外公出資買房登記外孫女名下，起訴索回被法院駁回｜借名買房律師解讀案例

（為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以下案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請(qǐng)聯(lián)系我們予以撤銷。）

2021年，剛成年的李婷（化名）名下多了一套位于大興的一號(hào)房屋。

房子是外公用賣掉通州老房的361.5萬元全款購買的，購房合同、產(chǎn)權(quán)證均登記在她一人名下。

一家人當(dāng)時(shí)都說：“這是外公疼你，給你的。”

然而一年后，外公卻將李婷和她母親告上法庭，稱：

“當(dāng)初是借你名義買房，現(xiàn)在要過戶回來。”

理由是：女兒（李婷母親）承諾照顧他，但后來“不理不睬”，所以他要收回房子。

李婷感到委屈：

“我從未答應(yīng)過‘借名’，也沒參與任何購房決策。房子是外公自愿給我的，怎么成了‘借用’？”

庭審中，外公提交了一份妻子的證言，以及與女兒的微信聊天記錄——其中女兒曾說“安排時(shí)間去過戶”。

但李婷明確表示：母親無權(quán)代表自己處分房產(chǎn)，她本人從未同意過戶。

裁判結(jié)果

法院判決：

? 駁回原告全部訴訟請(qǐng)求，一號(hào)房屋歸李婷所有。

法院說理

法院指出，主張“借名買房”的一方，必須證明雙方存在真實(shí)合意。

但本案中：

房屋從簽約到登記，全程以李婷名義進(jìn)行；

外公未能提供與李婷本人達(dá)成借名約定的任何證據(jù)；

所謂“過戶”承諾來自其母親，而李婷作為完全民事行為能力人，未授權(quán)、未追認(rèn)；

唯一證人系外公配偶，與案件結(jié)果有直接利害關(guān)系，證言證明力弱；

更重要的是，外公本人具備北京購房資格，無合理借名必要。

法院特別強(qiáng)調(diào)：

“在親屬間，將房產(chǎn)登記在晚輩名下，通常被推定為贈(zèng)與。若事后因家庭矛盾反悔，不能僅憑出資就否定登記效力?！?/strong>

“贍養(yǎng)問題屬于另一法律關(guān)系，不能成為撤銷贈(zèng)與或主張借名的理由?！?/strong>

最終，法院認(rèn)定：現(xiàn)有證據(jù)不足以證明借名關(guān)系存在，房屋應(yīng)按登記歸屬處理。

律師提示

這個(gè)案例對(duì)年輕人和家庭具有重要警示意義：

登記即權(quán)利。

一旦房產(chǎn)登記在您名下，且無相反證據(jù)，法律即推定您為所有權(quán)人。即使由長(zhǎng)輩出資，也不當(dāng)然構(gòu)成“借名”。

贈(zèng)與完成后的反悔，法律一般不予支持。

尤其當(dāng)房產(chǎn)已過戶、長(zhǎng)期由受贈(zèng)人持有，法院更傾向于維護(hù)交易穩(wěn)定和登記公信力。

家庭情感變化，不應(yīng)影響已履行的財(cái)產(chǎn)安排。

給產(chǎn)權(quán)人的建議：

保留好產(chǎn)權(quán)證、購房合同等原件；

如遇長(zhǎng)輩主張“借名”，勿輕易簽署任何文件；

必要時(shí)及時(shí)咨詢專業(yè)律師，保護(hù)自身合法權(quán)益。

律師介紹：靳雙權(quán)律師，北京東衛(wèi)律所房產(chǎn)事業(yè)部主管，曾兼任中國(guó)房地產(chǎn)營(yíng)銷協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)，主管房地產(chǎn)法律研究整理工作。精通房地產(chǎn)交易涉及的權(quán)屬、監(jiān)管、貸款、過戶、交房等各個(gè)環(huán)節(jié)的法律問題。擅長(zhǎng)處理商品房、房改房、軍產(chǎn)房，央產(chǎn)房，限價(jià)房，經(jīng)濟(jì)適用房等在買賣、借名、繼承、分割、析產(chǎn)、拆遷過程中涉及的疑難復(fù)雜房地產(chǎn)訴訟案件。

靳律師為鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司起草的存量房屋買賣合同及補(bǔ)充協(xié)議，已被北京二手房市場(chǎng)上的中介公司廣泛采用，目前，北京二手房市場(chǎng)上使用的合同大部分出自靳律師之手。

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