三年蟄伏，京東產發重啟港股IPO：京東供應鏈底牌浮出水面

每經記者：王郁彪 每經編輯：陳星

時隔近三年，京東產發重啟港股IPO（首次公開募股）。

1月26日，京東產發正式向香港聯交所遞交A1申請文件，對外披露了公司的資產規模、業務構成及海外戰略。京東產發是京東集團（京東）旗下現代化基礎設施開發及管理平臺。2023年3月，京東產發與京東另一強B端（面向企業）屬性業務——京東工業曾一同提交招股書。

而去年底，京東工業成為繼京東集團、達達集團、京東健康、京東物流以及德邦股份后京東系第6家公開上市公司。如若京東產發此番上市成功，京東資本版圖將落下一塊具有“基石”性質的重要拼圖。

供應鏈能力成就了如今的京東，京東產發則是這個供應鏈生態系統的底座，戰略地位不言而喻。《每日經濟新聞》記者注意到，去年一場交流會上，京東集團創始人、董事局主席劉強東強調，京東所有業務都圍繞供應鏈展開。

做“供應鏈的生意”，是京東產發的職能，更是京東的未來。

京東產發重啟港股IPO

京東產發于2018年獨立運營，其定位是現代化基礎設施開發與管理平臺。具體而言，就是通過投資開發、資產管理等，提供現代化標準倉庫、一體化智能產業園、數據中心、光伏新能源等基礎設施建設與運營綜合解決方案。

招股書顯示，截至2025年9月30日，京東產發已在中國境內29個省級行政區及境外10個國家和地區，開發、擁有或管理285個現代化基礎設施資產，總建筑面積約2710萬平方米，資產管理規模總額超1200億元（人民幣，下同）。其中，超過90%的現代化基礎設施資產位于一線城市及其衛星城市和二線城市。

財務方面，2023年京東產發收入約為29億元，2024年收入約為34億元，增長19.1%，2025年前9個月收入達到30億元，同比增長21.2%。

京東產發收入來源主要是為客戶提供租賃、物業管理及其他增值服務等基礎設施解決方案。2025年前9個月，基礎設施解決方案的收入為26億元，其中來自外部客戶的收入占比為62.5%。

利潤方面，京東產發2023年、2024年的經調整凈利分別為2.61億元、5.3億元；2025年前9個月經調整凈利為8.23億元，上年同期的經調整凈利為4.65億元。

電商分析師、海豚智庫創始人李成東在接受《每日經濟新聞》記者微信采訪時表示，京東工業上市、京東產發重啟IPO都在強化京東作為一家供應鏈公司的綜合價值。特別是當下互聯網流量競爭的重壓之下，京東有意開辟第二戰線，也是向外界證明自己作為產業互聯網的價值。

基金管理規模占資產管理總規模33.7%

自2019年設立首只私募基金以來，作為向輕資產模式戰略轉型的一部分，京東產發系統性地實施資本循環戰略。為此，其與資本合作方，將項目售予公司主導設立和管理的基金及投資工具以實現資本回收。

截至2025年9月30日，京東產發主導設立了5只核心基金、1只開發基金、1只收購基金、1個合伙投資平臺，以及在上海證券交易所的1只基礎設施證券投資基金。招股書顯示，截至2025年9月30日，京東產發的基金管理規模占資產管理總規模的33.7%。

工信部信息通信經濟專家委員會委員盤和林在接受《每日經濟新聞》記者微信采訪時表示，京東產發的意義在于通過“小股+基金+運營”模式實現輕資產擴張，補充物流地產賽道資本運作能力。

“過去自建物流設施成本高、推進慢，京東產發通過融資，疊加平臺輕資產效應等，一定程度上能夠實現快速擴張，進而增強京東在供應鏈基礎設施等的支撐力，維持整個公司業務的運轉。”盤和林補充說。

李成東則認為，京東產發融資渠道的多元，以及資管規模的擴張，最終會反哺京東的主業電商零售。“做電商，前端是流量，后端也是核心還是供應鏈，需要物流基礎設施等的支撐。回歸到用戶端，體感是一家平臺的交付能力，包括效率、體驗和服務。”李成東告訴記者。

瞄準海外擴張

2022年，隨著對中國物流資產（CNLP）的收購及私有化完成，京東產發全國化網絡布局的密度得到進一步提升。國內布局逐漸完善，全力出海就成了京東產發下一階段的目標。

2024年，京東產發全面啟動出海戰略。招股書顯示，京東產發業務拓展至亞太、歐洲及中東等海外市場，覆蓋新加坡、荷蘭、迪拜等核心物流節點。截至2025年9月30日，京東產發在海外10個國家和地區擁有53個基礎設施項目，海外資產管理規模總額占比已增長至12.8%。

記者注意到，2025年7月，京東產發與阿布扎比機場完成簽約，共建中東智慧物流樞紐。

之后，高瓴資本旗下的EZA Hill宣布，與京東產發及一家全球房地產私募基金完成新加坡物流倉儲資產組合收購，交易作價3億新元（約17億元），標的為位于核心物流樞紐的4座高標倉，合計17.5萬平方米。這也是京東與EZA Hill的第三次聯手。

盤和林表示，當前京東的增長之一來自于海外，京東產發在物流倉儲基礎設施等的海外擴張，是京東海外業務擴張的前提。“京東的海外布局思路，與亞馬遜在模式上類似，因此京東產發需要找到一條快速完善物流倉儲的捷徑，讓京東能夠彎道超車。”盤和林稱。

李成東也告訴記者，一方面，京東本身自己要做全球化業務，包括電商、零售，因此在歐洲等海外市場進行一些收購動作，其需要強大的物流供應鏈的支持；另一方面，中國的制造業、電商零售業企業的全球化，也需要供應鏈物流服務支撐。

“因此不難看到，包括京東產發、京東工業都在往海外走，在東南亞、非洲和拉美等區域，著重為出海的國內制造業、快消企業做配套供應鏈服務。”李成東補充說。

持股比例上，京東集團通過其全資子公司持有京東產發已發行股本總額的約74.96%。WP Entity（華平）、Hillhouse（高瓴）分別持股為6.47%。

此外，京東產發本次IPO募資金額擬在未來12至36個月用于進一步擴展公司在海外具戰略重要性的關鍵物流節點的基礎設施資產網絡，并建立全球人才團隊以支持海外業務擴張；在未來12至36個月將用于進一步提升公司在中國的基礎設施資產網絡的密度與質量并強化在核心地理位置及戰略物流節點的布局。