利用他人購房資格買房，法院支持實際出資人確權｜借名買房律師解讀案例

（為保護當事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯系我們予以撤銷。）

2005年，陳建國看中了一套位于東城的一號房屋。

但當時他沒有購房資格。

恰巧，親家周志遠是某機關干部，單位分配了一個房改購房指標，可享受工齡、職級等綜合優惠，總價僅51萬余元。

周志遠本人無意購房，便與陳建國口頭商定：

“你出錢，用我的名義買，房子歸你。”

隨后，陳建國一次性轉賬51萬余元至單位指定賬戶，備注“房款”。

房屋交付后，由陳建國及家人裝修入住，水、電、物業、供暖等費用全部由其繳納。

房產證、購房合同、付款憑證等原始資料，也一直由陳建國保管。

18年來，雙方相安無事。

直到近年，因政策變化，房屋具備上市交易條件，陳建國希望將產權過戶至自己名下。

周志遠雖同意過戶，但提出附加條件：

“購房用了我的干部身份和工齡優惠，將來賣房時，需四人（兩家父母+子女）共同決定價格和買家，并分我三分之一售房款。”

陳建國表示接受，并向法院提起訴訟，請求確認借名買房關系，判令周志遠配合過戶。

裁判結果

法院判決：

? 確認陳建國與周志遠之間存在借名買房合同關系；

? 周志遠于判決生效后十五日內，將一號房屋過戶至陳建國名下。

法院說理

法院指出，本案雖無書面借名協議，但綜合全案事實，足以認定借名關系成立：

出資明確：全部購房款51萬余元由陳建國支付，銀行流水、進賬單、收據形成完整證據鏈；

長期占有使用：自2005年交房至今，房屋由陳建國一家居住，生活繳費記錄均以其名義；

權屬憑證由出資人保管：房產證、合同、票據等關鍵文件從未移交周志遠；

借名具有合理動機：利用親家干部身份獲取購房資格及價格優惠，符合當時政策背景；

法院強調：

“在親屬或熟人之間，借名買房常以口頭形式達成。判斷是否成立，應重點考察‘誰出錢、誰住用、誰持證’。本案各項事實高度印證真實權屬歸屬，已達到民事訴訟‘高度可能性’證明標準。”

律師提示

這個案例為“借用他人資格購房”提供了重要參考：

資格≠產權。

即使使用他人身份、工齡、指標獲得購房資格或價格優惠，若實際出資、占有、持證均由他人完成，法院仍可能認定真實權利人。

口頭借名也可成立。

尤其在親友間，法院會結合客觀行為推定合意，但強烈建議簽署書面協議，避免日后爭議。

長期穩定占有是關鍵。

連續十余年居住、繳費、持有證件，是證明“實際控制”的有力證據。

本案雖勝訴，但若周志遠反悔或其子女主張權利，案件將復雜得多。

借名買房本質是高風險安排——政策變動、親情破裂、繼承糾紛都可能影響房屋歸屬。

律師介紹：靳雙權律師，北京東衛律所房產事業部主管，曾兼任中國房地產營銷協會副會長，主管房地產法律研究整理工作。精通房地產交易涉及的權屬、監管、貸款、過戶、交房等各個環節的法律問題。擅長處理商品房、房改房、軍產房，央產房，限價房，經濟適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產、拆遷過程中涉及的疑難復雜房地產訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產經紀公司起草的存量房屋買賣合同及補充協議，已被北京二手房市場上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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