借名買房勝訴的前提：選對訴訟請求｜房地產律師解讀案例

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

陳建國是家中長子。

2010年，父親陳國棟作為被拆遷人，獲得一套位于朝陽的一號房屋的購買資格。

因其他子女無意購房，陳建國與父親簽署了一份《購房協議書》，約定：由陳建國出資購買一號房屋，僅登記在父親名下。

此后，房屋一直由陳建國對外出租并收取租金。

2020年，陳國棟去世，未留遺囑。

陳建國遂起訴三位弟妹，要求法院確認一號房屋歸其個人所有。

三位弟妹中，兩人堅決反對：

“協議簽字真假難辨，父親有拆遷款完全能自己買房。就算哥哥出過錢，房子登記在父親名下，就是遺產！”

另一位弟妹則支持陳建國：“確實是大哥買的，父親只是掛名。”

庭審中，陳建國提交了協議書、付款憑證、維修基金收據等證據，試圖證明自己是實際出資人和真實權利人。

裁判結果

法院判決：

? 駁回陳建國的全部訴訟請求。

法院說理

法院指出，本案存在兩個關鍵法律問題：

第一，訴訟類型錯誤——不應提起“確權之訴”。

借名買房本質上是一種合同關系。若主張權利，應提起合同之訴，要求對方履行過戶義務，而非直接請求法院確認物權歸屬。

第二，證據不足以推翻不動產登記效力。

一號房屋登記在陳國棟名下，具有公示公信力；

所謂《購房協議書》真實性存疑，且無其他佐證（如資金來源、父親生前明確表態）；

即便出資屬實，在無充分證據證明“借名合意”的情況下，出資可能被認定為贈與、家庭資助或借款，不必然導致產權轉移。

法院特別強調：

“不動產權屬證書是權利歸屬的法定依據。要推翻登記，必須提供高度可信的證據證明‘名實不符’。僅憑一份爭議協議和付款記錄，遠未達到該證明標準。”

此外，房屋自交付后由陳建國出租，但租金從未分配，這一事實反而削弱了“家庭內部已確認產權歸屬”的主張。

律師提示

這個案例揭示了親屬間“借名買房”確權的誤區：

混淆訴訟類型：

借名買房糾紛屬于債權糾紛，應訴請“繼續履行合同+協助過戶”，而非直接“確認所有權”。程序錯誤直接導致敗訴。

高估“出資”作用：

在親屬間，出資常被推定為贈與或家庭互助。若無明確書面約定“出資=取得產權”，法院不會自動將房產權屬轉移給出資人。

低估登記效力：

不動產登記具有強大法律效力。要推翻它，需形成完整證據鏈：書面協議 + 資金流水 + 長期占有缺一不可。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

如有相關問題，歡迎來電咨詢。