京東產(chǎn)發(fā)IPO：賬面虧損下的高增長

京東智能產(chǎn)發(fā)股份有限公司（簡稱“京東產(chǎn)發(fā)”）近日正式向香港聯(lián)交所遞交招股書，重啟港股上市進(jìn)程。這是該公司繼2023年3月首次遞表后的再次申請，若成功上市，將成為劉強(qiáng)東麾下京東系又一家登陸資本市場的企業(yè)。

招股書顯示，京東產(chǎn)發(fā)定位為現(xiàn)代化基礎(chǔ)設(shè)施開發(fā)與管理平臺，其業(yè)務(wù)始于2007年，伴隨京東集團(tuán)自建物流體系而起步，并于2018年開始獨立運營。公司核心業(yè)務(wù)是為各行業(yè)提供包括現(xiàn)代化標(biāo)準(zhǔn)倉庫、智能產(chǎn)業(yè)園及數(shù)據(jù)中心等在內(nèi)的綜合解決方案，客戶已從物流服務(wù)商拓展至寶馬、本來生活、良品鋪子等制造商與零售商，實現(xiàn)多元化覆蓋。截至2025年9月30日，公司資產(chǎn)管理規(guī)模達(dá)1215億元人民幣，其中海外資產(chǎn)占比12.8%；其持有或管理的資產(chǎn)總建筑面積約2710萬平方米，涵蓋259個物流園、20個產(chǎn)業(yè)園及6個數(shù)據(jù)中心。

財務(wù)方面，京東產(chǎn)發(fā)于2023年及2024年分別實現(xiàn)營收約28.68億元和34.17億元，同期毛利分別為20.19億元和23.8億元。按國際財務(wù)報告準(zhǔn)則，期內(nèi)分別錄得虧損18.29億元和12億元，主要受投資物業(yè)公允價值變動影響。2025年前九個月，營收為30.02億元，虧損收窄至1.59億元。值得注意的是，其經(jīng)調(diào)整凈利潤（非國際財務(wù)報告準(zhǔn)則指標(biāo)）呈現(xiàn)積極增長：2023年、2024年分別為2.61億元和5.3億元，2025年前九個月進(jìn)一步提升至8.23億元。收入構(gòu)成中，基礎(chǔ)設(shè)施解決方案收入為主要來源，2025年前九個月占比達(dá)85.4%。

股權(quán)結(jié)構(gòu)上，京東集團(tuán)通過全資子公司間接持有京東產(chǎn)發(fā)約74.96%的股份，上市后預(yù)計仍將保持控制地位。其他股東包括華平投資、高瓴資本等知名機(jī)構(gòu)。公司首席執(zhí)行官陳若煜于2025年9月正式接任。此次遞表標(biāo)志著京東集團(tuán)資本版圖的進(jìn)一步擴(kuò)展，京東產(chǎn)發(fā)作為其供應(yīng)鏈生態(tài)的基石，依托已覆蓋中國29個省級行政區(qū)及海外10個國家的資產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)，尋求獨立上市發(fā)展。

根據(jù)招股書披露，京東產(chǎn)發(fā)此次上市募集資金的約40%將用于擴(kuò)展海外關(guān)鍵物流節(jié)點網(wǎng)絡(luò)與團(tuán)隊建設(shè)，約30%用于提升中國境內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施網(wǎng)絡(luò)的密度與質(zhì)量，約20%將投入于解決方案與服務(wù)能力的升級，剩余約10%則用作一般公司用途及營運資金，旨在加速其全球布局與向輕資產(chǎn)模式轉(zhuǎn)型的戰(zhàn)略進(jìn)程。