上海二手房最熱小區(qū)在哪里？

　　2025年重點(diǎn)城市二手房表現(xiàn)出色，其中上海無論面積還是金額都高居首位。

　　進(jìn)入2026年，上海二手房市場延續(xù)增長態(tài)勢，網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至1月21日，上海二手房（含商業(yè)）網(wǎng)簽成交量已突破14000套。

　　同時(shí)，根據(jù)上海鏈家平臺(tái)的數(shù)據(jù)，該機(jī)構(gòu)二手房庫存掛牌量連續(xù)9個(gè)月下降。

　　一方面是成交量保持高位，另外一方面是掛牌量的下降，這是市場自我筑底的信號(hào)。

　　我們統(tǒng)計(jì)了貝殼近一年成交及帶看情況，結(jié)果發(fā)現(xiàn)成交周期最快的十個(gè)小區(qū)平均24.4天就成交一套房，帶看量前十的小區(qū)中僅4個(gè)小區(qū)進(jìn)入成交榜前三十，成交套數(shù)靠前的小區(qū)平均租售比已達(dá)2.34%。

　　上海二手房成交總量的穩(wěn)定，代表了上海市場需求的穩(wěn)定，隨著供求關(guān)系的進(jìn)一步調(diào)整優(yōu)化，上海將有望率先筑底回升。

　　2025年重點(diǎn)城市二手房市場的表現(xiàn)非常出色，30城成交總量2.14億平方米，創(chuàng)2021年至今新高。2021年新房市場達(dá)到歷年成交規(guī)模最高點(diǎn)的時(shí)候，30城二手房成交總量僅1.7億平方米。

　　從30個(gè)重點(diǎn)城市一二手住宅成交面積占比來看，2025年二手房成交占比達(dá)70%。

　　二手房成交總量的穩(wěn)定代表了房地產(chǎn)市場需求的穩(wěn)定，從這一點(diǎn)來看，現(xiàn)在不是沒有人買房，而是大部分都在觀望。

　　具體到城市來看，2025年上海二手房成交面積1961萬平方米，同比增長7%，成交金額7727億元，同比增長3%，上海無論是面積還是金額都高居重點(diǎn)城市首位。

　　進(jìn)入2026年，上海二手房市場延續(xù)增長態(tài)勢，網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至1月21日，上海二手房（含商業(yè)）網(wǎng)簽成交量已突破14000套。

　　上海二手房市場為何這么火？究竟哪些區(qū)域哪些小區(qū)在熱銷，為此我們統(tǒng)計(jì)了貝殼近一年成交及帶看情況。雖然貝殼的成交及帶看數(shù)據(jù)不能完全代表上海二手房市場，但其作為頭部平臺(tái)，數(shù)據(jù)背后的趨勢仍有一定的參考價(jià)值。

　　數(shù)據(jù)顯示，上海帶看TOP10區(qū)域板塊分別為北蔡、金橋、三林、泗涇、楊思前灘、周浦、金山新城、大寧、高行、上大。其中，三林、大寧、北蔡三個(gè)板塊近一年的掛牌率（掛牌房源數(shù)/全部房源數(shù)）明顯低于其他區(qū)域，出現(xiàn)惜售現(xiàn)象。

　　從成交周期來看，上大區(qū)域成交周期最短，平均僅89天，這也是熱門帶看區(qū)域中唯一一個(gè)平均成交周期小于100天的區(qū)域。

　　聚焦到具體小區(qū)來看，帶看率最高的小區(qū)為位于普陀的中遠(yuǎn)兩灣城，中遠(yuǎn)兩灣城位于上海市普陀區(qū)內(nèi)環(huán)，是上海內(nèi)環(huán)線內(nèi)規(guī)模最大的現(xiàn)代化居住區(qū)，沿蘇州河而建。近一年該小區(qū)掛牌均價(jià)為77820元/平方米，成交均價(jià)約65339元/平方米。

　　值得注意的是，近一年上海二手房熱門帶看TOP10小區(qū)僅4個(gè)小區(qū)進(jìn)入成交榜前三十，這4個(gè)小區(qū)分別是中遠(yuǎn)兩灣城、奧林匹克花園、上海康城、綠洲康城親水灣（中央?yún)^(qū)）。

　　部分小區(qū)雖然帶看量高，但成交量并沒有跟上，這與市場環(huán)境、購房者心理、房源條件都有一定的關(guān)系。

　　從成交來看，近一年成交周期最短的小區(qū)是位于虹口北外灘的臨江大廈，成交周期僅10天，該小區(qū)成交周期明顯較短的原因是成交價(jià)74113元/平方米較掛牌價(jià)96323元/平方米下降23%，且該項(xiàng)目租金回報(bào)率（每平方米年租金/每平方米房價(jià)）達(dá)3.1%，性價(jià)比極高。

　　從近一年上海二手房成交周期最短TOP10小區(qū)來看，折價(jià)力度高及租金回報(bào)率高是其共同特征。這說明“以價(jià)換量”依然是當(dāng)前上海市場二手房快速成交的不二法門。

　　據(jù)統(tǒng)計(jì)，近一年成交套數(shù)TOP30小區(qū)平均租金回報(bào)率為2.34%，其中有多個(gè)項(xiàng)目租金回報(bào)率超3%。

　　二手房租金回報(bào)率超過2%是個(gè)信號(hào)。近年來多家大型商業(yè)銀行多次宣布下調(diào)人民幣存款利率，下調(diào)后，五年期存款整存利率已低于1.8%。2%已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于銀行存款利率。因此，我們認(rèn)為，租金回報(bào)率超過2%不應(yīng)該再降價(jià)出售，租金回報(bào)率超過2.5%的二手房，不應(yīng)拋售，超過3%的二手房，應(yīng)該買入。

　　當(dāng)前上海部分區(qū)域租金回報(bào)率超過3%的板塊已經(jīng)開始出現(xiàn)“新投資者”抄底二手房。

　　當(dāng)前上海二手房成交占比約80%，2025年一二手總量加起來約2507萬平方米，和上海的常住人口基本一致，且上海已經(jīng)連續(xù)三年一二手成交總量保持2500萬平方米水平。這說明上海需求總量是穩(wěn)定的。

　　從上海市場來看，從1億以上的頂豪到300萬以下入門級(jí)上車盤，各梯隊(duì)都有各自的市場。豪宅明顯以新房市場為主，尤其是“好房子”政策出來之后，已與二手房拉開明顯差距；剛需則以二手房市場為主，大量低總價(jià)二手房成為上海房地產(chǎn)市場置換鏈的重要地基。

　　未來隨著經(jīng)濟(jì)基本面好轉(zhuǎn)、居民就業(yè)收入預(yù)期改善，上海市場也將加速形成“好房子”、舊規(guī)次新房、二手房、老破小等不同價(jià)格梯度，最終共同構(gòu)成房地產(chǎn)市場新的供求關(guān)系動(dòng)態(tài)平衡。

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