一房二賣情形下，房屋最終歸誰？

　　在房產交易市場中，“一房二賣” 的現象時有發生，給購房者帶來極大困擾。當賣家將同一套房屋先后賣給不同買家，房屋最終歸誰這一問題，涉及到諸多法律規定和實際情況的考量。

　　網友咨詢：

　　一房二賣情形下，房屋最終歸誰？

　　胡蓉律師解答：

　　不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅，經依法登記，發生效力；未經登記，不發生效力，但是法律另有規定的除外。這意味著，在一房二賣情形下，若其中一個買家辦理了房屋過戶登記手續，那么該買家依法取得房屋所有權。

　　若兩份合同均未辦理過戶登記，但有一份合同辦理了預告登記，辦理預告登記的買受人可獲得房屋。若兩份房屋買賣合同均未辦理過戶登記，也都沒有辦理預告登記手續，已先行合法占有房屋的買受人，其權益通常會得到優先保護。合法占有體現了對房屋的實際控制，在一定程度上表明買受人對房屋的實際需求和使用狀態。若均未占有房屋，先行支付購房款的買受人具有優先權。支付購房款是履行合同的重要體現，反映了買受人購買房屋的誠意和實際履行行為。若購房款支付情況相同，且均未占有房屋，則合同成立在先的買受人可獲得房屋。合同成立在先，在其他條件相同的情況下，先成立的合同具有一定的優先性。

　　胡蓉律師補充：

　　預告登記是指在進行房屋等需要辦理登記才能轉移所有權的買賣時，由于某些情況不能立即辦理登記，買方和賣方協商對該不動產進行預告登記，以防止對該不動產再次進行處理的制度。辦理預告登記所需材料包括：預測樓盤表（由開發企業提供）；商品房買賣合同（原件復印件）；申請人身份證明（原件復印件）；當事人關于預告登記的約定；共同共有夫妻雙方結婚證（原件復印件）按份共有（協議書原件）；資料齊全后，予以辦理。

　　值得注意的是，預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。所以購房者要密切關注房屋建設進度，及時辦理后續正式登記手續。

　　【法律依據】

　　《民法典》

　　第二百一十條 不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。

　　國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定。

　　第二百二十一條 當事人簽訂買賣房屋的協議或者簽訂其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。

　　預告登記后，債權消滅或者自能夠進行不動產登記之日起九十日內未申請登記的，預告登記失效。

胡蓉律師

安徽品涵律師事務所執業律師

18年法官經歷+十年律師實戰經驗，擅長婚姻家事、經濟合同糾紛等，以法官角度準確預判，責任心強，力爭案結事了，讓委托人利益最大化！