，降低了傳統企業數字化轉型的門檻。

預計到2030年，AI巡檢、智能能耗管理平臺、數字孿生系統將成為湖北物業企業的標準配置，智慧物業覆蓋率將達90%以上，推動行業人均管理面積和運營效率大幅提升，實現從“數字化”到“智能化”再到“智慧化”的跨越式發展。

服務力篇：POD模型賦能，核心競爭力全面升級

自2020年克而瑞物管首次提出“服務力”概念以來，服務力研究已走過六個年頭。2025年，服務力成為企業競爭的核心要素，本報告基于最新服務力POD模型，從產品力、組織力和數字力三大核心層面，系統衡量湖北省物業服務企業的服務供給能力，剖析行業先進實踐。

（一）產品力：標準化與生態化并行，服務價值升級

產品力是物業服務企業洞察需求、設計服務、落地方案的核心能力，也是企業核心競爭力的集中體現。2025年，湖北物業企業在產品力建設上呈現兩大核心趨勢：

1.服務標準化與品牌化

頭部企業普遍推動服務標準化建設，建立覆蓋全業態、全流程的服務標準體系，確保服務質量的一致性和穩定性。湖北聯投城市運營致力于打造“城市運營服務商”品牌，將服務從傳統住宅延伸至產業園區、城市公共服務、資產管理等多個維度，提供涵蓋能源管理、安全服務、環境服務、行政后勤的一體化綜合解決方案。

武漢同濟物業管理有限公司依托醫療資源優勢，打造“物業+醫療服務”特色品牌，形成包括醫療設施維護、就醫引導、健康管理等在內的標準化服務體系；武漢百步亭花園物業以“紅色物業”為核心，建立老舊小區服務標準，涵蓋社區治理、便民服務、文化建設等多個方面，形成獨特的品牌辨識度。

2.“物業+生活服務”生態構建

面對業主多元化需求，物業企業紛紛延伸服務觸角，聚焦社區零售、家政、養老、托育、房屋租售等高頻剛需領域，構建“物業+生活服務”生態體系。

部分企業圍繞桶裝水、家電清洗、水電維修等業務建立體系化服務能力，甚至以微利或零利潤策略換取客戶信任與長期粘性，實現服務價值與商業價值的統一。例如，一些企業推出“社區生活服務包”，整合本地優質供應商資源，為業主提供一站式便民服務；在養老服務領域，企業與康養機構合作，提供助餐、助醫、助潔、緊急呼叫等適老化服務，打造“15分鐘社區養老服務圈”。

此外，商辦及園區物業公司推出辦公室裝修、辦公清潔、會議服務等定制化服務，構建住宅和商業客戶的整體經營平衡，拓展服務邊界，提升盈利能力。

（二）組織力：高效化與創新化提升，支撐戰略落地

高效的組織是企業戰略落地的保障。2025年，湖北優秀物業服務企業在組織力建設上動作頻頻，通過組織架構優化、激勵機制創新、人才文化建設，為高質量發展提供堅實支撐。

1.組織架構優化

為應對市場變化和降本增效需求，多家企業對區域公司進行整合重組，縮短管理鏈條，提升決策效率。例如，某頭部企業將原有的多個小微區域合并為幾個大區，有效降低管理費率，提升運營協同性；部分企業推行扁平化組織架構，減少管理層級，賦予一線團隊更多自主權，提高服務響應速度。

同時，企業加強跨部門協作，建立常態化溝通機制，打破部門壁壘，提升整體運營效率。例如，重慶凱美等企業全面梳理內部流程，推行跨部門協作機制，減少不必要環節，提高問題解決效率。

2.激勵機制創新

借鑒行業先進經驗，部分企業試點“項目合伙人”模式，將項目利潤與一線團隊績效直接掛鉤，極大激發員工主動性和創造力。新大正等企業持續健全激勵體系，建立面向一線員工的項目合伙人激勵模式和面向城市公司的城市合伙人激勵計劃，推動試點項目利潤實現正向增長。

此外，企業普遍建立完善的績效考核體系，將服務質量、業主滿意度、收繳率等核心指標納入考核，與薪酬、晉升直接掛鉤；部分企業推出股權激勵、員工持股等長期激勵措施，吸引和留住核心人才。

3.人才文化建設

企業普遍重視人才培養與文化建設，加大人才培訓投入，通過定期舉辦分享會、技能比武、行業交流、線上課程等活動，提升員工專業素養與服務能力。同時，與高校、職業院校合作，開展定向培養，建立人才儲備基地，解決行業人才短缺問題。

在企業文化建設方面，武漢百步亭等企業著力打造“有愛、有家、有夢想”的職場環境，通過設立母嬰室、職工之家、興趣社團等平臺，關注員工身心健康與職業發展，增強團隊凝聚力和歸屬感；科普瑞特等企業構建“三維一體”凝心聚力的勞動環境，讓員工感受企業溫暖，激發員工的自豪感和歸屬感。

（三）數字力：智能化與融合化滲透，驅動效率革命

“十四五”規劃明確提出“加快數字發展，建設數字中國”，2025年，數字化轉型已成為湖北物業企業提升服務力的關鍵引擎，數字力水平直接決定企業的核心競爭力。

1.智慧物業平臺建設

頭部企業紛紛加大科技投入，構建自主研發的智慧物業平臺，實現服務流程數字化、管理決策智能化。武漢城市服務集團依托智慧物業運營平臺，整合人員、設備、客戶、財務等數據，實現服務工單自動派單、跟蹤、閉環管理，運營效率提升40%以上；湖北聯投城市運營打造的智慧園區平臺，實現產業園區的招商、運營、服務一體化管理，為企業客戶提供全方位數字化服務。

中小企業則通過與第三方科技公司合作，引入成熟的智慧物業解決方案，快速實現基礎服務數字化，降低轉型成本。

2.線上線下服務融合

企業通過自研APP或小程序，集成線上物業服務、優質購物、鄰里社交、社區活動等功能，打造社區生活共享平臺，實現線上線下服務深度融合。例如，天驕智慧服務的“雪炭SharedTime”平臺，集成物業服務、社區團購、鄰里社交、養老服務等功能，業主可隨時隨地享受便捷服務、參與社區互動，極大提升居住體驗和滿意度。

同時，企業利用抖音、微信公眾號等新媒體平臺，構建品牌傳播矩陣，發布服務信息、社區活動、便民資訊等內容，加強與業主的互動溝通，提升品牌影響力。

3.數據驅動決策

通過對業主行為數據、設備運行數據、能耗數據、投訴數據等的深度挖掘與分析，企業實現從“被動響應”到“主動預防”的服務模式升級。例如，通過分析業主報修數據，預判設施設備故障風險，提前安排維護；通過分析業主消費數據，精準推送個性化增值服務；通過分析能耗數據，優化資源配置，降低運營成本。

數據驅動決策讓物業服務更加精準、高效，幫助企業更好地滿足業主需求，提升運營效率和盈利能力。

挑戰與機遇：破局轉型，邁向高質量發展

2025年，湖北省物業管理行業在迎來歷史性發展機遇的同時，也面臨諸多挑戰。唯有準確把握機遇、有效應對挑戰，才能實現行業高質量發展。

（一）面臨的主要挑戰

1.成本與利潤壓力持續加大

勞動力成本剛性上漲是物業企業面臨的核心壓力，基礎服務人工占比高，人工成本占總成本的比重超過60%，且逐年上升。同時，物業費下調潮與退盤壓力疊加，部分低質效項目物業費下調20%-35%，甚至出現“業主炒掉物業”現象，企業盈利空間受擠壓。傳統依賴基礎服務和公共收益的盈利模式難以為繼，盈利轉型陣痛明顯。

2.區域發展不均衡

三大城市群在規模、質量、業態、盈利水平等方面存在顯著差距，武漢城市圈已進入成熟階段，而襄十隨神城市群仍處于初級階段。區域發展不均衡導致優質資源過度集中，中小城市和縣域市場服務水平偏低，業主需求難以得到滿足，制約行業整體發展。

3.專業化人才短缺

行業向智慧化、專業化、多元化轉型，亟需既懂物業管理、又懂技術、善管理、通法律的高素質復合型人才。目前，行業從業人員整體素質偏低，專業人才供給不足，人才短缺成為制約企業數字化轉型、服務品質提升的重要因素。

4.技術應用瓶頸與信任難題

數據孤島現象突出，不同物業企業、不同服務系統間數據難以互通，影響智慧物業整體效能；隱私合規要求提升，智慧物業涉及的業主信息收集、使用面臨嚴格監管，限制了技術全面推廣。同時，業主與物業之間的信任缺失仍未完全解決，物業費不透明、服務質量不達標等問題仍是引發矛盾的主要因素。

（二）蘊藏的發展機遇

1.政策紅利持續釋放

國家“十五五”規劃將物業納入頂層設計，省級政策密集出臺，涵蓋公共收益管理、酬金制試點、智慧物業、“物業+生活服務”等多個領域，為行業發展提供堅實政策保障。老舊小區改造、完整社區建設、城市更新等政策推動，釋放大量物業增量需求，為企業發展提供廣闊市場空間。

2.城市服務邊界拓展

“城市運營”理念為物企打開了市政環衛、園林綠化、公共設施維護、產業園區運營、城市更新等萬億級新市場。湖北省本土國企憑借資源優勢，在城市服務領域已取得顯著成效，未來城市服務將成為行業增長的重要引擎。

3.社區增值服務潛力巨大

在“物業服務+生活服務”政策鼓勵下，社區養老、托育、家政、零售、資產租售、健康服務等增值服務賽道空間廣闊。隨著人口老齡化加劇、家庭結構小型化，業主對增值服務的需求日益增長，有望成為物業企業新的利潤增長引擎。

4.技術賦能效率革命

數字化、智能化投入雖初期成本高，但長期將帶來運營效率的根本性提升和商業模式的創新。AI、物聯網、大數據等技術的深度應用，能夠有效降低人工成本、提升服務質量、優化客戶體驗，是構建核心競爭力的關鍵。

（三）發展建議

1.提升服務質量與合規水平

? 推廣標準化建設：建立覆蓋全業態、全流程的服務標準體系，提升服務一致性與專業性；

? 深化酬金制應用：擴大酬金制服務模式試點范圍，通過透明化成本核算、按效付費機制，重建業主與物業信任；

? 強化合規管理：嚴格落實公共收益管理、信息公開等政策要求，規范合同履約與服務流程，降低信訪投訴風險。

2.優化成本結構與技術賦能

? 加大智能化投入：推廣巡檢機器人、AI工單系統、智能監控等設備，替代部分人工崗位，降低長期運營成本；

? 提升運營效率：通過數字化管理平臺整合項目數據，優化人力配置、物資采購、服務調度流程，提升管理精細化水平；

? 構建數據共享機制：推動行業內數據標準統一，打破數據孤島，實現跨企業、跨區域資源協同。

3.推動區域均衡與協同發展

? 建立資源共享聯盟：鼓勵武漢等核心城市的優質企業向襄陽、宜昌等地輸出管理經驗、技術平臺和服務標準；

? 政策差異化支持：地方政府針對不同區域發展水平，制定差異化扶持政策，鼓勵民企參與中小城市物業項目，提升區域整體服務水平；

? 深化國資民企協同：引導國企物業與民營物業建立合作機制，國企發揮資產整合優勢，民企輸出專業服務能力，實現優勢互補。

4.加強人才培養與團隊建設

? 完善人才培養體系：與高校、職業院校合作，設立物業管理專業，開展定向培養；建立內部培訓體系，提升員工專業素養與服務能力；

? 優化人才激勵機制：提高從業人員薪酬待遇，完善晉升通道，吸引和留住核心人才；

? 提升行業社會認同：加強行業宣傳，提升物業管理行業的社會地位和認可度，吸引更多優秀人才加入。

未來趨勢展望

展望未來五年，隨著政策持續賦能、科技深度滲透、需求不斷升級，湖北省物業管理行業將進入“質量提升、結構優化、生態協同”的新階段，呈現以下四大發展趨勢：

（一）行業整合加速，市場集中度提升

市場洗牌將持續加劇，行業淘汰率預計提升至年均5%，頭部企業通過并購、合作等方式擴大規模，市場集中度進一步提升。預計將培育5家年收入超50億元的龍頭企業和20家專精特新企業，形成“全國性品牌+區域性龍頭+特色中小企業”的市場格局。中小企業將向細分賽道轉型，通過專業化、特色化服務尋求生存空間。

（二）服務產品化、品牌化，價值導向凸顯

企業將從提供模糊的“服務”轉向打造清晰的“服務產品”，形成標準化、可復制的服務體系，并通過品牌建設實現溢價。服務價格將更加市場化，“質價相符”成為行業共識，優質優價、劣者淘汰的市場機制將逐步完善。

（三）綠色低碳與智慧化深度融合

在“雙碳”目標下，綠色建筑運維、節能改造、新能源設施管理將成為物業企業的新能力要求和新業務增長點。智慧物業將向深度智能化、全場景覆蓋方向發展，AI、數字孿生、物聯網等技術的應用將更加廣泛，實現服務、管理、運營的全面智慧化，人均管理面積和運營效率大幅提升。

（四）“基礎服務+增值服務+城市服務”三級增長模型成型

領先企業將形成“基礎服務保規模、增值服務創利潤、城市服務拓邊界”的三級增長模型。基礎服務將實現標準化、智能化，保障企業穩定現金流；增值服務將聚焦高頻剛需領域，形成多元化盈利來源；城市服務將成為新的增長引擎，推動企業從“社區服務商”向“城市價值合伙人”轉型。

結語

2025年的湖北物業管理行業，正站在一個歷史性的轉折點上。國家戰略的加持、地方政策的創新、市場自身的演進與科技浪潮的沖擊，共同塑造著一個更加規范、更加專業、也更加充滿活力的行業新生態。武漢城市圈領跑全省高質量發展，宜荊荊恩城市群加速追趕，襄十隨神城市群亟待破局，三大城市群的差異化發展格局，既揭示了區域不平衡的現實挑戰，也孕育著跨區域協同與資源優化配置的巨大機遇。

從行業發展來看，政策體系持續完善，市場規模穩步擴張，頭部企業引領整合，服務力成為核心競爭要素，物業管理已從傳統服務行業升級為城市治理與民生保障的重要力量。未來的競爭，不再是簡單的規模比拼，而是綜合實力與服務力的全面較量。

展望未來，唯有主動擁抱變化，堅持服務初心，深化科技賦能，積極參與社會治理與城市發展的物業企業，才能在這片荊楚大地上行穩致遠，贏得未來。克而瑞物管將持續追蹤湖北物業市場動態，為企業戰略決策提供數據支撐與前瞻洞察，助力行業邁向更加專業化、智慧化、人本化的未來，共同為增進湖北民生福祉、提升城市品質作出更大貢獻。

附：2025湖北省物業服務企業綜合實力系列榜單

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本文僅為個人觀點，不代表所在企業觀點

經過十余年淬煉，克而瑞從行業數據到客戶數據，實現了房地產大數據閉環。依托中國房地產住宅信息服務平臺（CRIC）和中國房地產資管信息服務平臺（CAIC）的支持，克而瑞業務覆蓋地產、資管、租售、物管、科創、證券等房地產領域。創新研發產品CRIC系統、投資決策系統、數據營銷系統、場景化大屏、柵格土地評估系統、城市租售系統，CAIC投管云、資管云等，為大量房企提供了決策依據。