親屬偽造售房委托書，房主起訴合同無效被法院駁回｜北京房產律師

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

2012年，周敏通過甲中介公司看中了一套位于朝陽的一號房屋。賣家“代理人”陳琳出示了房產證原件、業主身份證復印件，還有一份委托書，稱房主王芳因在外地工作，全權委托她賣房。

周敏覺得手續齊全，又是親戚代理，便簽了合同，總價200萬元。她分三筆將140萬元購房款打給陳琳，并很快入住房屋。

誰知兩年后，真正的房主王芳突然出現，聲稱：

“我從沒授權賣房！委托書是假的，我要收回房子，你還得賠我8年租金！”

更復雜的是，陳琳也跳出來說：

“房子本來就是我的！當年是我借王芳名義買的，我只是拿回自己的財產。”

三方各執一詞，官司打了六年。

裁判結果

法院最終判了：

? 房屋買賣合同合法有效；

? 買受人無需搬離，房主必須配合過戶；

? 買受人代償剩余貸款后，房屋歸其所有；

? 房主主張合同無效、索要租金的請求全部駁回！

這意味著：即使授權是偽造的，只要買家“看起來有理由相信”，交易就受法律保護。

法院怎么說？

法官重點分析了一個關鍵問題：陳琳的行為是否構成“表見代理”？

法院認為，以下事實足以讓買受人周敏合理相信陳琳有權賣房：

陳琳是房主王芳的親表妹；

她持有房產證原件、身份證復印件、房屋鑰匙、契稅票據；

房屋長期由陳琳實際管理、裝修、出租；

交易通過正規中介進行，流程完整；

王芳多年未對房屋使用提出異議，默許陳琳處置。

最關鍵的是——委托書雖系偽造，但買受人無從辨別真偽。

法院強調：

“法律不能苛求普通購房者具備筆跡鑒定能力。在手續齊全、關系合理、占有真實的前提下，買受人的信賴應受保護。”

至于陳琳與王芳之間的“借名買房”爭議？

這不影響本次買賣合同的效力——因為合同約束的是房主與買受人，而非代理人與房主。

最終，法院判令：

周敏代王芳清償剩余房貸；

王芳配合辦理解押和過戶；

周敏已付140萬，剩余60萬與貸款抵扣，多退少補；

王芳的損失，可向陳琳追償。

給大家的提醒

這個案子給兩類人劃出紅線：

對房主：

不要把房產證、身份證交給他人保管，尤其親屬；

長期放任他人管理、出租你的房子，可能被認定為“默許處分”；

即使代理人偽造簽名，若買家善意無過失，你仍需履行合同。

對買家：

通過正規中介交易，保留全套簽約材料；

核實代理人身份、關系、房屋占有狀態；

只要盡到合理審查義務，即使遇到“無權代理”，也可能被認定為“表見代理”而勝訴。

法律保護的，不僅是產權歸屬，更是市場交易的安全與穩定。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

如有相關問題，歡迎來電咨詢。